工业园区在中国经济发展中发挥着非常重要的作用。
2021年至2022年上半年，工业园区经济对我国GDP的贡献超过20%，税收贡献超过25%；从增速来看，国家级经开区和高新区GDP平均增速分别为8.6%和10.9%，对经济增长起到了引领作用。
核心观点
1.园区运营管理的未来趋势:“房东+股东，服务+赋能，资产+证券化”。
2.良好的运营和服务管理会引导优质企业聚集，帮助园区资产增值。
3.未来产业园的盈利模式将由三大块组成，包括物业租售收入、园区运营收入和资产证券化收入。
中国工业园区发展中的四个问题从发展过程来看，早期的工业园区基本忽略了主导产业的形成，企业之间缺乏产业关系或呈现竞争关系，呈点状分散，且以出口加工型和劳动密集型企业为主。此后，主导产业逐渐形成，并注重核心企业的引进或培育，从而逐渐进入“集群化”、“集群化”、“集群化”的发展阶段。从运营状况来看，目前园区运营存在四大问题，包括:
一是同质化现象严重，导致产能过剩等问题。产业定位同质化:由于上级部门的政策引导和对区域资源禀赋的忽视，企业盲目跟风，导致园区内发展产业雷同或趋同。信息、人工智能、生命科学、汽车制造等热门高端产业成为大多数政府和园区的主导产业。
园区发展路径同质化:由于新建产业园区的内生动力和新建产业的造血能力普遍较弱，都需要依靠产业转移合作，导致园区发展路径同质化，产业发展和转移合作的资源“内耗”和无序竞争会更加严重。
承接产业转移类型同质化:一个地区的一个子产业要对应多个承接城市。不同的城市有不同的资源禀赋、科技创新能力和产业基础。属于城市的园区能否通过有序、有效、良性的竞争获得优质的转移资源，属于后发地区的园区能否承接优质的转移合作资源，很难预测。
图片:图虫创意
二是东西部发展不平衡，低效园区多。东部的一二线城市和成熟的工业园区都在忙着“腾笼换鸟”。为了解决土地资源、环境资源等资源的制约问题，新旧动能转换，希望能借鉴旧的，借鉴新的。
四线城市和广大西部地区的工业园区处于建设或成长的初级阶段，还处于以土地置换经济发展的模式吸引投资项目和企业入驻的阶段。然而，在不久的将来，土地的缺乏将逐渐成为园区工业用地的障碍。
三是大部分园区与资本结合程度低，园区运营缺乏可持续的资金支持。
目前能自己造血的公园很少。
园区本身的特点是前期投入大，后期盈利模式单一。由于基础设施投资回收期长，园区自身造血功能不健全，建设资金不足，没有有效的融资渠道和方式，导致园区整体发展和配套建设缓慢。虽然各地都有重大产业发展引导基金，一定程度上可以解决中小企业融资难、融资贵的实际问题，但实际用于中小企业的规模有限，无法保证金融资本的投资积极性。
第四，缺乏专业人才
此前，园区运营的人才主要来自两个方向，包括政府工作人员和房地产人员。随着园区专业要求的不断提高，这些人员在市场化运作方面的知识和能力仍然不足。与园区“专业化、集群化、高端化、国际化”的发展方向相比，现有的运营团队远远不能满足园区建设发展的要求。
公园发展的主流模式
目前国内的园区商业模式主要有房地产开发模式、产业新城模式、产业投资模式、管理输出模式和资产证券化模式，每种模式都有各自的特点和痛点。房地产开发模式是开发商在工业园区或其他地方获取土地，以整体开发或定制开发的形式建设工业物业产品的模式，如工业综合体、总部综合体等。，通过租赁、转让或合资等方式经营管理项目，最终获取开发利润。
这种模式面临的挑战有:第一，在经济发达地区，政府的监管越来越严格，征地难度越来越大。工业用地年限缩短、政府“先租后让”、市场平台企业拿地限制、政府考核要求严格，都成为这种模式需要克服的缺口。二是政策宽松的城市，产业氛围难以支撑。
产业新城模式是在城市主城区之外，以产业为先导，以城市为支撑，建设产业高度集聚、城市功能完善、生态环境优美的新城区，以一、二级联动发展为主要盈利模式。
这种模式也面临很大的挑战，包括:项目体量大，前期投资大，企业需要承担一级开发和基础配套设施建设的前期投资；对地方财政依赖性强，资金回笼风险不可控，难以形成闭环商业模式；厂址多位于主城区远郊，经济和工业基础薄弱，产业导入困难。房地产政策收紧，容易造成资金链断裂的问题，抗风险能力弱。
产业投资模式，“基地+基金”实际上是一种双轮驱动模式，既向产业地产投入资金，也向产业基金和入驻园区的企业投入资金。
这种模式的好处是产业基金吸引优质企业聚集，促进园区健康发展。稳定的租金收入和增长将有助于增加公园的资产价值。此外，产业基金可以丰富园区的运营收入模式，摆脱单一的租售收入结构。
