原创365金融
细则调整后，今年几个重点城市第二批集中供地终于开始上架。很多城市试图通过调整供地规则，从源头控制地价，限制房价上涨，同时保证开发商的合理利润。
背后的本质原因是什么？中央财经大学副教授柴多对此进行了详细解读。
第一，为什么要控制地价？顶层设计的目的是什么？
关于这个问题，很多业内人士从地价上涨、房价控制、开发商经营困境的直观表现来解释。这种理解太肤浅了。只有了解国家房地产市场政策的整体设计，才能理解国家下的这些棋。
中国城市国有建设用地市场处于垄断竞争和完全垄断之间，其竞价规则被认为是推高地价的主要原因。经济学一直反对价格管制，认为它会造成市场供求的混乱。根据衍生需求的观点，土地价格是房价的结果而不是原因。著名的格里格森-埃文斯认为，房价和地价通过成本和理性预期相互影响。如今，控制地价，抑制住房成本和企业土地成本已经成为共识。
自双周期格局提出以来，抑制地价就被视为抑制房地产过热、促进国内消费、支持实体经济发展的重要举措。近年来，中国抑制土地价格的方式是组合拳。一方面加强地价监测，限制土地收储和抵押贷款，限制地方政府债务，让集体土地入市，建设城乡统一的建设用地市场，扩大大城市土地供应，从供给侧削弱地价上涨的动力。另一方面，推出更加灵活的供地方式，包括弹性供地、综合评标、双向竞价、限价+竞价、“熔断”等新的竞价机制，抑制过度竞争。
回到问题的原点，土地财政背负了很多非议，但土地作为社会经济价值创造和政府财政收入的主要来源，古今中外都一样。这自然是由土地的基础性、先导性、稀缺性生产要素决定的。土地赚钱在可预见的未来不会改变，没有错。问题在于以土地赚钱的形式，包括减少建设和生态占用耕地空，控制地价上涨，形成土地收益的长效机制。
要意识到。中国的城市化和工业化已经进入下半场。房地产行业对于国家硬件设施和居民生活环境建设的历史使命已经进入后期，土地作为城市建设原始资本的功能也将被弱化。长期来看，降低土地的融资和财务杠杆属性，回归土地生产要素属性，让土地成为支撑实体经济的要素，是大势所趋。在近期和中期，土地市场监管的基本调整必须是在维护自然资源资产所有者权益的基础上，不断削弱传统的卖地致富取向。
二、如何评价第二轮集中转网的补丁政策？
“两集中三公布”的初衷是分散土地竞争，释放集中供地的预期信号以平抑地价，结果却适得其反。热点城市集中供地加剧市场垄断，释放土地紧缺信号，导致企业积累财力集中购地，溢价率上升。坦率地说，自然资源部缺乏心理预期和行动计划准备。近期出台的一系列补救政策，不过是对政策效果偏离初衷的补救，但能否达到效果仍存疑。我之前使用3000个土地交易样本的定量研究表明，热点城市土地市场一次性竞价等规则的应用可能会适得其反，15%的上限可能会导致所有土地交易溢价15%，这在博弈论中被称为“囚徒困境”。当资源稀缺，人们争相购买时，限价法则必然失效。
从最近的政策设计来看，基本上这些政策都是对之前政策的修补，也回应了社会对土地招标新规的批评。比如社会上认为由于限房价的价格竞争，新房和二手房价格会倒挂，导致偷工减料，降低新房质量。这一次，一些城市在价格竞争中加入了“定质和竞质”。还是那句话，正如我当初担心的，在“两集中”、摇号、一次性竞价的新规则下，开发商不一定能拿到地，有时候还得碰运气。所以“下注”的数量肯定会增加，有的城市会限制开发商一次可以竞拍的土地数量；等一下。特别是一些城市直接限制转让溢价率，当然有利于实现“数量”上的调控目标，也有利于监管部门的“作业分配”。
但是，应该认识到，新的招标规则仍然存在许多难以实施的问题。比如质量很难详细说明和认证，不同家装建材的质量和价格千差万别。如果再限定溢价率，地方政府满意就赚15%的溢价率，说底价不能提，但底价本来就是评估价。怎么确定是不是故意养的？
所以，总的来说，政策的初衷虽然是好的，但市场经济调节下的行政限制只能作为权宜之计。这些打了补丁的政策也可能引发新的问题，需要进一步完善。
第三，这些补丁政策能起作用吗？
我的总体判断是，不要被第二轮土拍可能出现的现象所欺骗。
理论上，这些新的竞价规则有利于抑制企业过度竞争，控制地价。但在火爆的市场中，其有效性可能会大打折扣，这一点在我的实证研究中得到了验证。
摇号政策。由于交易对象采用摇号方式，公平性难以保证。可能饿死胆大的，饿死胆小的。就像北京机动车摇号，想要的公司拿不到地，有的公司一直侥幸拿到。这可能催生土地二级市场使用权的二次交易活跃，以及大量房企合作的出现。
超过限价后“熔断”。实践是避免热点地区“地王”最有效的方法。但热点地区土地竞争者的集团博弈，其实是一个纳什均衡过程。设置最高限价并没有改变参与者“出价最高者获得土地”的最优策略，竞争对手可能会故意出价超过限价来破坏对手的土地获取。因此，近年来使用熔断机制的土地拍卖往往超过了限价，不仅浪费了资源，也打乱了城市土地供应的节奏。大部分城市可能只是为了防止地价统计波动，应对上级监管而采取这种方式，所以不能作为未来土地出让机制改革的常态化方案。
限价+竞价模式。包括“限地价+竞地价”和“限地价”。但这种模式可能导致后续环节土地使用者成本降低，导致房屋面积缩水，出现质量问题；同时，由于未来市场的不确定性，限价可能导致销售期内新房和二手房价格倒挂，扭曲市场。
“一次性报价”模式。行政干预相对较少，但其劣势在于地价控制的灵活性。我个人对这种方法在未来被广泛采用持乐观态度。我有一篇关于这种方法的论文要发表。
今年，第二轮土地拍卖的大幕即将拉开。我的预测是地价的涨幅和溢价率都会下降，但必须注意的是，这并不能说新的土地拍卖规则发挥了作用。究其原因，可能主要是近期楼市调控密集加强，“三条红线”政策的高压以及个别头部房企经营困难的示范效应。
第四，如何评价“两集中三公布”政策？
总的来说，“两集中、三公布”+招投标新规的初衷是好的，但在三个战略层面存在问题，导致这一政策在执行中难以达到预期:一是选择了错误的政策试点，不能从热点城市入手。原本想制造“土地供应充足，开发商分散竞争”印象的两集中政策，变成了扛柴火救火，火上浇油。
二是不尊重市场“买家”，不顾新政对开发商拿地、销售、资金周转、商业周期的影响，就推出政策，不尊重市场意见。
第三，竞价规则很难修复，越固定越复杂，越难监管，开发商越难适应。
如何完善这一政策，考验管理部门的智慧。
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