北京的城市更新不涉及大拆大建，坚持“小规模、渐进、可持续”。日前，在“首届北京城市更新最佳实践评选活动”评选出的16个“最佳实践”项目中，均从不同侧面阐释了北京城市更新的理念。
如何在城市减量发展的背景下更好地调动社会资本的积极性，无论是老厂房“腾笼换鸟”，还是传统商圈的改造升级，核心区平房院落的保护性改造，还是历史文化街区的更新改造？如何提高城市公共空房的质量？如何探索建设与管理并重的可持续经营长效机制？我们不妨走近那些经典案例，寻求可复制、可推广的答案。
多方共建引入社会资本
在城市更新中，资本的力量不可或缺。那么，如何引入社会资本就成了推动城市更新的难点。朝阳区望京街改造提升和西城区菜市口西部老城区保护更新项目给出了答案，发挥市场主体作用，形成“政府主导资金投入+社会资本参与共建”的城市更新路径。
蔡口西古城保护与更新项目，位于西城区牛街，是宣南文化的主要承载地。它原本是一个重建的一级开发项目，2019年1月成为老城保护和城市更新的试点项目。项目总投资的60%由企业筹集，社会资本的参与不可或缺。
为解决遗留问题，菜市口西部旧城保护更新项目率先推出“申请式回租”模式，即居住在平房直管公房的居民，可根据自己的意愿，返还房屋使用权，并获得补偿安置。同时，结合居民意愿，实施“一院一策一户一设计”的“应用型改进”模式，打造新型共生医院。
但为了解决少部分整房问题，2021年6月，金恒丰公司与建信房屋北京公司签订了《蔡溪项目房屋租赁庭院合作协议》。建信房屋北京公司为未腾退的租户选择平移房，并支付未来20年的租金和物业费，保障租户原有的租赁权。
据金恒丰公司总经理高毅介绍，以租代换、平移的使用方式，可以促进整个四合院商业价值的提升，提升四合院的资产价值，实现旧城更新保护项目的可持续发展。
在双方的合作下，位于胡同16号的“共生医院”将被培育和更新为“新的整体医院”。这也是北京首个“应用型改租”模式，突破了此前共生医院的“僵局”。“新庭院”采用“两进庭院”的设计理念，庭院景观采用“新中式”设计。通过对四合院的保护性修缮和恢复，保存了历史文脉，再现了首都北京的胡同韵味。
菜市口西旧城保护更新项目中，改造后的永庆胡同17号院。公司图片供应
另一个引入社会资本的“最佳实践”项目是位于望京核心腹地的望京街。曾经，道路破损、乱停车、交通拥堵、环境脏乱等问题凸显。在多方共建的模式下，望京街成为北京首个政府引导社会资本参与的国际商业街区项目。
望京街的具体做法是，地方财政出资1300万元用于街区硬件设施改造，万科和方恒两个经营主体分别出资3500万元和500万元用于街区两侧的休闲、艺术及配套设施建设。
“望京街的改造让多方受益，包括周边居民、经营主体、办公人员。”望京街道办副主任刘刚表示，通过望京街道的改造，也探索出了政府引导社会资本参与传统商圈国际化改造的望京模式。
据悉，自2020年8月望京街开业以来，该区域的整体客流和营业额得到了大幅提升。
减少，绿化，提高城市质量。
城市设计是更新的关键，是品质提升的灵魂。通过设计可以精细控制城市风貌，塑造城市特色，对提升城市公共空房品质有重要作用。
朝阳区丽都国际街区城市更新项目所在的丽都商务区，是北京最早的国际商务区。2019年，朝阳区启动丽都地区城市更新项目一期。项目基于高层次、精细化设计，基于多学科共建共享。它将通过公共空房间建造一个国际街区。
在设计上，丽都国际街区提供了更多高品质的开放式空房间，构建了完整的城市绿地和公共空网络体系。比如增加近2万平方米的街头绿地和公共空用房，6万平方米的城市森林公园，1.3公里的城市绿道。建成后，人流量比以前增加了6倍。
改造后，因为增加了公共空房间，丽都国际街区利用街道可以变成广场的smart 空房间，打造了开放式的丽都国际音乐电影节，地域活力明显增强。值得注意的是，更新带动和激活了区域社会资本投资。据统计，截至2022年1月，该区域写字楼出租率增长近20%，该区域经济收入增长近30%。
