“租购并举”是2014年提出的，但这两年租赁行业监管明显升级，节奏更加迅速，力度也逐渐加深。
8月24日，北京市住建委发布《北京市住房租赁条例》，对长租公寓、租房贷款、群租等热点问题进行规范。这也是住建部公示《住房租赁条例》后，首个公开的地方住房租赁条例。
在北京的意见稿中，很多热点问题的整治措施是开创性的。比如首次实行租金管控机制，室内装修空燃气质量不达标的房屋也首次明确规定不得出租居住。
去年9月7日，住建部发布《住房租赁条例》，这是住房租赁的顶层规范性文件；今年4月15日，住建部等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确长租公寓企业基本经营规范，规范“高收入低租金”、“长收入短支付”等经营模式；7月23日，住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，住房租赁也是整治的重要领域之一；近期，深圳、佛山等城市跟进规范住房租赁行为管理。
从中央到地方，对住房租赁的监管不断深化。面对长租公寓、租房贷等新业态、新模式，监管措施不断跟上，用新方法解决租赁行业快速发展中的新问题。
首次实施租金管制机制
在全国不断加码的楼市调控政策下，一条价格调控的逻辑线逐渐清晰。从最初针对房地产商的新房价限制措施，到2021年多个城市出台二手房交易参考价格，调控终于深入到对价格最敏感的租房人群。北京意见稿拟建立租金调控机制。
此前住建部发布的《住房租赁条例》已经提出“租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平”，而北京版条例则探索了一系列切实可行的措施。
《意见稿》规定，建立租金监测发布机制，住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营的房屋租金上涨、查处哄抬租金行为等措施，规范住房租赁市场。必要时可实行佣金或租金指导价。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，住房租赁市场的主体是零售对零售，住房租赁企业的经营规模相对较小，租金调控和施压手段较少。这三项渐进式措施，从限制租金上涨到实行佣金指导价和租金指导价，在北京都是首创，充分体现了北京市规范租赁市场、稳定租金水平的决心。
“第一条，限制住房租赁企业租金上涨‘关房’，查处涨租行为。这一措施明显是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业借助资本在大市场中波动。”楼波分析，第二条实行佣金指导价，有利于减轻承租人的实际负担，尤其是租金变动的压力。
指导价是指政府在不同地区规定的租金上限或涨幅，以保证租金保持在合理的范围内。这个区域可能是部分价格上涨过快的区域，也可能是整个范围。楼建波进一步指出，从统计数据来看，近年来，租金波动幅度较小，市场保持稳定。在这种情况下，不需要政府干预。该条款主要针对“租金快速上涨”的应对措施，是法律设定的、用于稳定租金的调控工具。
严格管理公寓长租和租房贷款。
近年来，以蛋壳为代表的一批长租公寓企业的雷爆，暴露了长租公寓经营中的乱象。在资本的驱动下，长期支付而短期支付、长期支付而短期支付等问题。，一直持续，甲醛房事件严重损害了租客的经济甚至健康。
北京市住房和城乡建设委员会表示，现有法律文件的层次和内容与实际需要不匹配的问题日益突出。迫切需要通过地方立法加强北京住房租赁的顶层设计，完善住房租赁管理制度。
继住建部等六部门出台相关文件规范住房租赁企业后，北京此次出台的意见稿进一步体现了“从严管理”的思路。
第一，主体有门槛。要求长租公寓具备相应的人员、资金和管理能力，名称和经营范围中应包含“房屋租赁”字样，便于社会识别。
第二，要实名上岗。规定住房租赁企业、房地产经纪机构从业人员应当按照规定办理和使用从业人员信息卡，实名执业。房屋租赁合同和房地产经纪服务合同应当由提供服务的从业人员签订，并注明从业人员信息卡号。“实名制用工容易锁定人员责任，为以后建立信用体系奠定基础。”楼建波说。
第三，资金要监管。规定租赁企业单次向承租人收取的租金金额不得超过三个月租金之和，超出部分纳入监管，保证金不得超过一个月租金，按规定由第三方专户管理。
第四，违规有处罚。住房租赁企业和从业人员不得哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为；不得渲染或炒作房屋租赁市场趋势和价格；不得根据出租人的书面委托价格发布、展示、宣传房屋信息。如有违反，将视情节轻重予以处罚。
同时，《意见稿》还对引发租客维权的“房租贷”问题进行了全面规范。规定住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款；不得在房屋租赁合同中包含出租贷款相关内容；金融机构应根据备案的房屋租赁合同发放租赁贷款。贷款金额不得高于房屋租赁合同约定的金额，贷款期限不得超过房屋租赁合同约定的期限。发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配，租金贷款只能打入借款人账户。
此外，《意见稿》还对群租房进行了规范，规定出租房屋应当按照规划设计的套房、房间出租，满足人均建筑面积和每个房间居住人数的要求，并明确客厅、厨房、卫生间、阳台、储物间等。的房子不应该单独租出去住。
楼建波认为:“这些规定和北京市2013年颁布的住宅管理条例是一致的。将群租管理办法上升为地方性法规，配套相应的处罚措施，会给管理工作带来很大的好处。”
“此前，北京已经开始限制长租公寓的租金和押金。这次将这些限制和监管纳入立法，进一步防止住房租赁公司利用‘资金池’无序扩张。”接近北京住建部门的分析师告诉记者。
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