金茂长沙梅溪湖项目

|都市更新专题研究系列36瑞诚研究院|

01

序

7月27日下午，睿诚研究院联合湖南湘之硕律师事务所、石英商业机构拜访了湖南金茂长沙公司，重点就长沙梅溪湖片区开发项目的先进经验、大型项目的投融资、城市更新项目的资本运作等相关问题进行了深入的沟通交流。

当天，在金茂长沙公司总经理助理温建军先生的带领下，金茂团队充分分享了梅溪湖国际新城项目的成功运营经验，温先生从战略的角度总结了十几年的一些经验，涉及一、二、三级模式的划分，政企的紧密合作，项目资金的整体运作方式，产城融合，土地+住宅+人的有效联动，片区开发政策的及时跟踪。

温建军先生

金昌公司总经理助理

同时，袁伟民主任作为前期政府顾问，主要负责前期拆迁的法律服务。他介绍了许多有趣的故事。

袁伟民先生

湖南湘之硕律师事务所主任

我们每个人都从交流中受益匪浅。

再次感谢金茂团队的专业分享。

下面是这次交流中的一些问题，以及对地区发展和城市更新两个方面的一些思考。我们真诚地与领导和朋友们讨论它们。

02

思考:金茂梅溪湖项目为什么能成为中国区域开发项目的经典案例？

综合观察梅溪湖项目十几年的发展及其要点，按照温总的介绍，项目的运作并不像现在大家看到的那样波澜壮阔、轻描淡写，有很多故事只是不为外人所知。

正如温总经理所说:

有过悲伤的时候，有过借酒浇愁的日子，更多的时候，我是顶着巨大的压力，怀着巨大的激情勇往直前，一直向着自己的希望，向着对项目的期待和梦想，勇往直前。

从他的话语中，我们可以清晰地勾勒出夸父在心中追逐太阳的形象。

11年前，据湖南湘之硕律师事务所主任袁伟民先生介绍——当时在梅溪湖一期11452亩的土地上，遍地都是房子和葡萄架。夏天和秋天，紫色的葡萄在阳光下摇曳，发出耀眼的光芒。你可以想象这是一个怎样的场景。

以前每天上班路上都会经过这里，很多房地产行业的朋友也喜欢在这里的农家乐吃饭。

在过去的岁月里，在文将军和袁导演的回忆里，我们有过短暂的空穿梭，仿佛回到了过去。

但随着梅溪湖项目多年的积累和经典案例的完善开发，曾经的城乡结合部，以其在国内家喻户晓的模式，被改造成了湖泊与山水交汇、产业、城市、人群有机交融、高端圈子聚集、网络名人打卡的栖息地。过去城乡的纯净与宁静被浓厚的城市化生活氛围所取代，这是中国新型城镇化和城市更新所需要的活力的体现，符合中国经济下一个周期的需要，也是湘江和岳麓山千年遗产孕育和孵化的经典之作。

在这个过程中，在温总犀利而激情的表述中，央企的责任，企业的责任，一直是他反复强调的核心词。

我们在一起吧。

对于上述第一个观点，即梅溪湖项目的成功有其湖湘底蕴、特殊时代特殊模式的牌坊、政府与企业理念的共鸣、企业在压力下的独立思考等支撑。，瑞诚研究院认为，这是梅溪湖项目成功的底层基础。否则“梅溪湖”这个词不可能成为中国区域发展的名牌，也不可能成为长沙地产界朋友聊天时的重要话题。

俗话说，时势造英雄；相反的是，在现状的碾压下，更多的人或事成为“熊”。这里没有表扬或批评的意思，只是出于实用目的。

其中，最核心的分歧和分裂，在我们睿诚研究院看来，其实就是理念和战略思想的不同而导致的分歧。

浅层次来说，每个人、每个企业做一件事都是为了获得正价值，否则你不会去做。仅从这一点来看，不同的人或企业在战略实施的规模、时间、彻底性等方面都会有很多差异。，这也导致了不同的市场现象。

