做商业地产如何少走弯路少交学费呢

集中

部分商业地产开发商多元化产品线布局及策略总结。

来源|简媜叶巍商业管理集团

作者|综合

来源|企业官网、项目微信官方账号及网络

部分来源|企业官网、年报、公开信息

“以铜为镜，可以衣冠楚楚；以史为鉴，可以知兴亡；以人为镜，可以看出得失”——李世民

商业地产也是如此。既要研究成功的案例，也要研究失败的案例，吸取失败商业案例的惨痛教训，从而优化产品，降低风险，实现商业地产的真正运营。为了让涉足这一领域的企业和从业者少走弯路，少交学费。分析了重庆商业地产的典型失败案例:

朗广场

朗广场位于江北观音桥步行街，商业体量15000平米。2011年3月开业，定位为浪漫金街。2009年两小时销售近2亿元，商铺均价200多万元，最高单价达到14万元/平方米。作为“售后回租”的典型代表，开业一年就成了冷清一条街。现在，项目一楼变成了翡翠钻石加工城，楼上扶梯早已停运；

◎秦朗广场

失败原因:①严重透支项目未来价值，租售价格矛盾；(2)只考虑销售，没有真正的投资运营管理。

中地广场

该项目位于杨家坪步行街，规划80万平米的庞大商业体，号称是杨家坪商圈的地标性建筑，销售单价高达4万元/㎡。19年底有个五折大甩卖。现在是停运的电梯，黑暗的楼道，大量的空店铺。

◎中地广场

失败原因:①裸卖；②定位不准；③上市公司，缺乏商业地产运营经验。

美世纪城

项目位于南平核心区域，14年开盘，单价4万元/㎡，号称10%回报，10年收回本金。现在整个项目一点商业气息都没有，空那么招摇，连屈臣氏和永辉都做不到。

◎朝阳大悦城

失败原因:①主力门店分流不足；②业态定位没有形成差异化竞争；③商店共用一个大水池；

天克拉广场

该项目位于南屏步行街。2012年4月21日，开盘仅2小时就卖出1.5亿元。开发商承诺5年内返还总房价的30%。1楼最高单价10万元/平方米，2楼5-6万元/平方米。但开发商只回租了16个月就中断了，现在整个商场一片漆黑。

◎佛山王府井紫薇港购物中心

失败原因:①价值透支；②盒子业务无法独立租售，钉子户影响整个项目的投资运营。

失败原因总结

1)价格透支:失败项目的常见原因是租金收入与销售单价不符，导致价值透支严重；

2)没有统一运营:开发商不具备运营管理能力或者聘请非专业的运营管理公司，导致失败；

3)定位偏差:定位没有差异化，出售后没有收回统一经营权，后期无法稳定、调整、提升业务；

4)缺乏工程设计:池子大，导致商家效率低；

启发

形容词（adjective的缩写）关注市场需求，回归商业运作的本源，通过以租代售的模式，回收经营权，统一经营管理；

B.不回租，不包销，却透支价格。聘请专业的商业运营管理公司，以真实租赁的方式出售商铺；

碳（carbon的缩写）从消费需求、消费趋势、周边商家、投资人、全国成败案例等方面论证。实现准确定位；

D.优化工程设计，减少水池，增加赠送空房，从而增加商铺使用面积，提高楼层效率；