法院拍卖承租人优先购买权

司法拍卖程序中承租人优先购买权的确定

司法程序中承租人优先购买权的确定与一般情况一致，也应严格根据是否存在合法有效的租赁关系来确定[1]，此处不再赘述。

需要注意的是，在“先抵后租”的情况下，承租人是否享有优先购买权。人民法院在司法判决中也有不同的判决。一种认为不成立，因为“抵押权设立后出租抵押物的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权”，已成立的租赁关系也不能对抗抵押权的行使。因此，“先抵后租”的承租人在司法拍卖程序中不享有优先购买权。根据广元中院在《川之鉴2号执行裁定》中的意见，异议人因其优先购买权而提出执行异议的理由不成立)；另一种是承租人享有优先购买权，因为无论抵押权是否在租赁合同成立之前成立，承租人行使优先购买权都不会与抵押权人实现抵押权发生冲突。在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合优先购买权的立法本意。最高人民法院持此观点，最高人民法院发布171号执行裁定书:“江苏高院认为，抵押权设立后形成的租赁关系中的承租人，在拍卖抵押物时，不享有租赁物的优先购买权，理由是后设立的租赁权不能与先设立的抵押权发生竞合，是对法律的误解。”)，在实践中应该按照第二种观点来确定。

司法拍卖程序中告知义务的履行

《民法典》第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。根据该规定，出租房屋采取拍卖方式出售的，通知义务人为出租人，通知时间为拍卖前五日。

但在相关司法解释的执行中，也规定了人民法院的告知义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，执行人员应当对被拍卖财产的现状进行调查，并制作调查笔录；第十条规定“人民法院应当在拍卖的五日前，以书面或者其他能够确认收到的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人在拍卖日到场”。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条:“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行告知当事人和优先购买权人的义务”；第十三条“实施网上司法拍卖，人民法院应当在拍卖公告之日通过网上司法拍卖平台公示下列信息:……优先购买权的主体和权利性质；或者通知未告知当事人和已知的优先购买权人……”。根据上述规定，无论是传统拍卖还是网络司法拍卖，人民法院都应当在拍卖前履行必要的调查义务，并履行告知当事人和已知优先购买权人的义务。

司法拍卖程序中有两个问题需要在公告中明确:

第一，人民法院的拍卖公告不能代替公告。司法解释既规定了人民法院的公告义务，也规定了通知义务，这是两个独立的程序。拍卖公告与拍卖公告有本质区别。拍卖公告是向不特定多数人发出的要约邀请，其内容与具有特定对象范围、期限要求和权利的公告完全不同。通知本质上是要约，所以两者不可替代。

第二，人民法院的通知能否代替出租人的通知。首先，要明确优先购买权的义务人是出租人，而不是人民法院。人民法院的告知义务是基于司法解释，履行法院的司法职责。不通知的法律后果是司法程序的缺陷。出租人不通知，对应的是其法定义务的不履行，法律后果是侵犯承租人的优先购买权。从这个角度来说，两者不能相互替代，人民法院的通知并不能免除出租人的通知义务。但如果人民法院通知承租人行使优先购买权而出租人未予行使，承租人未对租赁房屋进行竞买，是否可以据此主张出租人的侵权责任？笔者认为不可能。承租人不竞拍租赁房屋只有两种可能:承租人不参加拍卖或者拍卖价格低于其他购买权的，前者放弃行使优先购买权，后者应认定为不具备“同等条件”。两种情况均不足以侵犯承租人的优先购买权，承租人主张的侵权赔偿请求不应支持。

未告知承租人对司法拍卖程序的影响

如上所述，出租人未通知承租人的，应当按照侵权责任的规定向承租人提供救济。这种情况不会影响司法拍卖程序，这里只讨论人民法院未通知承租人的情况。

人民法院未告知承租人有优先购买权的，承租人可以依据民事诉讼法的规定提出执行异议。承租人惯用的操作手法是以人民法院未通知为由，确认司法拍卖无效或撤销。当然也不排除承租人与被执行人恶意串通，以这种方式拖延执行程序。无论何种原因，人民法院未通知承租人，都不会导致拍卖程序无效或者被撤销。人民法院依法采取的拍卖措施基于国家公权力，具有公信力，买受人对拍卖行的收购也不同于普通交易。司法拍卖程序的取消应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，下列情形请求撤销的，应予支持:“竞买人、竞买人、拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；买方不具备法律规定的投标资格；限制非法投标人参与投标或者对不同的投标人规定不同的投标条件；未按照法律和司法解释的规定公布拍卖标的的；严重违反拍卖程序，损害当事人或者竞买人利益的其他情形。”前三种情形明显不符合规定，而第四种情形应当具有“严重违反拍卖程序”和“损害当事人或者竞买人利益”。在我看来，不通知并不严重违反拍卖程序。人民法院一般会要求承租人腾退空房屋，并在拍卖行张贴拍卖公告。承租人完全有可能知道房屋处置的信息。根据《民法典》第728条的规定，出租人未告知承租人其权利受到损害的法律后果是:不影响出租人与第三人之间买卖合同的效力，但承租人可以要求出租人承担赔偿责任。在司法拍卖程序中，善意买受人的权利也应得到保护。拍卖程序有效，承租人仍有权依据前述规定向出租人主张赔偿。因此，司法拍卖程序不会损害其利益，不应被认定无效或撤销。

[1]笔者在承租人优先购买权行使的条件、转租条件下承租人优先购买权的行使、出租部分房屋的承租人对出租房屋是否享有优先购买权三个条款中对一般情况和特殊情况做了相应的分析，可供参考。

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