张刚等：问题楼盘处置中破产制度的运用和路径探索

2022年7月25日，最高人民法院发布《关于为加快全国统一市场建设提供司法服务和保障的意见》，提出“坚持精准识别、分类施策，对出现财务困难但仍有发展前景和救助价值的企业，积极适用破产重整和破产和解程序”。

与其他企业相比，房地产企业具有很强的民生属性，尤其是上市和大型房地产企业。在房地产企业清盘的政策背景下，问题楼盘越来越多。对于有残值的问题建筑，通过破产制度化解风险、突破困境，应该是可供选择和探索的路径之一。

一、房地产企业清算的政策导向

在政策和市场的双重作用下，流动性降低，债务危机频发，房企通过市场化模式出清将是必然。

2020年以来，房地产企业一直处于高压监管之下。2020年8月，住建部和央行在北京召开座谈会，提出“三条红线”——剔除预付款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金与短期债务之比小于100%。根据触碰条件的不同，房企分为“红、橙、黄、绿”四个等级。三条红线全部触及，不能再增加有息负债；打二，有息负债年增长率不得超过5%；打一，增长率不得超过10%；一个都没打中，增速不超过15%。

2020年12月31日，央行、银监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，为商业银行设立了两条红线——房地产贷款占比和个人住房贷款占比。《通知》将银行业金融机构按资产规模和机构类型分为大型中资银行、中型中资银行、小型中资银行和非县域农村合作机构、县域农村合作机构、村镇银行。房地产贷款上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款上限分别为32.5%和32.5%。

“三条红线”和“两条红线”分别从房地产需求端和资金供给端降杠杆，压缩房地产贷款，刺激消费，支持实体经济。房地产企业短期内会降低负债和杠杆，导致房企融资更加被动。

房企预售资金监管也大大加强。2020年下半年以来，多个城市出台预售资金监管政策。2021年起，加强预售资金监管。2021年11月4日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》征求意见稿，增加项目重点监管额度条款，加强预售资金监管。

2022年2月10日，有关部门出台了城市商品房预售资金监管的相关意见，统一了全国预售资金的规定，有利于规范预售资金的使用，落实相关部门的责任。此前，不同地区的预售资金管理方式差异较大。文件中明确，预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据工程合同、工程造价等核定。项目预售资金，包括定金、首付款、购房款等。，必须存入预售资金监管账户，并根据项目建设进度拨付预售资金。监管额度达到后，剩余资金由房企提取使用。其中，北京地区项目重点监管额度不低于每平方米5000元。新规进一步控制了房地产企业对资金的控制能力，项目资金难以循环到其他项目或集团，从而影响企业的偿债能力和投资能力。

最近，中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、中国奥园、RF地产、阳光城等。接连拖欠债务。花样年美元债务违约后，相当一部分内资房企信用评级被连续下调，房地产市场将加速清盘。

在这种背景下，房地产企业的困境之一就是问题楼盘越来越多。问题楼一般是指问题房企在建设、交付、使用阶段出现各类问题，诱发集体信访、诉讼等社会矛盾的楼栋。然而，在处置问题房地产时，破产制度一直被谨慎使用。破产制度作为一种市场化的退出方式，应该是解决问题房地产的必要手段和有益尝试。本质上，2021年全国大概有343家房企发布了破产文件，做了很多探索。

第二，“破与不破”问题建筑的困境

对破产的担忧

与其他企业相比，房地产企业具有很强的民生属性，尤其是上市和大型房地产企业，不仅关系到地方经济发展和经济稳定，还关系到众多购房者，关系到人民生活和社会稳定。

而且，房地产企业除了购房者，还涉及很多利益群体，不仅包括金融机构、施工单位等债权人，还包括税务机关、员工、材料供应商、农民工等利益群体。

房地产企业进入破产程序，如果处理不当，可能会引起社会各界的关注，甚至社会不稳定。而且，由于房企涉及的利益群体较多，如果没有科学的重整路径和合理的重整方案，可能导致重整时间长、成本高、成功率低，不仅损害债权人等主体的权益，还会导致市场资源和司法资源的极大浪费。

不破产的实际问题

不破产，房地产解决不了面临的现实问题，导致问题长期存在，企业资产价值持续下降:

第一，资产保全和扣押。因为房地产企业资金困难，资产等待查封，银行账户被冻结。如果不解除保障，复工重建就很难，也无法办理房屋预售和产权过户。在不破产的情况下，债务人或政府一般无法强行解除保全，挨家挨户与债权人沟通效率低，成本高，结果不确定。

