投资商铺问题分析

经过13篇对商场的全面解读，今天我们来做一个投资商场的实例分析。由于这个项目还在建设和销售中，此处隐藏了项目所在城市、开发商名称和项目，抛开城市环境等评价因素，只分析项目周边环境、项目本身和商铺。

项目背景

该项目位于中国中部某中心城市的新兴城区。近年来，这一地区发展迅速，工商要素逐渐汇聚，商业经济强劲。同时聚集了大量的高校，已经具备了一个新城崛起的基本要素。当地高层也对这片区域寄予厚望，可以说全市乃至全省都花了大力气来建设。在这样的地方，大多数人在投资时往往会蜂拥而至。

不过，尽管如此，还是需要分析新区新城项目的具体情况。首先，各地都有很多新城区。有时候规划看起来很美，地方也很重视。但由于种种原因，与理想相差甚远。更重要的是，一些新的城镇和地区可能由于各种因素而最终完全被毁。比如滨海新区建设时，一开始就提出了“东方曼哈顿”的口号，立下了赶超浦东新区的雄心。最后只能说“理想很丰满，现实很骨感。”

其次，即使是崛起的新区，也不是所有区域和业务都好，有些地方可能会失败。比如，浦东新区已经成为举世闻名的中国改革开放的桥头堡。然而，这十几年来，浦东临港新城的房价几乎没有变化，生意更是难做。因为长期无法聚集人气，一度被称为' '空城。2018年重新规划后，临港规划面积由296.6平方公里缩减至115.26平方公里。现在，就看“上海自贸区临港新区”能否在2019年成立后，作为“浦东再出发”的战略支点再次崛起。

项目概述

从这个项目的整体规划来看，周边人口众多，办公氛围浓厚，商业集聚，城市轨道交通，未来市场非常看好。就项目本身而言，由四栋建筑组成，有酒店、办公、商业等业态。

然而，这只是规划的蓝图。目前项目还在建设中，周边什么都没有。项目预售于2019年7月启动，预计2021年9月底，本项目将建成投入使用。

商业楼层共5层，其中地下3层，地上2层。一楼高6米，二楼高4.5米。商铺面积30~70平米，一楼单价5万，二楼最低价2.8万。商铺租赁经营8年，第一年按总价的6%扣除房价，第二年至第七年按1:9分成。

这是项目本身的情况。现在，投资人的疑惑是，这样的商铺能投资吗？如果投资是买一楼还是二楼？

项目投资的可行性分析

01

看整个区域的整体发展还可以，但是从项目的位置来说还是有一些问题。首先，项目距离现在的商业中心10公里，轨道交通20分钟左右。目前项目周边尚未开发，存在一定不确定性。项目3年后才能交付，如果周边环境完全成熟，至少需要5到10年的培育。

02

开发商是国内知名的开发商，但不是知名的商业地产运营商。他们的主业从事住宅开发多年，但目前没有自己的商业品牌。但与国内领先的商业地产运营商相比，在商业运营方面还有一定差距。比如万达广场、龙湖天街、宝龙商业等。已经在一定程度上形成了一定的品牌效应，但是这个开发商没有这些，存在一定的不确定性。

03

统一保管8年。第一年按总价的6%扣除房价，第二年到第七年按1:9分成。这种方式在操作上没有大问题，总体上和现在的店铺回租托管没有太大区别。但是，8年后又有什么办法呢？经过询问，得到的答复是8年后如果对托管不满意，可以拿回去出租或者自己经营。这种方式我们之前也谈过，比较尴尬。既然承诺了一个人可以把店铺拿回去出租，其他人自然也可以这么做。届时，业务无法实现统一规划和管理，未来业务将成为大问题。

04

整个商业项目的运营和布局没有详细的规划和安排。即使周围的社区都已到位，也无法评估该业务是否适合目标市场。但从开发商至今没有自己的商业品牌来看，还需要时间来考察其后期运营能力是否可行。

05

从这个项目整个周边板块的规划来看，商业和办公物业的规划非常密集，未来商业和办公衔接、商业过剩的现象会很明显。现在，估计以后周边的人都满足不了所有商家和写字楼的市场支持了。只有扩大商圈效应，在更大范围内吸引越来越远的客流和商流，这个商圈才能成型。未来各种项目的业务如何在竞争中生存，是一个很大的问题。

06

通过对整个区域及周边房价的综合分析，一楼5万元、二楼2.8万元的单价明显高于目前同区域，至少吃掉了前三年的涨幅，存在一定的虚增价格现象。

07

从项目本身的内部规划来看，项目的商业动线设计存在一些问题。首先，左右两边的商业渠道过于狭窄，无形中把整个商业分成了三个区域，中间的衔接性较差；其次，商业线有点乱，不利于整体商业氛围的形成。

基于以上分析，对本项目商铺能否购买做出如下初步判断:

距离项目中央商务区有一定距离。目前该地块商业不成熟，项目本身商业规模较小，开发商运营管理能力有待考验，且回租托管协议模糊，单价较高，不建议购买。

目前整个新区已经崛起，周边规划蓝图不错，开发商也是国内知名开发商。如果决心投资，在投资者有能力承担风险的前提下，尽量选择一楼外围的商铺。第一，外店对封闭物业有统一的管理方案，也可以独立经营，吸引外来客流。一旦整个生意做不下去，还有一定的回旋余地。

建议不要买二楼的商铺，即使价格更低，也要慎重购买。

总结

项目整体环境没有问题，但周边环境和项目具体问题很多。我们之前讲过，购物中心的商铺投资，商业体量，商业规划，经营者的运营能力和资质都是非常重要的考虑因素。在这些问题上，整个项目的得分并不高。当然，这只是初步评估。

需要说明的是，商业项目的投资最终能否成功，除了一些固定因素外，还有一部分取决于运气。因为后期开发、销售、运营、管理的整个过程都有很多不确定因素，包括与周边商家的竞争。不仅周边环境的变化可以改变商业格局，项目内部的经营管理也会有不同的结果。

有时候看似不成功的案例最后都是成功的，而一些看似很好的项目最后都失败了，这与“不确定性”密切相关。如果很多人对钱很傻，有时候可以用“逆向操作”。万一运气好，也许他们会赌上一把。