中国的强制性停贷与美国的策略性违约

本文主要观点

1、强制性停贷，于法于理无据，于情则情有可原。

2、预售制度存在重大问题，将大众置于项目融资的信用风险当中，应该调整

3、美国次贷值得研究，对于理解当前中国房地产市场形势能够有所借鉴

作者 | 宋光辉

来源 | 结构化金融

转自 | 华尔街俱乐部

近来，各地有大量购买烂尾房的业主，联合起来公开发表声明，表示强制停贷，也就是不再偿还银行的住房按揭贷款。这些业主购买期房的时候，向银行申请住房按揭贷款。银行则将贷款资金代为支付给开发商。在项目开发正常的情况下，业主可以在一段时间过后获得房产，以后则安安心心的每月偿还贷款。

当前的情况是，由于地产市场形势不利，大量地产开发商陷入困境，资金链条断裂，导致很多楼盘无法按时交付房产。矛盾出现了。

据说，国内首次出现业主联合起来公开声明停贷的地方是江西。景德镇恒大珑庭的烂尾楼业主，发布强制停贷告知书。告知书提出，如果到今年10月份，楼盘仍然没有全面复工，业主将会全面停止偿还月供，并且由此造成的损失，将由违规放贷银行，监管不力的政府相关单位、转移资金的恒大江西分公司等承担。

江西的强制停贷告知书一出，全国众多身陷烂尾困境的业主，似乎找到了解决问题的特效方式，纷纷效仿。据统计，目前全国已有近30个楼盘的业主们，联合起来发布强制停贷告知书，连措辞都与江西景德镇案例中的类似。星星之火，已成燎原之势。

看到各地出现烂尾楼的强制性停贷事件，不由让人想起美国次贷危机过程中，借款人大量出现策略性违约的现像。

策略性违约是指购房者本来还有偿还能力，但是考虑到房产价值已经低于按揭贷款的余额，房子已经成为负资产，购房者选择有意违约，让金融机构收回房产抵押品。从而，购房人将包袱甩给了金融机构。

当时，有很多分析文章认为，美国出现这种策略性违约，是一种“道德的沦丧和人性的扭曲”，反映了美国社会日益堕落的现状。美国之所以出现策略性违约，与美国的社会制度及贷款条款安排有重大关系。

社会制度就是个人破产制度，简单方便，特别是在有些州，手续比结婚离婚还要简单。一旦破产，自然是新账旧账全部一笔钩勾销，借款人资产债务全部清零，一切从头再来。

贷款条款的安排，是指很多住房贷款合同当中，有条款明确当借款人无力偿还贷款的时候，可以由金融机构收回房产，并且取消借款人的赎回权。这种情况下，借款人不需要再对金融机构承担还款义务。

中国当前的各地出现的停制性停贷，仔细究其缘由，与美国的策略性违约不同。中国当前很多购房者并不是无缘无故地拖欠贷款还款，而是因为他们花了钱欠了债，却根本没有拿到房产，只买到了对于开发商的债权。因此，购房人强制性停贷虽然于法于理无据，但是却情有可原。购房合同与贷款合同是两个独立的交易合同，除非能够证明发放贷款的银行对于项目烂尾负有重大过失，否则购房者在法律上很难得到支持。但是这些购房者在道德上面，却并不存在问题，而且他们属于受害者，遭遇非常值得同情。

产生这类问题的源头是中国的预售制度，以及恶意违背预售制度的开发商们。他们的行为真正体现出“道德的沦丧和人性的扭曲”。

中国的房地产开发当中的特有的预售制度，据说源自香港。霍英东首创的卖楼花，没有想到却在大陆大兴其道。预售制度使得开发商在还没有建好房屋之前就将房子出售了，典型的卖空行为。通过预售，开发商利用了购房者的资金，进行项目开发。

从金融的角度，购买期房者实际上是为地产开发项目提供了项目融资。这种项目融资与一般意义的项目融资不同的地方在于，投资者提供项目融资的回报不是现金，而是项目的产出即房产。既然是项目融资，而且还是没有资产抵押担保的项目融资，自然就存在风险。因此，当前购房者遇到风险事件而遭遇损失，也算是一件理所当然必然会出现的事情。

一个比较有意思的事情是，中国居民似乎存在一个奇怪的心理，那就是对待同样的信用风险，如果信用风险是因为金融交易而形成的，中国居民是非常回避的，而如果信用风险是因为实体交易而形成的，那么中国居民对于这一信用风险的态度却截然相反，基本上不在乎风险。这种奇怪的现像，可以作为行为金融学的研究课题。

很显然，大部分的买房者如果让他们购买地产私募基金，由这些私募基金再将资金贷款给地产项目公司，他们是不敢的。但是他们却敢将资金直接提供给地产项目公司，这个时候，而却不觉得风险实际上可能更大。

在现实当中，很多人正是利用了中国居民的这种心理，进行不当牟利。作者自己虽然研究各类金融风险，但是也曾经办过理发卡，一次性充值了几千元，本来以为可以应付未来几年理发所需。哪知道，等作者第三次去理发的时候，却发现理发店已经人去楼空。