二是再融资难。资金困难的房地产企业普遍资信较低，很难直接从市场上获得融资。即使相关机构垫付资金恢复建设，其垫付的资金一般也无法以互利债券的方式优先清偿，导致出资方难以决策。

三是债权债务难以有效认定。在不破产的情况下，企业的各种债务关系错综复杂，甚至包括民间借贷和隐形担保等。没有债权申报和债权确认的法定程序，就无法有效确认企业的债务规模和偿债顺序。因此，投资者无法进行充分的调整来做出投资决策。

四是无法进行有效的清产核资。由于无法接管问题房地产企业，缺乏有效身份对房地产企业进行真实有效的资产核查，工作开展困难，问题房地产企业的资产始终处于不确定状态，最终导致问题房地产企业的资产不断恶化。

第五，难以处理复杂的法律关系。房地产企业涉及的利益相关者很多。不破产，他们中的一个人很难有处理复杂法律关系的经验和能力。无论是从权利来源的正当性，还是工作的便利性和专业性，由法院和管理人来负责都是最合适的安排。

三。破产的必要性和优势

《企业破产法》开宗明义:“为了规范企业破产程序，公正清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”。破产制度作为一种解决债权债务纠纷、平衡债权人和债务人关系的制度，能够有效解决上述难题，具有制度优势。在问题房地产的解决中引入破产制度，有其优势和必要性，并能应对上述现实困境。

第一，职业经理人参与。在重整过程中，法院选定的管理人具有相应的专业素质和处理复杂法律关系的经验。通过专业的破产管理人协调各方利益相关者，可以保证重整公平、高效、顺利进行，并大大节约行政和司法成本，提高工作效率。

二是明确梳理债权债务关系。根据企业破产法的规定，依法进行债权申报和债权审计，确定破产债权人的范围、性质和数额，确认债权的清偿顺序，对每一项债权出具意见。对于有争议的债权，可以通过提出异议、提起确认债权的诉讼来解决，确保企业债权债务梳理清楚。

三是进行有效的资产清查。管理人员在入驻问题房企时会接管其全部财务资料，按照权限审计账目，做财产报告，聘请审计评估机构进行审计评估，通过各种手段对资产进行梳理，为有效的资产清查提供了前提。

四是处理复杂的法律关系。企业破产法为清理破产企业的问题提供了一个完整的“工具箱”。对管理人申请解除资产保全、行使撤销权、追回资产、要求股东补足出资、调查董非正常收入、占用房地产企业财产、抵销债务等都有详细规定。，并能处理破产房地产企业复杂的法律关系。

五是平衡各方利益。管理人利用自己的专业素质，根据债权、债务、资产和投资人介绍，制定重整计划，平衡各方利益，提交债权人会议表决，设立投资人组、有担保债权人组、普通债权人组、职工债权人组和纳税债权人组进行表决。重整计划由各集团表决通过，表决结果服从少数服从多数的原则，对全体债权人具有约束力，能有效平衡各方利益。

第四，盘活破产问题房地产的路径选择

房企破产的参与者

房企破产的路径选择

由于破产清算是对破产财产进行清算、评估、处理和分配的法定程序，而不是一个复兴的过程，下面重点讨论破产重整的路径选择:

1.选择有重组价值的企业。

对不具备重组价值的问题房企进行重组，不仅最终可能导致清算，损害债权人权益，还会导致市场资源和司法资源的极大浪费。

是否具有重组价值，需要有重组经验的专业机构根据市场前景、地方政策、债务情况、资产状况以及以往的重组经验进行评估。为了进行更准确的评估，专业机构需要通过政府、债务人、债权人、投资者等角色对项目进行干预。，并在初步尽职调查后做出判断。其中，有效的切入作用，政府一般通过主管部门，如成立政府专班或协调小组；债务人一般需要通过实际控制人、企业高管等。一般债权人通过大债权人，比如金融债权人；投资人一般是有实力，对债务人有吸引力的金融或产业投资人。

同时，一些问题建筑的项目公司有一定的残值。但他们母公司集团债务规模过大，法律关系复杂，难以在短时间内化解风险。为了实现与母公司集团的风险隔离，具有残值的房地产项目公司可以独立进入重组程序，这样可以避免项目公司价值的贬值，防止资产负债与母公司集团混淆，保留本土资产，维护购房者权益。总之，需要有重组经验的专业机构，通过一方的有效介入，来判断房地产企业是否具备重组的价值。

