买房就是创业

按语：创建1万家智知集商业演讲俱乐部，培养1万名智师，是智鹏十年人生战略的B点，我们一起去实现。

网络上流传着一个令人嗟叹不已的段子，1984年为了圆自己的出国梦，一位老北京卖掉了自己祖上传下的四合院，凑了30万背到意大利淘金。

他充分发挥了中国人吃苦耐劳的精神，大雪天送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢七次，被打三次，辛苦节俭，30年后两鬓斑白，终于攒下来一百万欧元打算回国颐养天年。等回到北京，发现当年卖掉的四合院中介挂牌8000万，呆望着这个数字，他瞬间崩溃了……

01 过去买房就是成功的创业

智鹏第二次创业失败之前，已经在本地拥有五套房子。有两套房子是在机关工作时的房改房和代建房，其中一套220平米，购买成本1500元多每平。其实当时必须马上偿还的负债也就一百多万，但在创业失败的压力之下和维护自己信用的原因，2005年卖掉了其中的三套还债，另外两套因为抵在信用社没法卖，所幸保存。

到2011年的时候房子的价格已经涨到了6000多，现在这些房子已经挂牌10000多每平米。我突然发现如果当时顶住压力，只要把这三套房子保留，三套房子的增值部分，已经可以完全覆盖掉欠下的所有债务。这是一种多么心痛的领悟。

虽然不到20岁就读过李嘉诚的传记，甚至对中国未来房地产的发展也有着同样的期许，中途也有机会走上从事房地产的道路，但我对买房就是创业的理解，却是在自己错过之后才有强烈的感受。

很多人因为机缘巧合，知道未来可能发生什么，实际做的时候却南辕北辙。本号的文章是智鹏50年生命体验的智慧。如果你已经读到，就要做出正确的选择。一定要吃别人的堑，长自己的智，否则未来痛心疾首的是你。

人人都可以创业，但不是人人都可以开公司办工厂。创业是对自己外部和内部资源整合创造新价值的过程，从这个意义上出发，只要每一个人对自己和家庭的资产进行合理的配置，使自己的家庭资产不断增值的行为都叫创业。

所以买房创业就是在中国这个大地上，让很多家庭拥有财富的重要创业形式。以我身边的人为例，很多年前在一家乡镇企业工作的时候，认识了一对夫妻，从沿海打工回来。这么多年，他们也从来没有创业，就是在公司里上班，但是他们对自己的资产进行了合理的配置，最多的支出就是买房，现在在本地、成都已经拥有了好几套房子，日子过得也不错。孩子上大学了不在身边，平时有时间就一起看看电影，四处走走，恩恩爱爱，这就是幸福。

同样，这20年来身边的同学、朋友只要在一个岗位上，踏踏实实地工作，或者在某一个小行业踏踏实实积累的，今天都过着有房有车有品质的生活，这就是中国的发展红利。

与一位同学聊天，同学说自己一度想过一种与世无争的生活，他老公有份稳定的工作，她有一份退休工资，加上家里多余的房屋出租，每个月收入足以让自己不用再努力了。因为对“人生就这样了”的不甘心，让她还想要拼一下，想通过学习成长自己。让她有底气的还是房子。

恰恰类似智鹏这样，不停地折腾，甚至放弃铁饭碗走出来创业的这群人，甚至选择做直销来“创业”的，大多数过得不是很好。因为创业失败概率本身太大，创业的人生多半是瞎忙，有时候真的选择比努力更重要。

后来终于明白了，当初选择创业的原因根本就与金钱无关，而是想活明白，想知道人生存在的意义与价值。这也可以成为创业失败最好的托词。所以创业了也就没有后悔的必要。含着泪向前拼命地奔跑，人生最后能够回想起的就是那一幅幅值得回味的画面。

创业的人生很精彩，但创业的道路却可能走得让你生不如死，所以创业需谨慎。我们至少要对自己有一个清醒的认识吧，如果对自我的认识不清，就选择了创业，注定会是一个失败的路。

回过头来看过去二三十年中国的高速发展，其实买房子就是一种创业，甚至有人因尝到买房挣钱的甜头，不停地倒腾房子，炒房炒成亿万富翁的也不在少数。

现在有互联网大佬已经在鼓励年轻人，未来要学会租房子。意思说未来，中国的年轻一代几乎在大城市，按他们的收入水准是永远也不可能买得起房子，但我认为这就是忽悠你的鬼话，因为买房创业仍然是未来重要的创业机会。

