广州知名豪宅开发商破产 9亿元在建工程被拍卖

广州市景兴房地产发展有限公司（以下简称“景兴地产”）没能实现“百年老店”的宏愿，在成立的第27年走向了破产的结局。

7月15日至27日，景兴地产持有的广东亿华房地产开发有限公司（以下简称“广东亿华”）39％股权、广州“景豪坊”东区在建工程，名下知识产权及3台汽车将在京东拍卖平台上公开拍卖，起拍价共约9.59亿元，其中“景豪坊”东区在建工程的起拍价约8.97亿元。

景兴地产的创始人景治君48岁才下海创业，58岁开始进入房地产行业。他认为，商业上为少数人服务风险最小。因此，景兴地产走上了豪宅开发的道路，位于广州富人区——二沙岛的“岭南会”，号称“中国豪宅第一高”的“凯旋会”，以及“广州十大豪宅”——“爱群荟景湾”等都是其代表作。其中，“凯旋会”一层一户，开了时下流行的“大平层”户型的先河。

“很惋惜，凯旋会的确是当时广州的豪宅标杆，到现在都还有不少项目效仿。”一位曾与景治君打过交道的业内人士钟林（化名）对中国房地产报记者表示，如果景兴地产能够如创业初期般稳打稳扎、不贪多求大，可能也不会没落至此。

商标、汽车、项目等被拍卖

“景豪坊”东区项目现状。

7月1 0日上午9时30分，北京路的人流渐渐多了起来，广百广场的工作人员正在有条不紊地准备开门营业。 在其北侧矗立着一栋建至20余层的烂尾楼，裸露着的灰色墙体和生锈的钢筋弥漫着破败的气息，与这片繁华的商圈格格不入。

这是本次景兴地产被拍卖的核心资产之一——“景豪坊”东区（景豪方大厦）在建工程项目。该项目的土地使用权面积为1540平方米，用地性质为商服用地。根据已取得的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]586号），建设规模为地上25层（部分6、11层）、地下5层，规划建筑面积约2.76万平方米。据了解，“景豪坊”东区建至25层地面层后停工，于2016年取得了约7608平方米商业部分的预售许可证。拍卖公告显示，该项目存在抵押及司法查封的情况。

另一个核心资产是景兴地产持有的广东亿华39％股权，起拍价约6017万元。据了解，这一标的物的其中8％股权存在质押的情况，亦存在司法冻结情况。

拍卖列表上还有景兴地产名下的26个商标和1个美术作品著作权，拍卖底价2700元，以及起拍价共167.68万元的3台小汽车。

2020年7月31日，广州市中级人民法院裁定受理了景兴地产的破产重整申请。2022年3月7日，因重整计划草案未获得通过且未依照《中华人民共和国企业破产法》第八十七条的规定获得批准，广州市中级人民法院裁定终止景兴地产重整程序并宣告该公司破产。

此次拍卖便是根据《广州市景兴房地产开发有限公司破产财产变价方案》，由破产管理人履行职责，在京东破产拍卖平台上公开处置景兴地产的财产。

大平层、超高层豪宅的先驱

关于景治君，能够查询到的公开信息不多。根据《环球人物》2011年的报道，1959年，22岁的景治君从部队转业，成为了广州钢铁厂的员工，当过钳工、车间主任、动力设备科科长。彼时，他曾设法调动运输队司机的积极性，鼓励他们在完成生产任务后可以接外活，所得收入与企业按比例分配，超前的想法引发了厂内的激烈讨论，这项改革被迫搁浅。1979年，景治君被调到冶金机械厂，为了扭亏，他建议尝试摩托车组装这一更有市场前景的新项目，但未能获得主管部门的同意。

在景治君看来，经济发展是大方向，中国没有退路。他不甘心被国企僵化的体制和保守的思想所束缚，错过这样的大机遇。于是，他选择了下海创业，最初的10年干过电热设备制造企业、大型制冷压缩机贸易，直到1995年才将房地产锁定为主业。

当时的房地产项目大多面向刚需及改善型客户，但景治君却认为，在政治理念上，要为绝大多数人服务，而在商业上，为少数人服务风险最小。因此，景兴地产选择了豪宅为切入房地产市场的突破口。

景兴地产的第一个房地产项目位于广州二沙岛，名为“岭南会”，那个时候的二沙岛还没成为如今的富人区，岛上一片荒芜。1999年，该项目推出市场，以只租不售的方式，吸引了驻穗外交官和跨国公司高管们的关注，一炮打红。2000年，景治君斥资6亿元打造了当时中国最高的住宅楼——“凯旋会”，该项目由6层、48层及52层的3栋楼宇围合而成，其中52层那栋的高度达到了192米。

“凯旋会”开了“大平层”户型的先河，每户的建筑面积都在300平方米以上，“一栋是大平层，另外的一栋是复式，当时市场上没有同类产品可以跟这个项目比较。项目的体验感很好，车可以直接开到入户大堂，最近几年一些豪宅也在提酒店式回家，其实就是十几年前凯旋会做过的。”钟林表示。