2.匹配必要的重组资源

具体来说，没有明确限制房地产企业进入破产程序。各方之所以对房地产企业进入破产持谨慎态度，是因为对进入破产后能否妥善处理各利益相关方有顾虑。在进入重整之前，如果匹配了必要的资源，合理设计了兼顾各方利益的有效方案，各方都应该乐于进入破产程序。我们认为至少应做好以下必要的准备:

一是得到债务人实际控制人对重整的大力支持，对重整的价值和走出困境的唯一出路有充分的认识；第二，与主要债权人进行必要的接触，取得他们对重整必要性或重整初步方案的认可。如果债权人分散，也可以与AMC合作，收购主债权，整体解决；第三，和几个感兴趣的投资人接触沟通。债务人的企业重组价值较为认可，同意提出初步的重组投资方案。对于重组投资者，可根据情况采取股权投资或资产投资。

3.选择合适的重建模式。

毫无疑问，迅速恢复问题大楼的建设和正常运行，并给予所有参与者充分的保证和信心，是企业振兴和重组的关键，也是重组成功的关键。结合当前实际，可根据情况采用以下重建模式:

一是重组投资模式，即重组投资者将重组资金投入债务人，用于项目的开发建设，盘活企业资产。除了重组投资者的自由资金，还可以申请MA基金或设立纾困基金。MA资金方面，根据前期相关报道，相关MA贷款不再纳入险企项目负债收购“三条红线”相关指标，优质房企可向银行申请MA业务MA融资额度；至于救市基金，曾经有过地方平台公司联手AMC成立救市基金解决房地产未竟事业的案例，即AMC提供资金，第三方输出品牌，提供代理代销。最后，AMC通过项目正常销售实现债权，退出。

二是互利债务模式，即投资者或其他资金向债务人提供贷款，用于维持或恢复生产和继续建设项目。续建后，债务人出售房屋或变现资产，以互利债务的形式向借款人支付贷款本息。

三是代建模式，即建设方通过垫付复工款的方式，使房屋开发项目复工至交房。预付工程款是一种用于清偿互惠债务的投资方式，也是互惠债务投资的另一种体现。

第四，“工人到户”的模式。由于代建模式的施工方垫付资金能力有限，可以考虑“工人到户+认购资金”的模式。房源到货早有实践，但传统房源到货无法解决房企资金缺口大、施工方资金实力弱的问题。为此，可以探索社会风险资本设立房屋抵用认购基金，与建设方合作。基于项目债权的优先性，可以折价批量购买房屋到货，然后通过资产处置的方式逐步消灭，解决施工方的资金问题和施工方的付款问题。但需要注意的是，重整中的资产处置是一个重要事项，一般需要提交法院背书或者提交债权人会议审议。也可以在债务重组或预重组中探索应用。

五是综合模式，即综合运用上述投资模式和其他投资模式，整合不同模式的优势，因地制宜，尽快恢复重建企业。

4.使用必要的过渡手段，如预重整。

重整前是指债权人、债务人、投资人等主体在临时管理人的协助下，通过清理资产负债、协商等方式达成重整前计划的一种准司法程序。进入重组前，再进入重组。破产程序是不可逆的。鉴于破产程序的期限和程序要求，预重整可以降低重整的成本和风险。目前，在全国范围内，29个地区法院和一个政府发布了关于重组前程序的操作指南，并开展了大量成功的重组前案例，这些案例具有实用性和可操作性。

作为一个利益关系多元、法律关系复杂的房地产企业，预重组可以引导各方在正式重组前达成共识，降低破产失败的风险。

5.设计一个各方都能接受的重组方案。

面对破产房企资不抵债的现实，债权人权益受到不同程度的损失。房企改制涉及的不同岗位债权人，如房屋购买拆迁债权、工程价款优先债权、财产担保债权、员工债权、税收债权、普通债权、劣后债权等，都需要清偿其债权，存在利益冲突。要根据法律规定和债权清偿顺序，兼顾各方利益，通过综合考虑各方利益，制定更加合法、合理、公平的重整计划。

房地产企业问题地产项目的盘活，除了上述因素外，还要考虑造价咨询、税务筹划、房屋预售、在建项目认证等因素。作为一个复杂的程序，需要专业机构的介入，综合考虑各种因素，平衡各方利益，设计合理的重整方案。

由于房地产行业涉及民生，加入破产制度势在必行。通过合理的方法进行房地产破产的有益实践和探索，可以挽救有价值的问题建筑，有助于解决问题建筑的风险。

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