房产买卖律师——借亲属名义买房出名人不愿过户可起诉返还出资

北京房地产律师金双全，擅长二手房买卖、实名购房、房产继承、权属、腾退房、公房纠纷、中央生产房、军产房等房地产纠纷。十五年多来，我带领一支专业的房地产法律团队，办理了大量的房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现在我将这些案例改编成案例，希望对读者有所帮助。

原始语句

赵某丽向一审法院提起诉讼:1。责令解除赵某利、赵某鹏、贾某山于2017年3月达成的贷款购房协议；2.判令解除赵某鹏、贾某山与第三人Q公司于2017年3月14日订立的房屋买卖合同；3.判令赵某鹏、贾某山、Q公司共同向赵某丽返还已支付的款项327504.85元；4.判令赵某鹏、贾某山、Q公司共同赔偿赵某丽房屋增值利息566134元；5.判令赵某鹏、贾某山、Q公司共同向赵某丽支付利息损失。

赵某丽的上诉请求:撤销一审判决第四项，判赵某鹏、贾某山赔偿赵某丽房屋增值利息566134元、鉴定费8500元；解除赵某鹏、贾某山与Q公司于2017年3月达成的借款购房合同，根据终审判决结果确定诉讼费承担人。

事实和理由:一是一审法院没有对一些主要事实和争议焦点进行实质性审理，部分事实没有查清。q公司明明知道借名买房的事实。赵某丽在第一次看房时就已经向售楼处询问了购房和贷款事宜，并通过点名告知了购房意向。第二，一审判决自相矛盾，结果不公正。通过本案房地产估价报告等证据，一审法院已查明房屋增值利益。在未查明购房真实过程的情况下，一审法院坚持将本案认定为两种法律关系，并明确告知赵某丽，本案只审理赵某丽与赵某鹏之间的合同，其他事项不属于本案审理范围。

但在一审判决中，查明双方借名买房与房屋升值的关系确实存在。合同解除后，判决未对赵某丽以银行借款为由的合理诉求给予支持，自相矛盾。

被告辩称

赵某鹏、贾某山辩称，同意一审判决。赵某鹏与赵某丽之间未达成口头协议。双方确实沟通过买房的事，但不能以偏概全。2017年，赵某丽在北京房山区买了一套房子，装修时请赵某鹏帮忙看着。这段时间，赵某丽说她还是想买房投资。有了赵某鹏的身份证，一切手续都由赵某丽办理，赵某丽每月以工资的形式给赵某鹏9000元。购房手续均由赵某丽办理，但赵未得到9000元。

赵某利拿走了赵某鹏的银行卡，拒不归还。贾某山也不同意赵某丽用她的身份证和户口本办理手续。之后赵某丽停止还房贷，Q公司找赵某鹏要钱。赵某鹏为还款被迫更换银行卡，还款7个多月，每月4100多元。延期还款的滞纳金也由赵某鹏支付。

公司声明Q:同意一审判决，不同意赵某丽的上诉请求。q公司从未与赵某丽签订过买卖合同，与其不存在法律关系。Q公司对赵某丽、赵某鹏、贾某山名下购房一事不知情。因赵某鹏、贾某山未履行还款义务，Q公司已起诉其解除商品房买卖合同。q公司无义务返还或赔偿赵某丽。

法院查明

赵某鹏和赵某丽是兄妹。赵某鹏和贾某山结婚了。2017年，赵某利与赵某鹏、贾某山达成口头协议，赵某鹏同意使用赵某利的名义购买涉案房屋。赵某丽负责房子的付款和手续。

2017年3月7日，赵某丽支付购房定金2万元。

2017年3月10日，赵某鹏、贾某山与Q公司签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买涉案房屋。总价为988466元，买受人在签订合同当日支付首付款198466元，剩余79万元由买受人向贷款银行申请贷款。出卖人应当在2017年5月30日前将符合条件的商品房交付给买受人。合同最后，赵某鹏、贾某山签字盖章。

2017年3月10日，赵某利支付购房款215671元。q公司为赵某鹏、贾某山开具收费收据。

2017年5月，Q公司通知赵某鹏交房。截至本案诉讼时，赵某鹏、贾某山尚未办理房屋交接手续。

2019年2月24日，赵某利与赵某鹏通话期间，赵某鹏与赵某鹏沟通了看房事宜。赵某鹏称，贾某山不同意提供身份证明文件，赵某鹏试图做贾某山工作未果，无法配合办理手续。

赵某利偿还涉案房屋贷款至2019年2月，期间共支付贷款费用91833.85元。此后，赵某丽停止偿还涉案住房贷款。

2019年7月，在赵某丽与赵某鹏的微信沟通中，双方仍未能就涉案房屋的手续及还贷事宜达成一致。

本案中，赵某利申请对涉案房屋现值进行评估，综合确定涉案房屋总价为155.46万元。

法院经审理认为，赵某利与赵某鹏、贾某山虽无书面约定以名义购房，但从涉案房屋的购买过程、相应房款、赵某利与赵某鹏2019年的电话微信沟通、以往案件各方当事人的陈述等情况来看，、赵某丽与赵某鹏、贾某山达成口头协议，赵某鹏、贾某山同意赵某丽以两人名义购买涉案房屋的事实客观存在，赵某。赵某利、赵某鹏、贾某山之间以名义买房的约定是各方真实意思表示。内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效。