大城市曾经的机会，也会中国特定地段出现，假如你能预测雄安新区会开建，那你提前布局，瞬间不就暴富了吗？

青年一代的创业者一定要懂这个道理。至少未来10年买房创业还有机会，关键是你要知道，未来在哪些地方去买房创业。

02 要买房创业必得腾笼换鸟

这是一个真实案例。有一位商人十年前80万卖掉了自己在深圳南山区的房子，用房款进行创业，经过十年的艰辛奋斗，他终于为自己赚到了百万身家，并用赚来的800万把他当年卖掉的房子买了回来……这种事情在智鹏身上发生了，也曾经在无数创业者身上发生了。

想一想当年的房产中介卖掉无数的房子，有多少都是创业失败被迫卖掉的，因为创业把房子抵押贷款的不是少数。卖掉房子创业的，现在发现当初卖掉的房子涨了十多倍。

另外一个真实的故事，一位国企上班的朋友提前退休后，几年前拿出全部积蓄在深圳买了一套别墅，前几年深圳别墅价格大涨，果断卖掉，回到成都买了一套别墅，还剩千万现金，日子过得美美的。

其实有眼光的大城市的“千万富翁们”完全可以复制同样的故事，为什么非要呆在一线城市呢？还过得那么苦逼。一对在深圳工作的白领夫妇，同样选择卖掉价值千万的住房，回到家乡，在大武汉买了一套三室自己住，另外买了三套小户型，全部租出去，手里还握着几百万现金。

有无数案例，演绎选择投资房子与选择创业的故事，不同选择就是不同的结果。所以买房就是创业，已经是不可争议的事实。

中国有很多“千万富翁”过得很艰难，因为他们生活在一线城市，曾经想尽办法买到了一套子，最后终于也因为这套房子而身价千万，但因为是自己居住，为供这套房子成为房奴，所以他们对自己已是千万富翁的事实却无感。

二线城市的房价会向一线城市看齐，一线城市的房价未来的上涨空间将明显下降，泡沫毕竟是泡沫，还是会有破掉的一天。所以寻找价值洼地，提前布局，这是一线城市“千万富翁”们要做的事。

在一线、二线城市，一套房子已经拉开了一个阶层的距离，这就是这块土地上正在发生的事情。这足以让生存在这些城市的年轻人们绝望，造成的社会影响将来会让我们为之战栗，细思极恐。

中国人对房子的需求，超越了任何一个国家，因为天下寒士俱欢颜的前提，就是“安得广厦千万间”。有房子就会让没钱的知识分子快乐。

房子寄托着我们的希望，有房才有家。有房才有安全、面子、财产、自由……

在投什么赔什么的今天，对于没有深谙投资门道的草根们来说，投资房产就成为了我们的敲门砖，成为了我们晋升到另一个阶层的入场券。

认识一个在城市打拼的农村小伙小袁，33岁了还单身，没车没房，快乐地在城市努力，期许着未来的成功。如果他有一套房子，就是他可以结婚安居的护身符。

因为买房就是创业，房子就不再是我们居住的那个可以遮风挡雨的温馨小窝。找到大城市的价值洼地，屯上几套房子，用上资金杠杆，遇到好的机会价格猛涨再抛售，转手就几十万上百万的进账，赚的钱就抵得上工作十多年的收入。

身边最好的朋友前年在大成都南延线付了30万首付买了套住房，去年该区域的房价猛涨接近一倍，在这套房子上，已经让他赚了80万块钱。表弟在一家上市房企做房产中介，在成都这座城市，为自己买房卖房，也拥有了三套房子。

很多人感慨，上班不如炒房变现快。逢年过节，有时到大城市参加同学朋友聚会，饭桌上讨论交流的都是在哪里哪里买房，又赚了多少钱的问题。房子已经让我们的三观皆变，我们的价值也同时发生变化，拥有一套房子，已经成了我们无法抗拒的精神追求。

身处异乡的游子，如果没有一套在这座城市自住的房子，感觉永远都只是这个城市的寄槲生，感觉自己就是外乡人。但是买房又是如此高不可攀，看到身边的同事可能因为父母早就在这座城市立足，年纪轻轻就在父母的帮助下拥有了自己的住房，心里就更加惶恐。

