广州楼市现状：这些地方的房产投资需谨慎，未来将跑输大盘

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自【雕叔谈楼市】公众号，买房问题请私信提问

提问：名下只有牛奶厂一套四房自住，非首贷。想在天河东部科学城或老黄埔再投一套，先出租，未来可能兼父母过来住。手上现金不多，而这几个区域近地铁次新花园小区，小三房基本都要400了，实在够不到。长远看两房未来还有市场吗？总价在300内的话，重点关注哪几个盘和户型好呢？另外，二套的七成首付有什么方法可以破？除了假离婚。还有可能用上公积金吗，没用过公积金贷款。

回答：没用过公积金，就可以用的，这个没问题的总价300万以内，二套的话首付7成肯定不划算了，要走全款再抵押吧，这样你的资金使用效率就不会很低未来来看两房的户型产品肯定没有三房，尤其是小三房的优势大，这是必然，所以能买的起三房就首选，这是原则问题至于这套房的总价是300万，还是350万，可能要结合您的资金预算以及这套房源的杠杆情况来定，目前来看：老黄埔或者科学城这些地方，投资属性都没有任何问题，随便举几个小区，万科城市花园、君和名城、东荟城、金色梦想、黄埔花园，具体要结合您的首付资金希望有给您提供到帮助和思路的规划

提问：你好，雕叔，我是湖南人，长沙三套房，夫妻名下各有一套贷款，有一套贷款不多，可还清，现有150个，想去广州或者深圳买套房，怎么选？深圳落户是不是容易一些？贷款需要五成的话，有好的房源推荐吗？谢谢

回答：目前来看，有两个思路：1、买深圳的话，容易入户，150万，有按揭贷款记录要首付5成，要走全款抵押，只能买450-500万的房子，可能只有南山的小两房+宝安稍远一点沙井的三房，只是深圳的杠杆不太好，而且深圳西部刚刚涨完，深圳肯定可以买，但需要结合板块轮动来考虑，西部就不太建议了2、买广州的话，房票比较难以搞定，走常规的路线，全日制本科硬性要求落户需要3-4个月，买广州的话，杠杆好，150万也建议走全款抵押的路子，广州的信贷没问题，抵押的路子都是通的结论：深圳刚刚涨完一轮，广州还没怎么涨，深圳杠杆小几乎可以忽略，广州可以用杠杆，大致如此

提问：雕叔您好，牛奶厂现在挂盘价都到7w多了，还能入吗，什么价格合适呢？

回答：牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，你可选的房源和产品就很多了，不像现在几乎没啥可选的2、一个片区和板块的价格是否高不高，其实他本身说了不算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，你说天河公园8-9万的不香吗，你说琶洲6-7万的大把次新不香吗

提问：雕叔，上次看到你提到了南浦的锦绣半岛，这个楼盘我去看过，价格还比较低哦，就是靠近高速。后面，我又去看了岛东的海龙湾，离地铁口不是很远，有电梯，没有人车分流，也算有花园吧，主要是价格2.6-2.7，110的三房朝向还不错，雕叔值得入吗？

回答：其实整个南浦岛来看，都不是特别好的区域和目标板块，而且看起来整个岛有旧改，有未来的土地供应，但在番禺来看，其实是属于鸡肋的区域板块，包括成名已早的丽江花园，近几年的涨幅被其他区域甩出了平均水平不值得买

提问：雕叔，您好。想买天河北的学区房，您有推荐的楼盘吗？感谢～

回答：天河北的学位房，分为华阳小学，以及龙口西小学，看您的具体预算，以及对居住条件的要求，通勤交通来评判吧

提问：雕叔老师，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千>母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大/收入低/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？ 肯请雕叔老师百忙中回答一下

回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办 你给出了完美的解决方案。先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州最大的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，最多两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：雕叔，首付预算90万，首套，未婚女，投资略大于自住，万顷沙附近的中铁建海悦国际，90平方平层次顶楼北向可以买吗？单价2.3w左右。实测地铁站步行不可达，开车约10分钟，天河上班，18号线比较快。求雕叔指点

回答：开车到地铁站换乘，不可取，费神耗时不建议这么早去万顷沙做开拓者城市建设不是控规图上三言两语几年时间就能搞定的都是一步一步来的，饼越大，等得越久

提问：请问中鼎君和3楼南向99方三房户型，单价谈到多少合适呢

回答：二手房真的是一房一价，要看业主心态，要看交易条件，比如需不需要赎楼，需不需要滞后交易，等等等等按照中鼎的价格体系，这个单位的价格在4.3-4.4之间

提问：雕叔对萝岗区府板块房子这两年的表现怎么看？相比万博，老黄埔板块，以及南沙，都在差不多价格区间内，萝岗区府板块后面表现会在哪个排位上呢？相比长岭居是否优势长久？

回答：万博板块老黄埔板块南沙板块萝岗区府长岭居板块您这是要在每个板块都买上几套吗？呵呵，开个小玩笑。萝岗区府板块在这一轮调控当总价格不但没有跌，反而硬挺的很，这个跟他自己本身的产业结构，以及客户群友很大关系，而且产品新、小区新、物业好，大牌子开发商都是优势，目前我只是觉得萝岗区府的单价整体偏贵了一些如果投资就要略微谨慎一点，不会买错但可能买贵。自住的，没所谓，挺好

提问：大壮值得买吗？其实我主要考虑学位 500万左右的吧。不用自己住

回答：新房的学位我一般保持中立态度，成绩没出来谁也不敢保证但是我认为大壮值得买的点在于，现在黄埔新房或者二手到处涨价，大壮没涨多少，性价比可以地处科学城核心区，比大部分盘的地段优势大很多

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