谈房地产企业的融资方式

【摘要】房地产行业是典型的资本密集型行业。投资规模大，周期长。充足的资金对于房地产行业的发展非常重要。随着国家对房地产行业的宏观调控，单一的融资渠道已成为房地产行业发展的资金瓶颈。如何拓宽融资渠道已成为每个房地产企业面临的重要问题。因此房企融资方法，对融资方式的探讨与研究，将有助于解决房地产企业融资难，促进房地产融资多元化。

【关键词】房地产融资方式 房地产融资

一、企业融资渠道及方式

房地产企业是高投资、高回报、高风险的行业。充足的资金是保证房地产企业正常经营的前提。随着我国经济的快速发展和房地产市场的日益成熟，资金问题已成为制约房地产企业发展的因素。因此，拓宽房地产企业融资渠道，实现优胜劣汰是我国房地产企业发展的必然趋势。

融资渠道主要指房地产融资的方向。充分了解房地产企业的融资渠道，有利于房地产企业正确开发利用融资渠道。目前，房地产的融资渠道有银行信贷、非银行金融机构资金、外企借款、民间信贷、自留资金和外资六种渠道。

融资方式是指房地产企业筹集资金的具体方式。一般来说，企业的融资方式有两种。一是内部融资，是指企业将留存收益和折旧转化为投资的过程。这种融资方式不会产生融资成本，其融资能力主要取决于企业的利润水平。另一种是外部融资，是指从其他经济主体吸收资金并转化为自身投资的过程。一般只有在内部融资不能满足企业需求时才需要外部融资。外部融资需要支付一定的融资费用，主要包括银行贷款、股票、发行债券等。

二、我国房地产融资现状

房地产融资渠道和方式的选择不仅受公司自身状况的影响，还受外部因素影响，如金融体系等。以下是我国常见的一些房地产融资方式。

(一）银行贷款

从目前的房地产走势来看，银行贷款仍是房地产企业的主要融资渠道。与上市融资相比，银行贷款手续更简单快捷，银行贷款成本低于上市融资，因此成为我国房地产最主要的融资方式。目前，银行贷款有信用贷款、担保贷款和抵押贷款三种基本类型。至于我国的房地产融资，一般以信用贷款为主，为特定的房地产项目提供长期资金。抵押贷款近年来也发展迅速房企融资方法，但普遍适用于一些具体项目。

从20世纪末开始，房地产市场开始蓬勃发展，最初的资金来源仅限于商业银行。可以说，房地产开发发展到现在的局面，多半是由于银行资金源源不断的流入。当然，房地产的高回报率也为银行的发展提供了强大的动力。当然，随着国家房地产风险意识的提高，银行机制对房地产贷款的政策也明显收紧，这对于一些资金匮乏又想创业的中小房地产企业来说无疑是一个巨大的打击。通过银行贷款融资。 目前，国家加大了房地产信贷风险防范力度。一方面，改善了银行贷款的准入条件。另一方面，对房地产的个人抵押贷款也有严格的规定。通过银行进行房地产融资的门槛也在逐年提高。

(二）IPO融资

随着我国资本市场的完善，一些房地产公司可以通过股份制经营和上市发行股票的方式筹集资金。上市融资方式普遍出现在一些大型房地产企业，其融资规模普遍较大，上市融资无需向投资者偿还本息，降低了企业的经营成本。

房地产上市和融资主要有两种方式。一种是首次公开募股（IPO），即符合上市条件、经建设部推荐、证监会批准通过首次发行募集资金的房地产股份制企业分享。增加。另一种称为借壳上市，即已上市的公司一般通过收购、兼并、控股房地产公司等方式进入房地产行业，向房地产公司注入资金。按上市地区可分为境内上市和境外上市。

从理论上讲，股份制房地产公司最好的方式是上市。一是公司不存在定期还本付息的压力，可以规避与公司经营状况大起大落相关的财务风险；上市公司良好的口碑也能吸引大量投资，满足房地产公司的资金需求；第三，房地产公司上市还可以利用资本市场完善公司治理，优化管理方式，提高公司声誉。但由于上市融资限制复杂，审核更加严格，普通IPO上市方式的房企难以满足。从我国目前的情况来看，更多的公司采取了买壳上市的方式。首先，他们不需要经过审批和咨询期。其次，他们不需要印花税和承保公司费用，从而节省了成本。第三，融资后可通过配股、增资等方式募集资金。但是，买壳上市过程中的财务风险、法律风险和运营风险是难以避免的。

(三）债券融资

房地产公司债券是房地产为融资而发行的贷款信用凭证。资金提供方作为债权人，享有到期收回本息的融资方式。在国外成熟的证券市场，债券融资是企业对外融资的首选方式。与股权融资相比，债券融资可以直接从税前利润中扣除，具有直接、快捷、融资成本低的特点。对于大多数房地产公司来说，利用房地产项目发行债券是一种理想的融资渠道。

与银行贷款相比，债券融资在资金运用上更加灵活，限制更少，可以为企业提供更多的借贷对象。与其他债券相比，房地产公司债券的收益率更高，可以在债券市场上买卖。它们盈利、安全和流动性强，更容易吸引投资者，使公司能够在短时间内获得所需的产品。资金。对于投资金额大、开发时间长的房地产公司来说，为了获得稳定的资金来源，发行长期债券是更好的选择。对于上市房企，也可以通过发行可转债来规避短期内的赎回风险。但是，随着越来越多的房企希望通过发债筹集资金，市场对房企的信用评级也越来越高，中小房企通过这种方式获得融资的难度依然很大。 另外，我国债券市场本身也存在一些缺陷。目前，我国通过债券融资的房企还是少数。

(四）房地产投资基金 (REIT)

定位为被动投资工具的房地产投资基金，其主要投资方向是那些已建成并能产生稳定收益流的商业地产，以及其他方面的适当投资以通过被动投资获利房地产投资的周期一般比较长，其融资方式也属于资本市场的范畴，但银行贷款无法满足这一需求，而房地产投资基金正好弥补了这一缺陷，具有多元化的特点投资和降低风险。

房地产投资基金的发行可以通过两种方式进行，公开发行和定向增发。目前，中国一般只有私募基金。此外，我国上市房地产信托投资基金无免税优惠，面临双重征税压力。并且由于政策限制，房地产投资基金无法参与空置土地和房地产的开发过程，投资回报率较高。

(五）房地产信托

房地产信托一般是指信托投资公司制定信托投资方案并与投资者签订相关信托投资合同，投资者将其法定资金委托信托公司进行房地产投资。目前，我国常见的信托融资方式有3种。一种是类似于银行贷款的贷款型信托。这种信托可以涉及不同房地产公司、项目和风险的不同阶段的房地产资金需求。二是股权信托，即持有房地产公司的股份，然后溢价回购。三是受益权转让信托，通过信托将可预见、稳定现金流入的受益权转让给社会投资者。

房地产信托的融资方式更加灵活便捷，募集资金不受限制。只要信托机构批准，就可以随时进行信托产品的发行。对公司自身条件要求不高，适用于大部分企业。但缺陷依然存在，比如配额规定、流动性差等。

三、结束语

住房问题不仅是经济问题，也是影响社会稳定的重要民生问题。我国在城镇化进程中需要一个稳定健康的房地产业，房地产业仍将在国民经济中发挥举足轻重的作用。

随着房地产行业的不断发展，只有抓住“资本”这根稻草，领先一步，那么未来能够生存下来的房企，大多是融资多元化、资金实力雄厚的开发商。

作者简介：甘章强（1970-），男，汉族，浙江宁波人，就职于宁波城投置业有限公司，研究方向：房地产。