探析新形势下预售前的融资途径

引言

据了解，目前房地产企业资金问题主要为预售前的开发贷资金短缺，从拿地阶段到预售证出具进行销售阶段，这一阶段是房地产企业需求资金规模最大时期，也是地产行业建设主要时期，资金供给保障着项目开发的成与败，是房地产企业开贷的重中之重。预售后，企业资金压力减少，在良好的市场环境及产品定位下，销售政策得当，企业资金很快能自足，并提前偿还贷款。

股东融资

股权融资方式适用于新成立的项目公司，不具备融资贷款能力，或以金融机构贷款风险较大等，可选取此融资方式。

股东融资有两种方式，一种投入资本金融资，如加大注册资金，加大资本公积等财务手段方式融资，股东按照约定比例投放资金并最终收取利益，待项目清算后收回投资成本或待项目公司资金充裕后阶段性通过减资收回成本。

另一种方式，股东借款融资，并按照同期金融机构贷款利率收取房地产企业利息，一方面增加房地产企业成本，利于税收筹划，另一方面股东可以在企业开发过程中通过收取借款利息提前取得项目收益。

并且借款资金可以根据项目公司盈利能力随时收回，也便于股东更有力监控被投资企业经营过程，目前，多数房企股权融资采取债务融资方式。

合作开发与并购贷融资

合作开发与并购贷融资方式适用于新开发项目的融资，在合作开发及融资的形式上，二者有相似之处。合作开发指两家及两家以上具备地产开发资质企业共同开发一个较大体量项目，或地产开发商与运营商合作对房地产开发的一种方式。

利用合作开发模式，可以减轻原开发企业在项目开发过程的资金压力和风险，在企业开贷融资条件及背景信用上更具有可信性，同时利用合作开发方式对新项目企业在开贷条件不具备时也可以利用股权融资方式进行，或利用股东借款进行融资。

集团化战略融

资集团化战略融资方式是针对企业经营项目种类多、产品类型多样，经营模式不一，但集团财务管控一致的综合性企业的房地产开发项目融资。

这种方式是在地产市场饱和，地产融资条件紧缩情况下，企业经营向多元化发展，其他经营与地产发展相互匹配的一种企业发展模式，也是目前及未来中国实体经济发展的重要方向。

银行信贷融资

银行信贷融资是传统的地产行业融资方式，适用于成熟的房地产企业融资，从融资担保形式上有抵押融资和股东担保融资。

抵押一般为项目前期土地抵押、在建工程抵押、应收账款抵押等，要求企业自有资金在35%以上才能获得银行贷款条件，相对合作开发、集团战略融资等方式，贷款成本较高。

除集团化公司与战略银行合作利率相对低些，其他纯粹地产公司贷款利率较高，受资产抵押影响，项目后续产权办理等事宜均受企业贷款清偿时间的限制，相对企业的贷款风险较大，但目前还是有许多地产公司采取此类贷款方式。

担保融资指房地产企业可以股东作为担保进行融资，无需土地或在建工程抵押，相对贷款利率较抵押贷款较低，地产公司融资风险小，全部转移给股东方。

此种融资模式一般基于股东与银行有长期战略合作协议，并将需要融资的地产公司纳入战略范围，同时需要股东信用、资信、综合能力等评级较高，符合股东担保条件方可执行，一般大型地产公司、国企、央企可以采取此类操作。

其他融资方式

开贷过程中融资方式不一定只能单选以上其一，可以根据项目需求及企业条件组合融资方案，比如股权融资与债权融资结合，债权融资与供应链融资结合，银行信贷融资与预收账款融资相结合。

除此之外，还有目前基金融资，受限制的信托融资，债券融资、上市融资等，此处不再赘述。

结语

房地产企业预售前融资是决定项目开发成败的关键因素之一，甚至影响房地产企业生命，制定行之有效的融资方案是企业开贷的前提，实时掌握融资政策和市场变化，把握融资机遇，制定融资方案，监控企业资金使用全过程，同时注意融资量力而行，将企业融资风险降到可控范围的最小化程度，是企业经营者必须具备的职业能力。