此前在长租公寓出现爆雷的时候，作者在公众号上就写过专门的文章。长租公寓爆雷的情况与当前烂尾楼的情况类似。很多租房者向互联网金融机构申请贷款，提前交付了一年甚至更长时间的租金。而作为二房东的长租公寓运营者，却只将部分租金比如三个月的租金交付给真正拥有房产的房东，却将大部分的租金用于公司的运营和业务扩张。等到长租公寓运营方因为资金链条断裂的时候，问题暴露了。真正的房东没有收到租金的情况，自然不愿意继续将房屋提供给租房者使用。而租房者被房东驱逐出门的同时，还要每月偿还贷款。

当时，各地政府遇到这种情况，对长租公寓的运营模式进行规范。当时很多政策出台，将板子打在金融机构身上，要求金融机构不得为租房者提供租金贷款。实际上，这种做法没有意识到问题的根本。长租公寓的问题，并不是金融的问题，而是预付的问题。租房者提前交付一年的租金，无论是自己的钱，还是从金融机构借来的钱，当出现爆雷之后，最后都将承受一样的损失。

回到购买期房的事情上来。当前很多业主停贷，将责任在银行上面，是值得商榷的。他们的遭遇值得同情，但是于法于理却有点难以讲得通。试想，如果购买期房的人并不是从银行获得贷款的资金，而是全部用的自己的储蓄或是向亲戚朋友借的钱，遭遇烂尾的时候，他们也会怪罪借给他们钱的亲戚朋友吗？至于银行是否有违背贷款制度或违背监管制度，因而存在重大过失，则另当别论。在那种情况下，业主们可以通过法律手段主张自己的权利。

之前作者专门写过一篇《地产预售制度探讨：从项目融资的角度》，分析预售制度当中存在的问题。当前预售制度存在的问题主要是两方面。

一是预售制度本身存在问题，从而让那些没有风险识别和承受能力的大众承受了项目融资的信用风险。预售资金监管只是引发风险的一种原因。地产开发商还有很多种手段，可以合理合法地侵害购买期房者的利益，将其置于巨大风险当中。比如，将某个项目的资产抵押用于为别的项目融资，项目公司为地产企业的融资进行担保，等等。

二是地产商的道德风险问题，以及预售制度对于地产开发商违背预售制度的惩罚过轻的问题。从当前各地烂尾楼盘的情况来看，大部分都和开发商恶意违背预售制度有关。

当前，房地产市场形势已经很差，并且拖累中国经济。在这种情况下，全面取缔历史遗留下来的预售制度，并不现实。但是可以利用项目融资的风控手段，来对预售制度进行规范。在长期里，取消预售制度，才能够彻底解决这类问题。具体内容，可以阅读原文。

但是中国的经济金融形势，却还能够支持地产市场的进一步发展。只不过，随着房价越来越高，随着越来越多收入水平较低的群体进入房地产市场，风险将会越来越大。中国当前各类维持房价的政策，希望发挥房地产稳定经济的价值，可以说得上是棋行险着。然而，两害相权取其轻，从当前项目大量烂尾、地方政府财政拮据、购房人受到伤害而强制性停贷、经济低迷等各种现像来看，中国经济又高度依赖于从房地产行业的价值。

美国次贷危机，本质上也是政府为了维持房地产泡沫，通过次贷下沉信用层级，将那些未来没有偿还款能力的主体引入到房地产市场当中。当这些最后一批的入场者全部入场之后，地产泡沫终于无以为继。从这个意义上而言，美国政府及美国的金融机构，从一开始就明白这个游戏的结局。

强制性停贷的现像出现，也表明，商业银行发放的住房抵押贷款，信用风险也在不断增加。或者从另外一个角度来看，要想拯救房地产市场，中国需要将这新一波的购房者引入场内。在这个过程，显然必须要金融产品提供配合。相对于先行购买房产的人员，新一波购房者的经济实力和收入水平，显然要更差一些。一些刺激购房需求的政策如降低首付等，也会影响贷款的信用质量。

当前，大众已经充分认识到房地产行业对于经济的支撑作用，房地产市场良性发展形成的较好宏观经济环境是中国经济升级转型的必要条件。这种情况下，政策有无可能不惜一切代价来支持房价，比如说引入次贷，承受可能的危机的风险。

我们需要直面现实，认真研究美国次贷危机。次贷并不是毒蛇猛兽，也不是天条戒律。次贷危机出现之后，格林斯潘被认为是认识有误而受到了大众指责。但是格林斯潘早在上世纪60年代的时候就发表过论文，提出资产泡沫与经济发展的关系，他不可能对于次贷的认知水平低于那些批评他的媒体人或大众。格林斯潘显然意识到，以资产泡沫求经济发展，泡沫破灭后的危机就是代价，天下本来就没有免费的午餐。次贷危机过去近十五年之后，我们发现发生过次贷危机的美国，当前在西方发达经济体当中的相对优势地位，不但没有下降，反而还有所上升。

或者说，当前大量强制性停贷的现像，表明当前很多住房贷款，本身就不是一种正常的贷款。这种贷款，不是美国意义的那种次贷。中国的监管制度要求银行将贷款依照风险程度划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。这种已经停止偿还的贷款，属于哪类？

【思进免责声明】本文仅代表原作者个人的论述和观点，敬请读者自行判断。转发的目的为传递信息，内容或者数据仅供参考，不构成任何具体投资建议、不作任何商业用途、更不对其真实性负责。投资者据此操作，风险自担。并已明确注明作者和文章来源，版权归原作者所有，部分文章转发时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，将立即删除！