位于西单商圈核心的西单更新地块，也是以高品质设计取代空品质，减少商业面积的最佳实践案例之一。
西单场的地上建筑隐藏在公园城的绿化中。从建筑外立面看，没有浓厚的商业气息，更像是一座博物馆。公司图片供应
在以“减少”、“提升品质”、“绿化”为核心理念的升级改造中，西单更新公园不仅将原有的4层改造为3层，减少了出租面积，增加了公建空房的面积，还打破了传统的项目边界，以灵活的动线、大型玻璃幕墙和开放空间将室内空房与室外公园连接起来。
其中，西单更新车场打通改造前的封闭地面，连接地面与地下，解决空之间的分隔；此外，将地面建筑隐藏在公园城的绿化中，从建筑外立面看没有强烈的商业气息，更像是一个博物馆，将公共空房间与商业活动有机融合。
值得一提的是，西单更新现场采用“公园城市”的理念，覆盖西单商圈11200平方米的绿地，借助微地形变化，打造一个接近自然状态的“城市绿肺”，并通过树种变化和景观节奏的设计，让人们在广场上体验“散步”、“慢走”、“休憩”的场景，从而赋予城市新的活力。
建设与管理并重，探索运行长效机制。
“三部建设七部管理”。城市更新不仅考验综合设计和改造，更考验多方关系协调和持续服务运营的能力。
位于海淀区西三旗的金隅智造工坊，前身是北京金隅天坛家具厂。在不增加园区整体面积的前提下，最大限度保留了园区85%以上的高层高负荷工业空用房。
据园区负责人介绍，金隅智造工坊85%以上的空房间都在6.5米以上，这是传统写字楼和公共建筑所不具备的条件。这一稀缺产业空吸引了有小规模中试、检验检测、小规模转产需求的“硬科技”创新企业，成为老厂“腾笼换鸟”实现产业升级转型的实践案例。
目前，金宇智造工场已接近满租，建成了“实物空出租+产业投资+创新产业服务”的园区运营服务模式，吸引了包括北京量子信息科学研究院在内的200多家科技企业入驻。同时拥有国家重点实验室1个，创业板上市企业1家，申请上市的科创企业3家，智能制造行业独角兽6家。
因为智能制造企业的聚焦效应，2021年金隅智造工坊园区总产值突破50亿元，与原有传统家具制造业相比，单位产值增长近10倍。
如果说金隅智造工坊为北京旧工业厂房改造和城市产业更新提供了一个生动的案例，那么，作为北京西部第一岗，石景山区模口历史文化街区保护更新工程，已经成为一个特色保护、文明传承、生态宜居的城市有机更新典范。
目前，样板入口不仅重点改造了一批惠民市政设施，还升级改造了一批文化休闲空房，建设了一批特色小微展厅，建设了一批商旅文化大院，形成了独具新古韵味的商业模式。今年春节和冬奥会期间，这里将成为网络名人打卡的地方。
该模式采用“政府主导、国企运营、专业团队运营”的全新运营模式。项目引入高水平运营团队，在改造中“设计以运营为导向，撤退以功能为导向”。示范街区的整治坚持“只有大保护，没有大发展”，在整治中不断探索历史文化街区的保护、更新、活化和利用。
在改造过程中，该模式不断探索历史文化街区的保护、更新、活化和利用。公司图片供应
据该项目的全过程委托管理人北京泰富恒投资发展有限公司样板入口项目技术总监常娜介绍，作为石景山区级文保单位的西老爷庙，原本由周边居民承包经营。他们接手改造后，按照“一院一方案”的原则，充分激活利用文保单位，引入微展馆模式和精品网红咖啡业态，挖掘展示样板入口历史和京西特色民俗，免费向公众开放。
2022年下半年，示范港将继续进行房屋搬迁腾退，推进多处重点院落改造，修复部分沿街立面等。，从而提高商业品质，打造消费商圈。
新京报记者袁秀丽
编辑吴欣校对刘保清。
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