新形势下公园的可持续发展路径一个园区的核心要素包括政府、平台和企业，形成三个相关方。其中，政府关注产值、税收和高科技产业，企业关注资金、市场和服务，平台运营商最关注回收周期和营收结构。因此，需要整合园区内的利益相关者，实现园区内所有利益相关者的共赢，共同推动行业的高质量发展。从园区运营管理的趋势来看，未来园区可持续发展的关键路径有三条:房东+股东、服务+赋能、资产+证券化。
一、“房东+股东”
这种模式最大的好处就是可以兼顾到三个相关方。这种模式是对过去传统产业投资的升级，从物业提供商向企业发展综合服务平台转型，从产业地产管理向科技投资公司转型，即给企业提供办公空支持，也帮助企业解决融资问题；对于政府而言，它构建了初创企业发展所需的资本环境，更容易聚集优质企业；对于园区内的平台运营企业，形成财产性收入以外的投资收益，解决盈利模式单一的问题。
目前，金地金地维信已投资多达11只基金，专注于人工智能、集成电路、生命科学等行业专业企业的投资，间接或直接投资了众多国内外人工智能、生命科学领域的优秀企业。
金地孵化器采用了独特的“投资驱动+场景孵化”运营模式，已成功孵化70余家企业，未来将继续加大这方面的投入。
二。“服务+赋能”
“重开发轻运营”导致的低效闲置，是目前我国工业园区普遍存在的问题。现代园区运营需要在服务和管理上全面提升软实力，更多的东西、企业、人都在不断升级。智能化的物业服务、专业化的平台服务、多元化的配套服务逐渐成为园区投资者关注的焦点。
对于金地维信来说，从资产管理到资源管理，构建了较为完整的产业运营服务体系，包括“基础服务+增值服务+专业服务”。园区与园区运营的主要区别在于增值服务和专业服务，如:增值服务政策申报，搭建多元化融资平台，搭建企业与市场对接平台；在专业服务方面，打造生物医药专业服务能力，保障企业满足超常生产经营需求的专业能力，提供定制化工厂装修服务，是园区平台运营商核心竞争力的体现。
三。“资产+证券化”
自2019年国务院发布《关于推进国家级经济技术开发区创新升级打造改革开放新高地的意见》支持符合条件的国家级经济开发区开展房地产投资信托基金试点以来，产业政策频出，尤其是586号文和958号文。一系列利好政策的发布，打开了工业园区投资退出渠道有限的局面，有效实现了工业园区的“投融资管退”，为园区经营者提供了新的发展机遇。
从融资角度看，基础设施REITs提供了盘活存量资产的渠道，解决了产业园区开发周期长、投资强度大等问题，有助于引导动员社会资本参与园区建设。首批基础设施公募REITs上市以来，市场运行平稳，交易活跃，产品表现优异，基础资产管理达到预期，成为投资者长期资产配置选择之一。
但是，我们也应该看到，目前已经上市的REITS产品普遍具有以下特点:
1.运营质量优秀:参考指标主要包括运营年限、出租率、租金、未来租金年复合增长率、租户结构和分散程度等。原则上运营时间3年以上，实际运营5年以上；租金率70%-100%，21、22年净现金流分配率4.10%-4.78%。同时，预计未来租金的年复合增长率为2%-4%。
2.具备区位优势:京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等地的强势产业板块，以REITs为支撑。目前，四只上市房地产投资信托基金分别位于北京、上海、深圳和苏州；
3.国企背景的参与者的优质底层资产更具优势:正式上市交易的四大产业园区REITs的原始权益均为国企。
除了公募REITs，目前，产业地产的大宗交易也受到资本青睐。一些知名资本大鳄相继成立新基建部门或新基建基金，积极扩大投资产业园资产。
从“资产+证券化”的角度，企业专注于产业园区的开发、运营和管理，以稳定的租金承担资产证券化的退出。从盈利模式来看，园区未来的收入将由三部分组成:出租和销售收入、运营和服务收入以及资产证券化收入。这种模式为我们的园区开发商形成了非常完整的园区运营逻辑，从而构建了一个完整的投融资、管理、业务退出的闭环逻辑。这是金地威信目前正在尝试和努力实现的方向，也是未来园区发展的大趋势。
综上所述，我们认为做好一个高科技园区最重要的工作是形成园区建设运营的投资、孵化、加速、一体化的协调发展模式，这也是所有园区发展的最终目的。
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