比如有的人来就是想赚钱。当有麻烦的时候，你可以很容易地抛弃自己的想法，保护自己的短期利益。

比如遇到困难时，把原因归结于外在因素，不深刻反思本质等等。，并往往处于抱怨的状态；

比如，核心高管只是站在“帽子”的角度思考问题，企业的战略规划也会畸形变化，其彻底性或灵活性无从谈起。

这个睿诚研究院阐述的第二个观点是，人可以征服天空，也可以随时改变或者失去天空。它的原理是，一个企业或项目的运营理念，是否如孙子兵法所说，达到了同样的目的和使命，是否做好了长途奔袭的准备和心理建设，是否能在压力下的第二天早晨，在不那么灿烂的日出中，以笑脸相迎。

儒家说，顺势而为，明道和高超的技艺是中国人建功立业的三大法宝。

从国内区域发展领域来看，曾经蓬勃发展的开发区等。，在得势的节点上大家都一样，都知道这是一个风口。同样的循环，在巨大的风口下，每一头猪都能理解，这点不用多说。

其成败主要在于对“道与术”的理解和执行。无道之术，犹如缘木求鱼，得不到。没有技术的道也是空里的城堡，很难发展。

再回到对梅溪湖的观察，十几年来，从杂草丛生、野葡萄生长的时代，成为中国经典而知名的区域开发品牌，没有陶的决心和对艺术惊人的遵守，绝对不可能创造出现在的繁荣。

至于如何导入行业，如何添加名校资源等细节，这些技术的链接不胜枚举，这里就不赘述了。

第三，创新开放，充分嫁接优质资源。

1-2万亩的大面积开发，周期长，资金投入量大，涉及要素多。在这个过程中，必然会遇到各种各样的问题或障碍。如果没有开放的思维和创新的思维，有可能1-2个看似很小的问题就能打破项目的进度和节奏。所以，在项目的前期进行思考，处理过程中的变化是非常重要的。

而且金茂的前身方兴地产并不是以房地产开盘为主业的央企，期间困难会更多。现在回想起来，梅溪湖国际新城项目的成功和火爆，想必已经成为金茂的一个核心基因。

大格局、大思维、大手笔，才能包容万物，发展智慧，克服困难。

因此，在这一理念的指导下，充分嫁接优质资源成为了初衷和必然之举。

比如2011年，经过一年的谈判，管委会终于与处于转型期的方兴地产就梅溪湖一、二级联动开发签订了合作协议。同年，中国建筑分了一杯羹。

总结:

纵观梅溪湖的整个历史，从2009年到2010年，梅溪湖实业投资几十亿启动梅溪湖国际新城的征地拆迁，不到一年的时间完成了梅溪湖东区3000多户1万多人的拆迁，占用土地近万亩，开局势头很大。

2014年，市场冻结，“产+人”的要素通过产业和名校资源快速聚合，从而推动“城”的发展。

此后，随着时间的演进，沉淀，积累，终于成为一座美丽的新城，一幅城市的画卷。

综上所述，金茂梅溪湖的模式可以描述为:

以战略为导向，以战术为推进渠道，系统整合“生产+城市+人”三大资源，打造有机交融的生态系统，以政企合作平台为载体，以区域发展形态为容器，经过十余年的烈火、市场之火、智慧之火的融化，最终成为区域发展中的靓丽名片。

03

城市更新项目发展的三个参考

观察梅溪湖案，就是要学习它的本质。

首先，片区开发与当前城市更新片区项目有很多相似之处，如规模大、开发时间长、资金沉淀大、资源要素多、政策变化快等。，是一个复杂的动态系统，二者都是城市运行的核心模块之一。

同时，在征地、拆迁、建设、运营的大节奏中，都遵循着一个相似的逻辑。

两者有很多交集，所以街区发展的经典案例对当下的城市更新有一定的参考价值。

个别城市可能没有明确区分这两种类型的项目。此外，我国城市更新开发的时间较短，尚缺乏成熟的模式来开展。

按照目前国家的政策和要求，城市更新主要以老城区或主城区为边界，而片区开发项目相对位于城市外围。

在政策体系上，两者也有很多不同，尤其是在城市更新方面。政府正在指导各地积极开展试点，以建立和构建一个不断成熟的体系来引导城市更新的发展。

梳理梅溪湖项目的模式，瑞诚研究院认为，城市更新的发展主要有三个方面可以借鉴:

1.建立科学的、可进化的整体运营模式。

梅溪湖项目的整体定位发生了三次变化，从最初的RD科技中心到城市副中心再到RBD。简单来说，就是与时俱进。

相反，它实际上是梅溪湖项目的一次孙子兵法的进化之旅。传统的地产思维、传统的工业园区思维、传统的开发区思维都无法满足片区项目的实际需求。

由于城市更新划定的城市中心边界，资源主体结构与地区开发项目大相径庭，以老建筑为主，人口密集，交通拥堵等。，导致城市更新项目的侧重点有所不同。

但大型项目的整体逻辑基本相似。在此期间，时间和市场会耗尽所有缺乏生命力的物种或项目。没有建立整体的运营模式，项目就会缺乏灵魂，只能随波逐流，或者在市场的风暴中轻易倾覆。

最近有几个朋友来咨询，互相交流。一些人仍然按照房地产的范式来看待城市更新项目，而另一些人则希望嫁接大湾区模式来推动城市更新项目等。这些都是没有有效建立不同区域城市更新项目整体模式的表现。

一件事，再次说明，在国家政策下，各个城市的历史和发展阶段、资源结构、取舍不同，容易复制模式下的东西会被时代无情碾压。

此外，世界瞬息万变，中国的城市更新正处于新旧模式转换的关口。复制过去路径的行为很容易在时代的洪流中崩溃。

2.需要及时跟踪研究政策和市场的变化，以便有效地找到解决困难的策略和方法。

在昨天的交流中，温总表示他的团队一直在及时跟踪研究相关政策和思想，对我们触动很大。

通常的看法是，金茂作为核心央企，大腿够粗，配套资源巨大，未必会花太多的人力和精力去理解各项政策的精髓。

这也是很多同行需要学习的一点。

原来很多人专注于观察市场的变化，对政策的走向不是很敏感；一部分人，局限于行业或企业内部的思维，导致各种主体来来去去的现象。

央企有其天然的优势，金茂团队可以这样思考和行动。瑞诚研究院觉得这也是梅溪湖项目成功的一大动力。

大家都有一个共识，自古以来，政治、文学、商业、生产的发展都必须以国家的强大为基础。

换句话说，对于不同的产业和城市更新，“政策驱动模式”才是国家大国支撑的真实写照。

过去过高或者纯市场化的野蛮生长模式已经迅速退出历史舞台，未来也不会有生存的土壤和发展空，这是大势之下的势力造成的。

再次为这一举措点赞！

3.要以开放的心态合作，有效整合优质资源，构建项目健康运行的商业生态圈。

在新周期的剧变中，大规模的城市更新项目需要大量的资源，不是一个人或者一个城市的几个小伙伴就能完成的。每个人都有优点和缺点。如果他们执着于自己的弱点，或者担心别人赚了钱，那他们一定会变成地下看天的青蛙。

产业经济学理论认为，既没有模式也没有垄断世界的企业或机构，在产业链中有自己的分工和价值，没有谁能完全取代谁。这是商业世界运行的主要逻辑。

另一方面，按照中国人的哲学来说，就是——天的位置在哪里，万物就孕育在哪里！

不同资源的区位和品质是大规模城市更新项目的必要支撑。

所有的商业最终都需要回归生态系统的建立；

所有的资源，最终都需要回归到相互扶持和带动上来！

比如中国建筑，万科，绿城等。，不动产的所有权；

例如，高辛凌云中学、庐山梅溪湖实验中学等。，教育属于教育；

比如巅峰智业的策划等。属于策划；

比如向志说的律所投融资；

比如石英的商业运作属于商业管理；

比如睿诚研究院的政策和商业模式的咨询等。

......

各类优质资源的合作和深度绑定，能有效促进项目的有效开展。

04

结束语

在本文结束之前，再做几个解释:

本文首先基于昨天下午交流的一些见解和分析，希望通过金茂梅溪湖项目的成功模式，对城市更新的发展做一些探讨和交流；

其次，本文旨在从战略和理念层面进行分析，因为所有的行为都是核心理念的体现。如果只从细节观察，会陷入思维的迷雾，只能雾里看花。

第三，从地区发展和城市更新这两大工程中，取粗存精，求同存异，在驱动力方面找到一些有益的借鉴。

同时，睿诚研究院的观察视角也不同于业内其他朋友，可以作为大家的参考。

另外，本文只是本次交流后的一个观点。在下一篇文章中，我们将分享具体的模式和资金运作。请及时关注和支持你的朋友。

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