商品房预售制度会取消吗

文|邓浩志

如果马上取消预售制度，烂尾项目肯定会激增。

因为部分项目停贷导致“强制停贷”在全国蔓延，提前预售制度最近在网上被热议，大部分人都是赞成的。但如果现在取消预售制度，烂尾项目肯定会大幅增加。目前物业太多，建设进度跟不上。本质原因是开发商没钱。资金充足的时候，100个项目有100个在正常建设；在资金不足的情况下，100个项目可能只有80个在正常建设，而那20个出现问题的项目，可能就是当前“逼停贷”的主角。如果取消预售制度，或者强制停贷继续蔓延，那么开发商的钱就更少了，肯定会有更多的项目停工，甚至复工都遥遥无期。

开个脑洞，原来预售证有助于降低房价。

这是因为预售制度降低了房企的贷款额度，从而降低了融资成本，最终降低了房价。比如预售制度下，开发商可以卖房，集资然后建房。但是如果没有预售制度，他必须把钱全部拿出来，把整栋楼盖好，才能卖。存在巨大的利益差异。

我们以一个一线城市，中等规模的楼盘为例。假设全部建起来需要100亿，建设周期三年，你需要支付三年的利息。按照以往房企的平均计息贷款，年利率是7%。三年，100亿元需要支付21亿元利息。这将大大增加房地产项目的总成本。别说21% 11%的涨幅，很多客户都受不了。如果你现在想找房地产公司的老板，我只能额外给你98折。是的，很多人不知道。其实在房地产成本的构成中，第一个就是地价，其次才是财务成本，也就是利息。没有预售制度，房企只能借更多、更久、付更多利息。

实现现房出售，可以逐步尝试推广。

目前整个房地产系统的运行都是以预售制度为基础的。如果突然宣布彻底改变现房销售，整个评估体系需要时间重建，这将是一个耗时、耗力、试错的过程。目前，房地产市场极不稳定。如果继续对制度进行重大变革，市场波动会更大。比如一块地该不该拿？每个公司都有固定的计算模板，尤其是在资金安排上。专业的房地产公司是精确到月、周甚至天的。如果把现有的房子卖掉，资金应该怎么安排？什么时间表？多少钱？大家都不知道。只能用保险来衡量。因此，必须增加更多的额外冗余。然后开发商更谨慎，更不敢拿地。从整体来看，他们拿的地少了，最终会给地方财政和国家经济带来更大的下行压力。所以，如果真的要进行现房买卖，也要循序渐进，让社会各方有足够的适应期。

预售和现售各有利弊。

所以从本质上来说，预售制度和现房销售各有利弊。现房买卖不存在不确定性，看得见摸得着，一手交钱一手交货。预售制度大大降低了融资成本，项目可以以更低的价格出售。在我看来，未来的预售制度和现有的房屋销售制度可以同时并存，购房者可以根据自己的喜好进行选择，这是最好的。

需要强调的是，任泽平两天前表示，他支持取消期房销售。我觉得这是瞎起哄。本质上，作为一个经济学家，作为一个在恒大地产公司工作过的人，我永远无法理解这个道理。但是网络名人从专业人士变成博主的语境和目的是不一样的。