我们害怕会与整个时代脱节，成了被城市所抛弃的那群人，但怕又如何，即使房子价格再高，也要想办法在城市周边找到价值洼地，买上一套，因为我们离不开它。

所以在未来几年买房子，是一个普通上班一族，创业的唯一选择。忽视所有的调控，忽视所有的限购政策，去找房子的价值洼地。什么都不能阻挡你买房的热情，万般皆下品，惟有买房高。

买房创业可以让你省掉太多奋斗的时间，可以让你瞬间进入有房阶层。也许未来，会有年轻人在城市买不起房的那一天，就像美剧《老友记》展示的那样，一群没有房子的穷人的穷欢乐，事实上没有任何让我们艳羡的地方。

有一件事情是肯定的，房价在未来十年是不太可能降下来的，所以你会看到这两年无论城市怎样实行房产限购政策，但是在新房开盘的现场依旧人满为患。

所以再次重复一遍，太平盛世里，我们所能经历到的最大的兵荒马乱，不是打砸抢烧，而是那些通往更高阶层的诺亚方舟要起锚时，我们很多人连一张经济舱的船票都没有。

未来十年人口净流入的大城市变成了一块更大的磁石，会吸引所有的资金、人才，房价也会继续像脱缰野马般奔腾向前。疫情的影响仍然是暂时，恰好是你最好的抄底的机会。

一些家庭辛辛苦苦，供完自己的子女上完大学，然后才发现真正的考验来了，为了让自己的孩子能在打工的大城市居住，能娶上媳妇，举全家之力买一套房就成了最大的挑战。

而那些先行者们早已不费吹灰之力，入手N套房，并成为实实在在的包租婆。而响应双创的创业者们，也许有一天暮然回首，你们会发现创业了这么多年，还不如买套房。

03 不买房你炒股吗？曾经创造的最大的机会成本。

朋友在房产公司打工三年后，终于意识到房子就是一切，两年前按揭买了一套房，现在价格涨了100%，在这个三线城市，有这样的投资回报，还是不错的。

我是不主张在三四线城市买房创业的。那未来十年，到底在什么城市、什么地段买房子？同样的资金，你在三四线城市买房五年赚了50%，但是如果你是在一线二线城市买房五年可能赚了百分之百，少赚的50%就是你的机会成本。

做房地产的都知道，地段决定一切，当经济不景气、房地产不景气的时候，如果是地段和位置都很好的地产项目，仍然可以供不应求。中国房地产的需求是规划出来的，从长远看，大城市的繁荣是伴随着中小城市的衰退这样一个大的趋势来的，因为此消彼长，这是大的方向，所以你就明白买房子必须买在富裕的地方。

时间资源决定了房产价值，节省时间很重要，其实地段仍然是第一位。机会成本是指我们利用了一定的时间和资源生产出一种商品时，而失去利用这些同样的资源生产出其他最佳替代的产品的机会，泛指一切在作出选择后，失去另外选择的机会而造成的最大损失。

事实上我们做资产配置时，有很多种选项，做出这样的选择，必然失去那样的机会。未来十年，错过买房创业的机会，仍将是你放弃的最高价值选项。

举例，这么十几二十年来炒股的收益与房产投入的收益几乎是不可类比的。炒房或者说买房创业关注的是长期的效益，而股市投资关注的是短期的买低卖高，所以笔者也炒了这么多年的股，发现确实很难在股市挣到钱。

2015年的股灾包括后来的股灾，给中国过去挣了很多钱，在各行各业挣到钱的人进行了一次财富全面再分配。中国新兴股市的投机性远超世界任何一个国家。你选择炒股，就失去了买房创业的收益，一负一正，就是你的机会成本。

买房创业的都是赢家，所以网上败家第一名是卖房创业，败家第二名就是卖房炒股。中国股市由于信息的超级不对称，成为事实上的大赌场。很多专业的机构已经对所有中国股民的投资状况调查得非常清楚的，就是没有媒体对中国股民的悲惨经历作出真实详尽的报道，因为有太多的利益集团。

调查显示，过去十年只有8%的人在股市平均年回报率超过了6%。2015年的股灾伤得最深的是资格最老的一大群曾经赚了钱的股民。因为过于自信，他们使用了大量的杠杆资金。这个调查结果，可以随机找出任何有十年以上炒股经历的股民经验证。所以你发现即使你偶然性成为赚钱的那小部分股民，与你放弃投资房产机会的收入比不是一个量级，你的机会成本太大了。