《商品房买卖合同》是赵、贾某山以个人名义与Q公司签订的。无证据证明Q公司事先知晓赵某丽、赵、贾某山之间的约定或被告知该房屋的实际买受人为赵某丽，Q公司不认可该商品房买卖合同的相对人为赵某丽，故赵某丽与Q公司之间不存在直接的合同关系，要求Q公司承担合同责任或解除Q公司与赵之间的合同关系。本案仅解决赵某丽、赵某鹏、贾某山之间的合同纠纷，相应案由也调整为合同纠纷。

依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。2017年，Q公司已书面告知交房，赵某鹏、贾某山不配合赵某利、Q公司收房属于违约行为。2019年，赵某丽再次催促赵某鹏、贾某山配合收房，两人仍拒绝，故赵某丽有权解除双方的借款购房合同。本合同自起诉书送达赵某鹏、贾某山之日起至2020年10月16日终止。

合同终止后，如果合同尚未履行，则终止履行。合同已经履行的，根据合同的履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵某利要求赵某鹏、贾某山返还已支付的购房款327504.85元，应予支持。

要求违约方承担损害赔偿责任，包括可得利益的损失。可获得利益是当事人通过履行合同可以获得的财产增值利益，但在违约或合同终止时不能实际享有。赵某丽诉称，因赵某鹏、贾某山违约，无法收房并取得房屋现值，要求其赔偿房屋升值可得利益的损失。

赵某丽主张的可得利益损失应为其在损害发生时的财产状况与合同正常履行后应得的财产状况之间的差额，即借名购买房屋的全部成本价与房屋现值之间的差额。根据赵某利提交的房屋现值及借款情况说明等证据。目前，无法确定是否存在可获得的利益。赵某利主张的可得利益损失，因证据不足，法院不予支持。

对于赵某利主张的利息损失，法院综合考虑借款名称的未偿还性质、双方的过错以及履行时间，对其合理部分予以支持。

本院二审期间，各方均未提交新的证据。

裁判结果

一审判决:

1.确认赵某利、赵某鹏、贾某山于2017年口头达成的购房协议于2020年10月16日解除；2.赵某鹏、贾某山应于本判决生效之日起十日内将已支付的购房款返还赵某丽，共计327504.85元；3.赵某鹏、贾某山应于判决生效之日起十日内向赵某丽支付利息损失；四。驳回赵某丽的其他诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房地产律师金双全点评

本案争议的焦点是:赵某利要求赵某鹏、贾某山赔偿其房屋增值利息566134元的上诉请求是否应予支持。

现有证据显示，赵某丽与赵某鹏、贾某山达成口头协议，同意以赵某鹏的名义为赵某丽购买涉案房屋，赵某鹏、贾某山与Q公司签订《商品房买卖合同》，但实际出资人为赵某丽。所以双方形成了名义买房的关系。后来，双方因房屋拆迁发生争执。因赵、贾某山不配合赵某丽及Q公司接收房屋，构成违约，现赵某丽请求解除双方的购房合同。法院确认赵某丽与赵某鹏、贾某山之间的口头购房合同已于2010年10月16日解除，并无不当。

合同终止后，如果合同尚未履行，则终止履行。合同已经履行的，根据合同的履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现赵某利要求赵某鹏、贾某山赔偿其房屋增值收益566134元，为当事人通过履行合同所能获得的财产增值收益。根据已查明的事实，首先，赵某利与赵某鹏、贾某山的口头借款协议尚未履行，基于赵某利的要求，该协议已被撤销。其次，赵某鹏、贾某山与Q公司签订的商品房买卖合同尚未履行，即赵某鹏、贾某山未取得涉案房屋的所有权。且因赵某丽、赵某鹏、贾某山未能按时还款，Q公司已另案提出解除合同。

可见，赵某鹏、贾某山并未通过与Q公司签订《商品房买卖合同》取得涉案房屋的所有权。赵某丽也未依据口头借款协议向赵某鹏、贾某山支付全部购房款。综上，法院基于赵某丽提交的房屋现值证据及借款情况说明，认为赵某丽主张的证据不足，不支持赵某丽主张赵某鹏、贾某山因其违约不能收房并取得房屋现值，要求其赔偿房屋升值可得利益的损失并无不当。

对于赵某丽要求Q公司承担赔偿责任的上诉主张，法院缺乏依据，不予支持。

关于赵某丽要求解除赵某鹏、贾某山与Q公司于2017年3月订立的借款购房合同，赵某丽的要求缺乏事实依据，因为赵某鹏、贾某山与Q公司签订的是《商品房买卖合同》，不属于借款购房合同。而且赵某鹏、贾某山与Q公司签订的合同是否应当解除，与本案不是同一法律关系。判决不支持赵某丽的请求，并无不当之处。