如家商旅第4期｜酒店边营业边施工改造是个好选择吗

对于酒店施工，要有高标准和严要求。

投资人说 I 第81期

投资人 I 陈峰

品牌所属集团 I 首旅如家酒店集团

优势

关于如家商旅的优势，投资人陈峰表示其优势如下：

①如家品牌在全国知名度较高，品牌影响力强，对于酒店新客，占据竞争优势。

②

品牌方能积极听取投资人的建议，对于投资人反馈的问题能积极处理并改善。原来筹建期酒店设计方案出结果较慢，投资人反馈后，品牌方人员工作效率提升明显，原来一个设计方案最多需要一个月，现在一个礼拜左右可以出排房初稿图，可以先期施工。

③供应链产品整体质量较高，采集价格略低于市场价，具有一定优势。

建议

对品牌方的建议，投资人提出如下改进建议：

会员体系作为培养入住客户忠诚度的管理体系，对于现代酒店的意义十分重大。品牌方应结合首旅如家庞大的会员体系，提高集团输送到门店的会员占比。

投资背景

陈峰是一位资深的酒店投资人，曾经营过酒店式公寓，2005年首次加盟如家快捷品牌。当时，全国如家连锁酒店门店数量不多，但品牌知名度已经打响，品牌影响力强。加盟如家后，陈峰赚取了一波酒店红利。

这一处物业处于核心地段，原来是一家如家快捷酒店，已经经营了10多年。随着消费升级，陈峰意识到经济型酒店已经不能满足消费者需求，市场竞争力较弱，而

中端酒店市场消费潜力巨大，因此陈峰准备将酒店升级改造。在2020年下半年，因为看重如家的数量优势及会员理念，以及考虑到与品牌方人员在十几年的合作中沟通顺利，陈峰选择继续加盟首旅如家，将酒店升级为如家商旅。

投测满意度：4分

酒店总投资额 I 800万

投资回报周期 I 预估4年

开发人员服务水平 I

满意

在对酒店的升级改造中，品牌开发人员从市场趋势、酒店前景等专业角度给予投资人数据分析及建议。陈峰也会从自己的酒店经验出发，对数据进行综合评估，遇到问题时尽量和开发人员积极沟通。

从快捷酒店升级改造为如家商旅，酒店主体结构大部分保留，小部分改变，重新装修。

将酒店升级改造为如家商旅，由于新合约租金成本增加，陈峰预测正常情况下在4年内可以回本。对于酒店开发，陈峰认为，目前开发主要负责前期的投测，但开发是酒店项目的关键因素，在后期的筹建和运营中，应该不断跟进项目。

筹开满意度：4.5分

单房投资 I 7万

筹建周期 I 9个月

施工团队 I 自己寻找

酒店的施工比较特别，属于边营业边改造，筹建周期偏长。陈峰认为，边营业边改造有利有弊，尽管在施工中酒店会有营业收入，但客人住店感受较差，同时施工团队效率低，无法在预计时间内完工。

陈峰建议投资人，在有条件的情况下，酒店施工最好全面铺开，以此来保证施工的高效率和短周期。

施工团队是陈峰自己寻找的熟悉团队，有丰富的酒店施工经验，拥有较强的专业性。对此陈峰强调，投资人要尽量参与施工环节，适当进行把关，对酒店工程品质予以监督，确保酒店工程质量。

随着酒店品牌的大量涌入，酒店市场竞争激烈，投资人都希望尽快把项目做起来，把很多工程赶在物业免租期内完成：免租期较短，通常只有3至4个月，物业竞争激烈时，甚至可能只有两个月。陈峰认为，和原来相比品牌方人员的工作水平和效率进步较大，尤其是设计版块，原来一个设计方案需要20多天，多至1个月，现在可以在一个礼拜之内出初稿，不耽误施工开展，提升较大。

经营满意度：4.5分

单房运营成本

I

130元

RevPAR I 300元

店长能力 I

一般

从快捷酒店升级改造到如家商旅，门店客源已经更换了一批，随着市场回暖，尽管处在爬坡期，门店RevPAR已经可以维持在300左右，对比快捷酒店时期260元左右，RevPAR上涨了40元。对比集团给予的指导价格400元还有略微差距，不过随着疫情结束，酒店市场复苏，价格逐渐上涨，陈峰相信不久后可以达到这个目标。

因为对酒店行业比较了解，陈峰会适当协助店长，参与酒店管理，他认为店长的思路和状态会直接影响酒店收益。陈峰坦言在酒店经营中遇到过不少从其他岗位升职而来的新店长，他认为需要给予其一定时间的成长，但同时店长也要努力提高职业能力，提升职业素养，尽可能为酒店带来收益。在酒店经营数据不理想时，陈峰会和店长一起分析原因：比如协议客数量偏低，销售跟不上市场等，并针对原因积极改正。陈峰以为，不论是新开业的酒店，还是改造的酒店，酒店营收都要先从出租率开始，再做收益。

会员满意度：4分

集团会员占比 I

20-30

%

会员复购率 I 一般

首旅如家品牌酒店目前在华东一二线城市发展成熟，门店数量多，品牌影响力强。

陈峰统计门店客源会员占比约为20%-30% 。

陈峰认为，和如家庞大的会员体系相比，集团的会员输送仍有提升空间，可以进一步扩大门店客源比例。

供应链满意度：4分

采集价格 I

适中

产品质量 I 好

从酒店各方面的产品风格考虑，陈峰会从品牌方指定的供应商购买酒店产品，包括洗漱用品、装饰品等，其品质和售后都有保障。

供应链产品的采集价格和质量，总体来说比较不错，略低于市场价格，具有一定优势。

访谈后记

中国市场进入新商旅时代，在住宿功能之外，

崛起的新商旅人群更重视品质化。陈峰表示，他在酒店施工中会尽量要求高标准。与其他投资人不同，部分投资人会尽量减少酒店成本投入，选择相对便宜的施工材料，但从总体上看，每个地方都便宜一点，酒店整体品质会下降，这样一来，客人体验满意度降低，后期维护和人工成本增加，其实是得不偿失的。

对于和品牌方的合作关系，陈峰希望，品牌方在壮大集团的同时可以多从投资人角度看问题，兼顾投资人利益。他认为，投资人和品牌方是和谐共生的关系，品牌的发展离不开投资人的支持，投资人能否获利依赖于品牌方的管理和投入，在酒店市场激烈竞争中，品牌方需要给予投资人更多的信心。

说明：文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。

本期话题

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随着酒店品牌加盟的快速扩张，投资人和品牌方之间的分歧和矛盾日趋显露，这档针对酒店投资人的访谈栏目，通过采访投资人的加盟心路，还原对品牌方的真实评价。同时，我们希望品牌方卸下渲染下的外衣，正视所面临的问题，和投资人重构相互信任的合作关系。

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