对于那些在股市上亏损的大多数股民，因为选择炒股而无法在房产投资上获益的机会成本更大，不同选择造成的结果，已经不能用损失来衡量。你明白这一点，根本就是一个让你痛心疾首、捶胸顿足的投资方向选择的遗憾，只不过你愿赌服输。

有个统计数据非常真实，对曾经的第一代29个股神的近况做了调查。有五人入狱、三人赔光、七人逃亡、八人窘迫，一人禁入、三人转行、一人胜利、一人失踪。转行、胜利，获得结局不错的一共是四人。你是股神吗？给小股民一句忠告，真的不要再个人投入股市，实在要做资产配置，投专业的股票型基金要比你自己炒来炒去更为稳当。

因为理解机会成本，最典型就是拿炒股比较，你就明白了为什么要选择买房创业？其他的投资选项可能按败家程度要比炒股要好一点，但你为什么要去败家呢？举例，在淘宝创业的败家指数是排在第十位算靠后的，最新的数据显示800万的淘宝卖家，不亏钱加挣钱的只占5%。所以说来说去，对大多数人来说，买房创业更靠谱。

整个房地产的投资一定是二线向一线看齐，一线城市北上广深发生的故事，一定会在成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州等15个新一线城市发生。

当然成都排名新一线城市首位是当仁不让的，目前是当然的价值洼地。这个排名，是根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性，作出的《2017城市商业魅力排行榜》，其实这个排名已经告诉我们未来买房创业的方向。

买房投资有哪些基本常识呢？就是你一定要从过去房产增值的速度，去选择投资的区域，或者在里面找到一些规律性的东西，寻找未来房产投资的价值洼地。过去房地产行业投资的大量数据，这些也是公开的数据，大家都可以上网查询。

如果你不愿意研究这些数据，那就借鉴一下智鹏告诉你的价值洼地。

04 在哪里寻找房产投资的价值洼地？

经济学上有一个溢出效应，意指一个人或一群人的行为和决策，会使另外一个人或一群人受损或受益的状况。正溢出效应就是当大家都在一个地方投资，特别是富人开始聚集的时候，就会让该区域的所有人因投资房地产、投资固定资产而受益。

而负溢出效应怎么理解，最典型的例子，比如该区域原本价格水平不错，但是政府一个不好的规划，比如在这个区域规划了一个殡仪馆，就会导致该区域的所有的投资受损。

通州区作为北京市的副中心是一个最典型的母城与卫星城融合过程中，房价落差与虹吸效应的代表。通州区刚开始发展之时，房价只有七八千，现在低的五万多，高的也是七八万每平了。所以在卫星城还没有成熟的时候在卫星城买房，未来会有较大的升值空间。因为当母城与卫星城融合发展到一起的时候，卫星城的房价就会像母城靠拢，这是涓滴效应。但是当完全融合的时候，大都市区的外围区域回流效应就会出现。于是外围区的人又会向中心城市靠拢，往回流的时候就会进一步推高了中心区域的房价。

怎么去了解涓滴效应。举例，当你有一个二大爷当了一把手，你在这个单位工作能力、工作态度没有什么改变，但却没人敢管你了，而你晋升的速度却变快了。受益于溢出效应和涓滴效应，一线城市可能规划的卫星城就是买房创业的重点关注对象，通州发生的故事会在新一线城市同样发生。

大城市会集聚越来越多的富人，富人越多，需求就会大，房地产的价格水平就会高。中小城市，富人走了，穷人相对就变多了，需求就变小了，物价水平就逐渐开始走低。所以房地产投资研究的就是富人往哪里走的问题，你去观察，富人往哪里走，这个区域的财富增长的速度就会比其他地方快，在这个区域投资房地产回报就会很高。

真正的高手找什么样的投资机会呢？就是今天价格还没有起来，但是由于规划可能导致5到8年内价格一定会起来的区域。比如说成都，因为修建第二机场的原因，那么整个靠近第二机场周边方向的房地产未来增值的空间就比较大，成都这样的超级城市，未来他不会只有一个中心区域。

买房创业的投资高手，还会在全世界范围内寻找这种正溢出效应的地方。房子的价值用专家的话，就是等于窗内的价值加上窗外的价值。一个小区的内在价值很重要，小区内的环境和物业管理水平，决定了窗内的价值。另外小区外在属性，包括教育配套、商业设施与氛围，医疗、交通、治安环境和自然环境，这些都决定了房产投资的价值。

