去年全网等老航母亮相，它没来；
在广州的市场中，海珠新城是一个非常特殊的存在，不仅仅是因为它的体量大，更是因为大家等待这个项目太久了。
李娇的旧区改造要追溯到2001年，当时李娇村被广州市政府批准为“旧村改造试点村”，但收效甚微。直到2011年，与诸光集团签订了李娇城中村改造合作合同，旧改才正式启动。然而，直到2018年5月2日，李娇城中村改造补偿安置方案全村投票率超过80%，李娇村才迎来实质性进展！今年黄埔新城搅热老黄埔之后，海珠新城终于出现了，这次真的来了。我们来看看海珠新城的开场答卷:规划:整个旧改项目体量470万平方米，相当于珠江新城的2/3。它分为四个主要区域，在那里将展示科学、技术和文化。未来会交给政府，规划一个创意产业基地。东西为生态宜居，南为沿江科技商务区；还规划了一个类似成都太古里商厦的文化展示区。首推:月湖西组团，9栋32-39层，2梯4户，3梯6户，总货量1500多套，首推300多套。产品包括110平方三房、130和140平方四房、230平方五房，预计本月开盘。吹价230平米10w，其他户型8w，交房时间2000。岳西集团位于李娇村东部，靠近周楠路，景观为...不在望江一线，视楼而定。从这组到最近的地铁站大概1.7公里。10平方三居室景观在西边，有一所幼儿园。项目西南侧规划有一所12班小学。据相关媒体报道，考虑到地段划分，未来可能与再开发区域2#地块村民子女混居。市面上的同户型大多可以是3+1或者真四房，但海珠新城的110平户型只有三房，所以次卧的面积还是比较宽敞的，比较注重舒适度。只能说同样的户型可以做，每个人的思维都很不一样。对于40平方的四房户型，是市场主流户型，家庭花园，横厅设计，南北对流。实用率占84%，占给定面积的90%，整体上没有太大bug。
黄埔新城一出，整个老黄埔的主力刚需项目都“瑟瑟发抖”。如今的海珠现在的价格已经是满豪华的了。这个超大型的海珠新城喊出10万的价格。能否俘获改善型客户的心？
在给出结论之前，我们先来看一下:1.地段前景指数是否有所提升？在海珠，最值钱的是琶洲。这个共识大家都没有异议。在琶洲之外，“海珠创新湾”是近年来被提及最多的概念。李娇旧改原本是海珠创新湾的重要组成部分。依靠政策红利加持，旧改可以说本该是块肥肉的地方。结果好景不长。创新湾的概念没有了，变成了:一区一谷一圈。转型后，李娇从原来的海珠创新湾核心区变成了CUHK创新谷。听名字也很厉害。然而，CUHK纺织工业商圈要成为国际创新谷还需要时间。毕竟有乐康、五丰、瑞宝、庐江的加持，注定是一个缓慢的过程。只能说，如果你看好CUHK创新谷的未来发展，愿意等待，这些都不是问题。2、“海量”的比赛量。目前海珠什么都不缺。海珠区目前不缺的就是好的项目和产品。一年来，tod交通、生态自然、年轻潮流等各种卖点层出不穷。聚焦CUHK创新谷板块，目前有两大项目，中海冠环府和中海英兰泰。中海在海珠的地位有目共睹。中海英蓝泰位于海珠区西施村，临近珠江后航道，拥有一线江景资源。和英兰台一样，冠欢府也是南方望江的产物。两大竞争对手的实力不可小觑。这几年海珠价格一路上涨，到处都达到10万+，现在却有“降火”的趋势。谁先“砍自己的刀”，谁就能先占领市场。比如保利湖吹价10万+，结果居然是7字头最低。这个诚意也是很辛苦的。当然，他也是先抢了一波客户。中旅天辰府，有地铁楼顶，有两个省级名校加持，最便宜的价格也只有6.5万元/m2，说明海珠现在的房价正在破灭。看项目周边二手物业。罗马家园二手价格5万多，临江一线珠江御景湾最大户型7万多。相比之下，海珠新城目前8-10万/平的价格与整个市场接轨，价格没有明显竞争力。对于改善型客户来说，同样的价格，可以选择的项目很多。为什么一定要海珠新城？除非海珠新城杀出个惊喜价，价格到位，钱自然会到位。3.回到项目本身。与其他项目不同，海珠新城本身就是一个超级旧改，开发周期长是旧改的共同点。目前这个项目的开发周期已经过去了21年，目前的配套远远没有兑现。坦白说，周围的一切都要等。你一生能等几个二十年？一切都是未知。U1s1，目前海珠很多楼盘除了一部分跑赢大盘，大部分都乏善可陈。周边环境、配套设施、城市界面需要更新。如保利湖的美景，周边城市主要是旧厂房和作坊。虽然周边很多村子都纳入了旧改，但是还得等。看完这些，海珠新城能跟上吗？目前的价格被夸大了。也许等的时候会有惊喜？如果没有更好的选择，海珠新城可以跟随，但要做好心理建设。
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