未来二十年，买房还会继续是最好的投资吗？

文章开头，我先扯远一点，从2020年底宁德时代的市值超越中石油讲起。数据来源：Wind，截止至1月5日。

我国坚持多年扶持新能源车的结果是什么？上数据：工信部公布，我国的新能源汽车产销量连续五年位居世界首位，累计推广的新能源汽车超过了450万辆，占全球的50％以上。

新能源车能弯道超车发达国家吗？2019年我国新能源车产量124.2万辆，其中出口占比20.5%，同期燃油车的生产只有大约3%用于出口。不说超不超车，至少竞争力明显比燃油车时代要强。所以，我们看待事物要全面，要抓得住主线。

新能源车里程焦虑是真的，政府补贴有时效率不高是真的，宁德时代的估值很高是真的，但是——我国确实做出了成绩也是真的，新能源车时代将加速到来更是真的。

没有前瞻性思维，直到时代已经改变了才后知后觉的话，到那时投资机会也已经被别人吃完了。讲到这里，我有一些延伸性思考，关于中国房地产。前面提到，中国至少做对了四点才有今天宁德时代的高市值。

可以认为，只要这四点没有变，未来中国股市还会有更多的宁德时代出现——即，股价增速很快，而且体量还大（宁德时代三年不到涨了十倍）。这个趋势下，不仅又会有一批人从股票投资中赚到大钱，可能还会使得居民财富配置发生质变。

过去，商品房对普罗大众而言是最好的财富管理手段，它既能居住，还能提供学位，又能抗通胀实现财富保值增值（部分地区甚至能让购房者实现阶层大跃迁）。

“买房是最好的投资”这一观念已经深深种在绝大多数中国人的脑海里。但商品房作为最好的投资是很久的事吗？其实也就20年时间，从1998年国家启动房改，取消福利分房和提供个人房贷开始。在那之前，中国人的财富更多以牲畜、田地、金、银等物品为载体进行储存、变现和传承，而如今最主要的载体毫无疑问是房产。

那未来呢？绝大多数人已经被种下“买房是最好的投资”这一观念，很容易会认为在未来仍将如此，然而事实可能未必。以后的中国，股票很可能会取代房产成为最好的投资。这不是极目远眺才能看到的事，而是这两年已经开始启动的事。我不是说房价会崩盘，以后房子不值钱——我认为房产仍将在居民财富配置中长期扮演重要角色。

我是说，股票将会在居民财富配置中占据越来越重要的地位，而且这一过程的发生的速度可能并不慢（咬文嚼字好累，但为了严谨必须得说清楚）。要说明“买房可能不再是最好的投资”，先要搞明白为何在过去“买房是最好的投资”。我认为以下三个点逻辑最为核心：（1）改革开放短短数十年时间，中国人便创造了极大的财富，这么大体量的财富（数百万亿）一定要找到一个载体，只有房地产接得下来。（2）政府要带领国家快速实现工业化、城镇化，几十年走完发达国家数百年的路，不得不面对天量的开支。

只靠税收体制还支撑不起，所以找到了卖地收入作为补充，因为这一块儿可以被政府完全控制；（3）商品房诞生后被赋予了分配教育资源的历史重任（以前是按户籍或者按机关/单位/军队的身份分配，大家可以去了解一下历史），诞生了学区房这一产物——学位按学区分配，而学区房按钱多与少分配（户籍、社保等不是最重要的）。须知，教育资源是不均衡的，越优质的学位越稀缺，从而为绑定学位的商品房赋予了稀缺性，这是商品房成为投资品非常非常重要的一点。这三点核心逻辑，用大白话来说就是：（1）群众需要；（2）政府需要；（3）有炒作基础。为什么说“买房可能不再是最好的投资”？因为第（1）和第（2）两大核心逻辑可能要发生改变。

先看（1）。天量的财富，以前只有房地产接得起，但股市也越来越接得起了。其实政府曾经尝试过引导居民财富往股市增加配置，那就是2015年A股疯牛的时候，典型证据就是人民日报的“股市4000点起点论”。

但上一轮牛市为何以股灾这一闹剧收场？因为当时的股市接不起那么大体量的资金那么快的流入。2014年底，A股的总市值只有约42万亿，约占当年GDP的66%。牛市一来，只是数万亿的资金进场（并且是跑步进场），就已经让股市严重脱离基本面，最终走向了失控。

但到了2020年底，A股的总市值已经达到了近87万亿，约占当年GDP的86%，体量增加明显。如果把海外上市的企业例如腾讯、阿里、京东、美团等也计算在内，增量还会大不少。这一变化，仅仅发生在6年时间之内。A股实行注册制之后，将有越来越多的企业进入股市，其中又会有越来越多的“宁德时代”成长起来。

中国股市不断长大是历史大势，并且速度还有可能增加。根据恒大任泽平测算，美国2018年初的股票总市值约为30万亿美元，住房总市值约为26万亿美元。同期，A股总市值约为10万亿美元，住房总市值约为47万亿美元。

两国居民财富配置的结构有明显差异，以后我们会不会向美国靠拢？我认为大概率会。美国强大的根源在于经济的强大，背后是其创新土壤上成长出的一个又一个伟大的企业。我们欣喜地看到中国也在不断诞生伟大的企业，而且未来一定还会继续诞生。所以，有理由相信房地产会逐渐把拉动经济发展的历史使命逐渐交棒给科创行业，毕竟地产行业是没有任何国际竞争力的。

讲完（1）来讲（2）。我的观点是，政府对于地产的需求已经开始减弱。一来，我国工业化接近完成，高速城镇化接近尾声，基建虽然还有很大的补课空间，但缺口和紧迫性已不如过去几十年那么大。

历史任务已经逐渐向到建设现代化和挤入发达国家行列过渡，因此越来越需要创新以及全方位的“精耕细作”——开更好的车、喝更高端的酒和茶、用更高科技的电子产品、享受更丰富的精神文化……以前搞基建，大操大办的事最适合政府来干，所以钱要汇集到政府那里再花出去；而未来，创新和“精耕细作”政府干不了，只能交给企业来干。钱怎么汇集到企业手上？最最重要的是通过证券市场让企业直接从社会上收钱！因为政府补贴和银行贷款的效率没有直接融资高！重要的事要打叹号！二来，我国的税收体制在不断完善中，政府生财有道了，自然会逐渐摆脱对土地财政的依赖。例如，营业税改增值税就是一次很好的改革。当然，对土地财政的依赖不是一下子能降下来的。近十。