对于这个项目，景治君也颇为满意。他曾透露，有位客户以2300万元买下顶层700平方米的一套住宅，2010年的转手价格为1亿元。

据了解，凯旋会的开盘价在1.5万元/平方米左右，如今的二手放盘价在16万元/平方米~20万元/平方米。

凭借“凯旋会”奠定豪宅开发商地位后，景兴地产再接再厉，于2011年推出了“爱群荟景湾”项目，同样走超高层、大平层路线，建筑高度将近200米，最小的户型面积约339平方米，顶层的空中别墅面积达1200平方米，项目号称只卖给影响GDP的100人。同时，景兴地产开始把触角伸向了商业地产，计划在广州的北京路步行街兴建一个大型购物中心和一家五星级酒店，也就是“景豪坊”项目。

商业项目陷泥沼 百年老店梦断

首次向商业地产转型，景兴地产就陷入了泥沼。此次被拍卖股权的广东亿华拥有一块商住用地，土地总面积12353平方米，已取得土地证。待开发的房地产项目即是“景豪坊”（西区）。根据开发规划，“景豪坊”（西区）拟建一栋地下5层、地上22层的大楼，其中负一负二为商业，负三负四负五为停车场，地上1层~6层为商业，7层~22层为回迁房和五星级酒店。

“景豪坊”（西区）项目工地。

“景豪坊”（西区）与“景豪坊”东区项目仅一路之隔。中国房地产报记者在现场看到，地块内虽有塔吊等施工设施和建至二层的部分建筑，但目前已无施工迹象，工地内的藤蔓植物肆意生长，一丛丛探出了围墙墙头。围墙上的施工公示牌上显示，该项目的开工日期为2015年7月。据了解，2017年6月，广东亿华因资金问题导致“景豪坊”（西区）暂停开工建设至今，彼时该项目的基础工程及地下5层土建工程已基本完工。

为解决资金难题，景兴地产引入了外援。广州国企——珠江股份在2018年2月的公告中透露，通过“股权+债权”的形式对广东亿华进行投资，投资额度不超过11.6亿元，以此取得该公司41％的股权。在随后的几个月里，珠江股份又向广东亿华提供了两笔共19.53亿元的借款，年利率12％。“景豪坊”（西区）项目土地（评估价值18.6亿元）、东区项目在建工程2层~11层（评估价值2.55亿元）因此抵押给了珠江股份。

按照珠江股份在相关公告中披露的信息，“景豪坊”本有望打造成北京路商圈的标志性项目，但存在拆迁安置、规划调整等问题，对项目开发销售进度造成一定影响。由于该项目开发进度缓慢，导致广东亿华资金紧张，出现应付珠江股份利息逾期未支付的情况。2020年12月，珠江股份向广东亿华、景兴地产、景治君等提起诉讼，要求偿还约19.44亿元的本金及利息。2022年3月，广州市中级人民法院判决广东亿华向珠江股份偿付约19.44亿元的本金及利息等。

截至目前，珠江股份尚未追回这部分资金。今年5月份，该公司宣布拟将所持广东亿华的41％股权及相关债权公开挂牌转让，挂牌底价15.8亿元。

2014年，景治君迎来了人生中的高光时刻，以5000万元的捐赠额进入《2014胡润慈善榜》。彼时，景兴地产同时开发“爱群荟景湾”和“景豪坊”两大项目，踌躇满志，在招聘公告中表示要以两个大型项目为基础，向着打造“百年老店”和“百亿资产”的宏伟目标奋进。

“爱群荟景湾”项目大门。

短短数年时间，“百年老店”之路便戛然而止。

从表面上看，景兴地产的破产与“景豪坊”项目的开发失利有一定关系。“原因很复杂，除了这个项目的拖累外，还有对区域发展和行业形势的错判。”钟林表示，景兴地产执着于在广州的老城区开发豪宅，以为“爱群荟景湾”能够复制“凯旋会”的成功，不愁卖。但是，“他们高估了老城区的区位优势和项目出货的速度，营销也没做到位。当时广州的中心已经转移到了珠江新城，爱群荟景湾的销售回款可能没有达到预期。”公开资料显示，“爱群荟景湾”2011年开盘时的价格在6.5万元/平方米~7万元/平方米，此后的均价曾降至4.8万元/平方米，目前其二手放盘价在7万元/平方米左右。

此外，有消息指景兴地产同时还在外地投资项目，也分流了一部分资金，多种因素综合导致了资金链的断裂。

从钟林的角度看，一方面，景兴地产保守地采取了过往的产品开发策略，若是一步一个脚印做小而精的开发商，也没有问题。但另一方面，该公司又有激进的地方，希望将业态扩展到对资金要求更高的商业地产，将版图延伸到广州以外。“对自己的能力没有清醒的认知，也没有及时跟随时代的潮流调整方向，就这样退出历史舞台确实很可惜，但也是可以预见的结局。”

对于公司破产的原因以及未来打算，中国房地产报记者多次致电景兴公司，但未获得回复。

本文源自中国房地产报