园区开发与运营

中国有大量的工业园区，在中国工业经济发展中发挥着重要作用。在中国经济转型阶段，工业园区这种形式/模式有效提高了行政效率，创造了良好的基础设施条件，聚集了科技和产业资源，快速推动了经济发展和城市化进程。多年来，我国工业园区在发展模式和资本运营发展方面形成了成熟的经验。以下是国内主流模式介绍和经典案例分析。

1.中国公园常见开发运营模式介绍

1.政府主导的园区发展模式

目前我国各级地方政府最常用的工业地产开发模式，也是我国当前工业地产市场的主要载体，其运营主体一般是开发区或工业园区管委会下属的开发公司。其特点是由一个或几个地方政府主导的发展，如靖江开发区。

2.工业房地产开发商模式

是指房地产投资开发企业在工业园区或其他地方取得工业用地项目，建设道路、绿化等基础设施，甚至建设厂房、仓库、RD等房地产项目。，再通过租赁、转让或合资、合作经营等方式经营管理项目相关设施，最终获取合理的房地产利润。如全球最大的工业地产开发商北京固安工业园的普洛斯。

3.主要企业指导模式

指在某一产业领域综合实力较强的企业。为了实现企业自身更好的发展，获得更大的效益价值，企业收购大量工业用地，建设相对独立的工业园区。在自身企业存在并占据主导地位的前提下，借助自身在行业内强大的凝聚力和号召力，通过土地出让、项目租售等方式，引入其他同类企业聚集。，从而构建和完善整个产业链。如上海金山的上海石化工业园。

4.集成操作模式

是指混合使用上述园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产开发商模式的产业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。

5.私营业主发展模式

在小厂房领域，私人业主的开发占了很大比重。主要是因为厂房租金持续上涨，其盈利申报率已经超过商业地产，运营建设相对简单。但由于工业地产政策的逐渐完善，尤其是工业用地的收紧，这样的开发模式会逐渐减少，比如北京尚8文化创意产业园。

二。国内园区常见资本运营模式介绍

为了更好地实现园区的可持续发展，需要对园区进行持续的投资和运营。园区后续发展可采用以下主流资本运作模式。

1.特殊产业基金

政府专项资金旨在支持园区企业的发展。比如张江高科技园区就是一个以生物医药为主的产业园。上海市政府发起设立张江医药产业基金，专门用于支持入驻张江园区的企业。他们会用股权投资、特殊激励等手段来支持。张江医药产业基金初始规模为10亿元人民币。重点支持张江高科技园区即将进入临床、已进入临床或已获得新药批文的生物制药、化工、医疗器械、试剂、中药等产业领域的新药项目，吸引有潜力、有实力的国内外生物医药企业和RD机构在张江“药谷”筑巢。

2.工业投资基金

即风险投资基金或私募股权投资基金通常是指对具有高增长潜力的企业的股权或准股权投资。被投资企业成熟后，通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处的阶段，可分为种子期或早期基金、成长期基金和重组基金。目前国内大量的工业园区都设计了产业投资基金。

3.投资刺激

即园区管理单位设立基金，根据其发展或纳税情况，对投资园区的企业进行不同程度的奖励。例如，天津新技术产业园区火炬发展基金旨在通过所得税减免和奖励来加快园区企业的发展。

三。国内公园实践案例分析

1.互助保障基金模式——以长沙国家生物产业基地为例

互保基金模式:即企业间互助增信的融资模式，即通过引入企业投资和相互信用来加强企业间的同行压力，通过建立和完善三级、四级风险分担模式，以及灵活有效的社会宣传和监督平台和机制，逐步构建信用行业和环境。

互助担保基金:是指由中小企业自愿组建，成员企业出资，成员企业服务的担保机构。作为我国中小企业信用担保体系的“一体两翼”之一，它具有广泛吸收社会资金、市场化运作、非营利性等特点，是我国担保行业发展的一个趋势。

园区简介:长沙国家生物产业基地是2006年10月由国家发改委批准的以湖南浏阳生物医药园为核心区域的国家生物产业基地，是中西部地区唯一的国家生物产业基地。

前期实施及效果:自医疗园区建立以来，对企业的资金帮扶措施主要是差别化帮扶。比如，医药园区的环保企业面临缺项目的困境，于是将总投资2亿元的水资源环保治理项目交给公司，为公司增加了2亿元的收入。如在泰尔制药，2008年销售收入达8亿元，纳税达3000万元，科邦等产品主要销往江浙沿海地区。2009年初，由于缺乏流动资金，濒临停产。在医药园区财政局和投资公司的担保下，银行向泰尔制药贷款3500万元，同时免除担保费。通过这种差异化支持，两家企业都走出了困境，并被列入湖南省拟上市公司名单。

创新延伸:为重点扶持符合医药园区产业规划的生物医药、食品等优势企业，长沙国家生物产业基地开始酝酿新的资本运作模式——中小企业互助担保模式，通过信贷资本投入、产业一体化运营和增值服务支持，实现技术资本、金融资本和产业资本的有机融合，努力提高企业RD能力和产业核心竞争力，优化产业结构，促进产业转型升级。通过生物产业互保基金，给予企业贷款贴息、风险补偿和融资奖励、专项扶持捆绑等多方面的政策支持。

