一位十年"拓展狗"对投资的理解……

近日和一些同行聊天，有所感触，便成此文。准确地说，投资这个岗位，起于2011年，兴于2016年。

2011年之前，没有几个地产公司会有像样的投资部（拓展部），大部分都是由市场或者营销部门兼着，更多的是靠老板们的脑袋一拍。

从2011年开始，一些房地产开发公司开始有了投资开发（拓展）部，为获取土地储备的重要部门。2015年的那一拨行情起来之后，各个公司都面临着没有后续开发的储备土地的困境，于是投资人员一夜间成了热门，甚至连代理公司只有一点市场经验的人员，也纷纷招致麾下。有人当时甚至开玩笑的说，投资人，算是千年媳妇熬成婆了。

01通过这么多年的工作，总结一下，投资的工作特点有以下几点：工作非连续性投资工作不像其他部门，每天都有着处理不完的事务。

有地块信息的时候忙的要死，没有地块信息的时候闲的要死。以苏州大市为例，有时候几个月都挂不出一块地，有时候某个时间段集中挂地。按照惯例，正常从正式公告到拍卖，间隔时间约为30天。

在这30天内要把这些地块的可研全部做完（不管你们是怎么样的工作流程，时间只有30天），包括地块踏勘，市场调研，强排方案及各种测算，完了还有各种谈判。（如果中意的不止一块地，一个晚上赶几个场子是常态）永远是乙方房地产其他部门，都有可能成为甲方（如招采对各种施工单位是甲方，营销对媒体、广告公司是甲方），唯独投资是一个一直处于乙方的角色。

招拍挂中，政府是甲方；收并购中，地主方是甲方。

而我们，则是一直处于乙方！乙方！乙方！神龙见首不见尾正常的工作时间里，办公室里其他部门人都坐在工位上，空出的一片区域很可能就是属于投资人员的。工作属性决定了投资人不能一直坐在工位上，不是在找项目看地，谈判，就是在寻找项目的路上。曾经的领导毫不客气的跟我说，以后在工作时间里，不想在办公室里面看见我，你天天在办公室，坐在位置上对着电脑，就能获取地块？02那么作为投资人员，该如何开展工作呢？通过个人的工作经验，我觉得投资的工作要有以下几个方法：舍得有舍才有得！毫不吝啬的舍去不匹配公司的地块，重点放在与公司现状相匹配的地块上。

只有适合你公司的项目，才能获得老板的认同，获取的可能性才会增加。而不是对所有地块都去进行深入研究，完了之后才放弃。比如一批公告出来，保证金付款时间，起拍价都已经订好了，可以粗略估算下到那个时间点会有多少资金可以动用。如果资金不足，再好的项目，哪怕你研究个天花乱坠，即便你明知道会底价成交，那也跟你没关系，不如趁早放弃为好。

有些公司认为，量变引起质变，所有地块全部研究，有些地块甚至老板会上都已经通过了，但是在保证金请款这块，被财务以没钱为理由退回请款流程。试问，这样的行为会不会严重打消投资人的工作积极性？工作前置试想，一个时间段内，辖区内的几个地方同时出公告。人手就那么多，时间也还是那么多。这段时间内，多个地方实地踏看，各个部门协调工作，想不忙都不行。

不管累到多晚，可能都无法完成工作，还拉上了一大帮其他部门的人陪你。给其他部门的时间少了，甚至还会引发抵触情绪。那么该怎么办呢？我个人认为，每年初始，通过官方渠道获取年度供地计划，先把所有的地块实地踏勘，来一轮筛选，做到了然于胸，再了解地块大概上市时间节点，争取在正式公告后用最短的时间完成整个可研成果。那么，30天时间，应该是足够了。

自我安慰所看项目，所研究项目，不是你做了充分的研究，你就肯定能获取。不要因为你研究了，结果没报名或者报名了没获取到就气馁，觉得自己做了无用功。你要知道，你所做的是大买卖，几个亿甚至几十个亿的买卖。

如果你每次都能出手必中，那么你可以去买彩票了（当然，相对于你做的买卖，彩票的中奖的金额可能你还看不上了）。所以，做投资的，一定要有阿Q精神！本文经授权来源“0512地产百晓生”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。