第三次集中土拍

资料来源:贺勋。com

第二批供地堪称房企大规模理性选址。融资收紧、销售受阻、各种投标条件...................................................................................................................................................................

相比之下，可能是为了实现年度出让目标，也可能是为了提高房企拿地积极性，也可能是政府年底支出较大，需要开源。在第三次集中供地中，很多城市都放下身段，扎扎实实降价，表现出“诚意”。

放宽规则，降低价格，在箱底想出好的情节...土地市场吹来了一丝暖风。但这股暖风能否让土地市场升温，还需要时间来验证。

放松规则

从已公布的竞价规则来看，杭州、南京、苏州、广州等城市明显降低了竞价门槛。与第二轮相比，第三轮集中土地拍卖政策呈现松动趋势。

一个典型的例子就是杭州，“查地”政策去而复返。“划地”是杭州多年来采用的土地拍卖规则。直到今年第二批集中供地，为了提高地块登记门槛，取消了这种传统方式。然而，随着第二批地块流拍率高达55%，杭州第三批集中供地时，“征地”政策再现，每宗“征地”资金最高不超过5000万元。

南京放宽了对竞拍者的开发资质要求，三级以上就可以参与竞拍，而以前大部分都要求二级甚至一级。此外，南京取消了“不得联合竞标、不得合作开发”和“严格限制股权转让”的要求。

在划拨比例上，部分城市降低了划拨所需的土地出让金。比如合肥第二批没有保障性租赁房要求的地块只有2块，第三批有9块，给房企留了一定的利润空。

武汉、厦门、重庆在第二批集中土地拍卖规则的基础上增加了“摇号”方式。“摇号”对房企的影响有两面性。一方面，它使拍卖过程公开透明。对于房企来说，促进了交易的公平性，保障了企业的资金方向；另一方面，增加“摇号”也是收紧拿地规则的一种方式，会在一定程度上提高房企的下浮空率，适当放松或有效引导市场回暖。

就连第二轮土拍热度不减、平均溢价率12%的深圳也有些松动——第三轮土拍取消了自持的规定。

整体来看，不少城市适当调整土地拍卖规则或有意预热市场。当然，降低土地拍卖门槛也可能刺激土地市场的真实需求，提高资源利用率，促进市场供求平衡。

削价

第二批供地，房企平躺在一二线核心城市。不是他们不知道这些城市地块的质量，也不是他们不想拿，而是他们不敢拿，因为他们手里没钱，这些地块不赚钱。

在融资紧张，销售端不明的情况下，我真的不敢拿宝贵的现金流去进行一场华丽的拿地冒险。

三批供地，为鼓励房企拿地，多个城市降低出让价格向房企“示好”。

比如在北京第二次土拍中被忽视的管庄地块，在第三次土拍中被一分为二，卷土重来。总起拍价分别为20.8亿元和27.5亿元，总价下降8.7亿元，面粉价格下降15%。

广东省番禺区大石飘凤路地理位置优越。在第二批土地拍卖中，也吸引了约7家房企报名，但最终因无人出价而拍卖失败。主要是因为在二级供地中，地块要求开发商一个月内付清全款，平均地块需要50亿，这让开发商望而却步。这次不仅起步价下调5.6-7.9亿，还支持分期付款。同区的石楼镇莫砺锋北路地块也通过降价来显示诚意。总价下调10%，下调约3.8亿元。

不仅会降低地价，还会在一定程度上放宽首付比例和土地款的保证金比例。

苏州土地首付比例由60%下调至50%，取消了“超溢价提前支付尾款”的要求，定金全面下调至30%。

南京部分区域保证金比例下调至20%，取消了“不得联合竞价、不得合作开发、严格限制股权转让”的要求。房企资质也从“二级或一级”下调至“三级及以上”。

成都、无锡、济南等城市也下调了保证金比例，一定程度上缓解了房企的资金压力，促进了企业的周转能力。

另外值得一提的是，相比前两次集中供地的“冷淡”，这一次市里对房企更有耐心。由于最初设定的截止日期太紧，大多数房企没有足够的时间勘测地块和筹集资金，因此杭州延长了定金支付时间。由此可见，杭州市政府对三批土地供应交易的高度重视。

此外，为避免第二次集中土拍的断戟阴影再现，杭州在第三次土拍中拿出了“压箱底”的优质地块，如小河油库地块、华丰造纸厂地块、拱宸桥地块等。，可谓诚意满满。

整体来看，目前上市城市第三批地块的条件仍然是严格但宽松，遵循自然资源部土地拍卖规则的要求。对房企购置土地的自有资金来源和禁马甲的要求不变，放宽房企的开发资质、地块保证金比例、划拨和质量要求、土地缴纳时间，降低房企参与竞拍的资质和资金门槛，提高部分返还地块的利润空。

房企会有什么样的表现？

面对各地的“示好”，房企能否重燃拿地热情？

诸葛找房研究中心指出，从土地拍卖门槛的局部调整和降低来看，对房企的利好倾向不小。同时，随着央行表态保持房地产市场信贷稳步投放，房地产行业资金压力有望缓解，各种努力将在一定程度上刺激房企拿地意愿。此外，多个城市推出优质地块的动作幅度将逐渐加大，或将提升市场热度，扩大投资受众，从而增强市场信心，稳定市场发展预期。

从批次时间来看，此次作为全年最后一轮集中供地，也意味着这是房企今年最后一次补仓机会，或将吸引众多房企参与。预计全国第三轮集中供地整体市场表现将有所回暖，流拍现象有望减少。

研究院认为，9月底以来，中央不断释放维稳信号，引导金融机构加快落实“两个维护”要求，银行信贷边际改善，广州、佛山等地下调房贷利率。

10月央行公布个人住房贷款较9月增加1013亿元，银行房贷紧张局面有所改善。但信贷边际改善传导到市场还需要一个过程，房贷、开发贷到位也需要时间，不同地区、不同客户会有差异。此外，由于银行端“两条红线”的影响，信贷放松的空空间相对有限。

此外，一方面，地方政府在人才购房补贴、预售条件、公积金贷款等方面出台支持政策。，促进合理住房需求的正常释放，稳定市场预期；另一方面，针对“维护购房人合法权益”的要求，加强预售资金监管，优先保证工程进度和交付质量。

因此，四季度市场调整和短期流动性压力仍在，房企的重点任务仍是加快销售回款，保证现金流安全。重点城市第三批供地对房企购地自有资金来源的审核要求没有变化，无锡第三批供地市场热度较低。预计第三批土地供应市场仍将延续整体低温态势，城市间和城市内市场热度仍将保持分化，部分城市在出让条件优化后出现招拍挂退出的情况将有所改善。