医药园区互保基金前期预计筹集2000万元，园区管委会首期投入500多万元，以后每年陆续投入。园区企业最低认缴金额为50万元。医药园区管委会每年将对通过互保基金融资的企业给予贴息支持，优先支持参加互保基金的企业申请中小企业发展基金、科技创新等上级专项资金和奖励，同时建立其风险共担和补偿机制。

园区管委会社会发展局局长郑海军认为，相互融资担保机制不仅是企业融资方式的转变，也是银企合作理念的转变。互助担保运行机制的优越性在于，贷款银行、担保公司、成员企业之间的关系固定在一个产业集群内，行业、成员信用、经营状况等信息对称，减少了银行信贷的逆向选择；担保公司在发展会员和提供担保的过程中，优先选择市场竞争力强、资信好的企业，降低银行放贷风险。

“企业之间更加熟悉，有利于增加企业的信誉度，更容易获得贷款。”相互担保不仅简化了融资手续，增加了融资金额，还节省了手续费和担保费。以前中小企业贷款需要找社会担保公司，不仅手续复杂，而且在贷款过程中还要由担保公司支付一定的费用，比如贷款100万，最后只拿到88万。现在这种情况可以很好的解决了。当然对会员有严格的要求。由于互保基金是一种新的运营模式，而医疗园区追求稳健发展，对加盟企业的申请把关严格，一般要经过协会的同意和会员的认可。

2.国有资本引导模式——以苏州工业园区为例

简介:苏州工业园区位于江苏省苏州市东部，1994年2月经国务院批准成立，同年5月开工，管理面积278平方公里。它是中新两国政府间的重要合作项目，被誉为中国改革开放的重要窗口和国际合作的成功典范。2020年，苏州工业园区实现地区生产总值2907.09亿元，进出口总额941.77亿美元，社会消费品零售总额934.81亿元，城镇居民人均可支配收入超过7.7万元。在商务部公布的国家级经济开发区综合评价中，苏州工业园区连续五年排名第一，在国家高新区综合排名中排名第四，在建设世界一流高科技园区中名列科技部前列。2018年入选江苏省改革开放40周年先进集体。苏州工业园区成立十三年来，主要经济指标年均增长百分之三十，每天创造GDP二点三亿元，地方一般预算收入两千万元，每天接收外资五百五十万美元。成为中国发展水平最高、竞争力最强的园区之一。苏州工业园区并没有成为“外资的飞地”。而是坚持内外资“双轮驱动”。国有资本和国有企业为国有资本的市场化和国际化运营发挥了特殊作用，积累了宝贵经验。

经验:苏州工业园区国有资本发挥“四大作用”——在战略发展中发挥关键作用。在园区发展的各个阶段，国资努力成为建设的主体和发展的先锋。为启动园区开发建设，国资牵头投资，成立苏州工业园区有限公司，注册资本10.8亿元，作为园区开发建设的主要投资方。在此基础上，引入新加坡-苏州工业园区发展有限公司，共同组建中新苏州工业园区发展有限公司，主要从事基础设施建设、土地和房地产开发以及提供市政公共服务。园区已投入400多亿元用于基础设施建设。2001年，园区启动二、三区开发建设，园区开发公司由新党控股调整为中方控股。在推动园区发展、转型升级中，国有资产发挥了不可替代的关键作用。在国资的带动下，金鸡湖周边中央商务区、阳澄湖生态旅游度假区、独墅湖科教创新区“三大服务板块”初具规模。

主要表现:在基础设施和公共服务方面起到支撑作用。高水平的基础设施和高效的公共服务使苏州工业园区成为吸引国内外资本和人才的强大磁场。基础设施和公共服务项目大多具有公益性质，回报周期长，预期收益不确定。外资和其他社会资本一般都不愿意进入。自园区创建以来，国有资本和国有企业承担了全区大部分基础设施、市政工程和政府职能项目的开发、建设和运营。园区基础设施的资金投入强度达到全国国家级经济技术开发区平均水平的2.5倍。高标准的基础设施和优质的公共服务，营造了园区一流的投资环境和生活环境，吸引一流企业投资兴业。

在科技创新中发挥示范作用。国有园区在科技创新中的引领作用主要体现在三个方面:一是以国有资产为先导，建立多元化的科技投融资体系。园区成立了资本规模30亿元的苏州创业投资集团有限公司，募集和管理直投资金80亿元，并与菲尼迪创投合作设立了首只不具有法人资格的中外合作创业投资基金。与国家开发银行合作设立国内首只总额10亿元的创业投资引导基金，成立全国首批中小创业企业统一贷款平台。二是以国有资产为主体，打造现代科技创新载体。园区先后设立了科技开发、风险投资、教育投资等各类国有创新投资主体。启动国际科技园、创意产业园、生物纳米园、中新科技城等创新载体建设。三是在国资引导下搭建先进的公共服务平台。园区设立了知识产权保护中心、集成电路设计与测试、软件测试、软件培训、动漫产业公共技术平台、IDC互联网数据中心等公共技术支撑平台。