正文:优雅
在过去的几年里，房地产市场向人们灌输了“买房会增值”的观念。房产投资带来的收益不断吸引购房者涌入房地产市场，导致很多人一有闲钱就不自觉地投资房产。一些不相干的炒房团甚至提出了“6套房以下是刚需”的荒谬说法。但随着国家对房地产市场的强力调控，房价告别了过去的高速增长。“三条红线”就像铁环，紧紧绑在“三高”房企的头上。越来越多的房地产企业感觉到房地产金融的色彩正在褪去，逐渐回归制造业。
据媒体统计，截至2021年7月，全国房地产市场共调控320多次，国家各部门直接出台调控政策46次。这方面，一些有购房计划的家庭开始纠结了。如果现在买房，很可能成为高房价的“接收器”。但对于拥有多套住房的人来说，他们担心如果不及时“出售”，未来可能面临“既卖不出去，也租不出去”的风险。房地产似乎陷入了另一个奇怪的循环:一些地区的房价在上涨，而另一些地区的房价在下跌。在这种不确定的情况下，似乎没有规律可循。那么未来五年，是应该“尽快卖房”还是“硬着头皮买房”？
事实上，经济学家马光远早就给出了这个问题的答案。他提到，未来五年，中国城镇化将进入分化时代。几个大都市圈会深度融合，大都市圈和一些大城市的房价会继续上涨甚至翻倍。换句话说，房地产的“好日子”还没有结束。
此外，马光远还认为，未来将出现三个20%的楼市，即20%的城市、20%的房地产企业和20%的住宅项目。换句话说，未来的房地产市场，只有20%的城市房地产会继续繁荣发展，20%的房地产企业会继续创收，20%的楼盘会继续火爆，剩下的80%会进入正常轨道，逐步回归理性化、常态化。
这种观点其实和房地产市场的分化如出一辙。直观地看，房价其实已经陷入了“涨不高，跌不低”的僵局。一方面，中国有近10万家房地产企业，仍然可以支撑人口基数大的城市。对于那些只有几十万或者几百万人口的城市来说，竞争程度是完全可以预测的；另一方面，土地成本、建筑安装成本和营销成本占房地产开发费用的很大一部分。房地产企业要想盈利，房价只能越来越高。走资本运作的旁门左道，容易被监管机构监控。由此，目前的房价状况可以说是“被挤压”了。
以前马云说过一句关于房地产的名言:未来的房价会像大葱一样。当然，这不是他的本意。马云想表达的是，现在不是买房的最好时机。马云写给员工的一封内部信中提到，如果时光倒流到90年代，买房会是一个很好的出路，甚至借钱买房也能实现财富自由。但现在到处都是高楼大厦，房子不再稀缺，房子的投资价值自然会淡化。房价如葱，其实是对房地产走势的一种判断，即房子在向“不具备”投资的方向发展，但这对于购房者来说还很遥远。毕竟房价很难下跌。
过去20年，中国平均房价整体上涨500%，很多二三线城市上涨10倍，一线城市上涨几十倍。随着炒房者数量的增加，中国的住房空购买率也在进一步上升。根据西南财经大学发布的数据，2017年中国住房空购买率为22.6%，购买空住房的人数约为6500万。结合最近三年的销售面积，空购房总人数很可能超过1亿。
除了炒房团，很多家庭也拥有多套房。央行2020年4月发布的城镇居民家庭债务统计报告显示，我国城镇居民家庭住房拥有率为96.0%，拥有1套住房的占58.4%，拥有2套住房的占31.0%，拥有3套及以上住房的占10.5%。根据国家统计局公布的数据，2020年，我国城镇人口将为9.02亿人，户均人口为2.62人。也就是说，拥有两套房的家庭将约为1.06亿，拥有三套及以上住房的家庭约为3600万。
事实上，当前房地产市场的调控可以说是大势所趋，这也进一步说明了当前住房开发过度，住房供大于求的事实。其实不仅仅是刚需，很多知名企业家都非常关注房子。格力董明珠在谈到房价时表示，她的员工不需要为买房发愁。如果以后房价太高，她会给每个员工准备一套房子。在董明珠看来，安心工作比专注房子更有价值。
一开始大家都觉得董明珠给员工盖房子的承诺是大话，现在看来这个承诺正在逐渐变成现实。今年6月，据董明珠自媒体消息，董明珠承诺给员工的3000多套房即将交付使用，周边配套商圈、幼儿园也在紧锣密鼓的建设中。董明珠曾说，“企业家不仅要有家国情怀，更要有社会责任感。更重要的是，他们要有大爱精神，培养一代又一代的年轻人，让我们中国制造有序发展，服务世界。”
曹还告诉妹妹，多出来的房子最好尽快卖掉，否则将来可能会面临“不租不卖”的局面。另外，在曹看来，很多想买房的人钱不够，但很多有钱人手里可能有多套房子。如果房价太高，以后买不起房子的人也买不起，房子最终会变成富人之间的买卖。
虽然今天房价没有大幅下跌，但其逻辑正在成为现实。随着社会老龄化趋势日益加剧，一对年轻夫妇未来将拥有至少6套房子，这些房子将从父母和祖父母那里继承。到那时，多余的房子就很难管理了。
冯仑还表示，对于投资房地产的人来说，需要保持房价上涨9%以上的利润，包括多套住房贷款利率、住房持有成本和折旧率。但目前来看，2020年全国平均房价将上涨9.3%，这表明利润已经“见底”。房价最高的城市，今年上半年涨幅仅为5.43%，也被列入重点监测城市。由此可见，今年整体物价涨幅将低于9%。所以投资房产的人，以后会逐渐开始亏损。
最近高层提出的《今年以来预算执行情况报告》中提到，要积极稳妥推进房地产税立法和改革。虽然具体征收办法尚未出台，但根据财政部专家张雪丹的建议，人均免征面积为40-60平方米，超出面积按1%征收。如果人均免税面积是60平米，那么一家三口就是180平米，已经很大了。如果超出部分按1%征收，可能要交好几万的税。对于有多套房的，成本会大大增加。也有网友提出了这样的解决方案和疑问，如下图:
对此你怎么看？
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