如果我们看一个城市的繁荣和昌盛，只需要看一下这个这座城市有没有领袖级的企业。像杭州这样，城市人口并不如成都多，但是为什么它的房价会比成都高，原因就是杭州有领袖级的企业。

而北京上海集聚了大量的领袖级的企业，深圳广州同样如此。房价，它是一个城市功能的体现，城市价值体现除了领袖级的企业的存在，除了完善的功能配套，最重要就是他拥有的资源特别地集中。随着越来越多的世界五百强的入住，成渝地区有成为超级城市群的潜力，成都的地理条件优于重庆，就会成为区域中心，天然成为超级价值洼地。所以个人认为未来买房投资的重点是在成都。

价格机制，它有这样的功能，它传递的一个信息就是引导资源重新配置，引导人们去满足短缺的需求或引导人们退出过剩的市场。大城市的繁荣与小城市的凋敝在中国未来会同时发生，直到新的涓滴效应出现。

北京的房价为什么是全中国最高的，因为北京是所有的中心，除了不是港口中心。为什么未来房地产投资的方向仍然是一线二线城市，因为新的就业空间就是以服务业为主的第三产业，包括金融、流通、信息传播、教育、餐饮、养生、洗脚、美容美发、美甲，形成各行各业的互相服务。

城市越大的机会越多，吸引力就越大。就算你擦皮鞋，你是在农村擦皮鞋，还是在城市里擦皮鞋？越大的城市功能配套越齐全，越是大城市越是应有尽有。

人口规模和聚集资源，决定了互相交换价值空前复杂，制造业制造出叠加的财富增值效应。

科技城市和大都会产生更多的就业机会。因为中国审批制的特点，在北京就会有非常特殊的一些行业，形成新的价值交换。再如像同声传译这样的职业，只有在北京上海广州才会有极大的市场需求。公司要做大，都是要到最顶级的城市去发展，房地产的投资也应该是靠近最顶级的城市。

另外就是气候环境也这决定了房价的发展趋势，比如说四川的西昌，除了成都就是他的房价最高，就在于它良好的气候条件。海南省为什么能发展起来？就是因为它的气候资源所决定的。

所以买房创业就要寻找类似的价值洼地，而所有的价值洼地不是当下有的，而是你对未来的一个区域发展前景的判断。

05 最后的干货总结

过去的历史经验表明，人口密度越大，越拥堵的区域，投资回报率就越高。所有人都往那里走，说明富人也都在那里。

买房创业地段选择是第一位的。从房产投资所在地带的回报看，过去在沿海投资购房的收益高于中部，中部高于西部。这是因为过去我国沿海地区先行改革开放，工业化过程中对人口的吸纳远远超过中西部。人越集中的区域，房价越高。这样你就理解东莞一个地级市可以位列新一线城市的原因。

从等级看回报，那么一线城市北上广深加新一线城市杭州，高于新一线城市成都、武汉、重庆、南京、青岛、沈阳、西安等，一线城市又高于二线城市，如厦门、无锡、合肥、哈尔滨、兰州、绍兴、嘉兴、中山、海口等，二线城市高于三线城市，如潍坊、保定、镇江、宜昌、沧州、湛江、绵阳等；三线城市高于四线城市。

所以前面已经讲未来十年，买房创业的价值洼地还是在新一线城市，以及这些城市的卫星城。十年后，溢出效应和涓滴效应会影响大都会100公里范围内区域。

不同产业类型的城市，如商贸型城市，又高于综合型城市，典型如义乌；综合型城市高于旅游型城市；旅游型城市高于交通物流中心城市；交通物流中心城市高于工业型代表城市；最后才是农业型代表城市。从城市区域来看，中心区高于次中心区，普通区域和边缘区域投资回报最差。

从户型看大都市的小户型是最抢手，因为租售比最高，总体看别墅和高档公寓升值最少，而项目品质很高的住宅，特别是一些处于稀缺地段的别墅和高档公寓投资回报还是非常高的。目前商铺、写字楼越来越没有投资的价值，投资回报呈下降趋势。

总的趋势叫优质稀缺的区域，如传统的富人区，传统商区、交通便利的地区投资回报更高。顶级豪宅投资价值，主要分析其稀缺性。比如鼓浪屿的豪宅，供应锁住了，价格只能涨。所以一些特殊的自然资源，如海边、河边、湖边等适合建造高档住宅的地区升值潜力要大于普通区域。

受名校的配套布局和一些大型投资项目的落户，特别是城市规划的变动，也是未来寻找潜在的价值洼地的重要因素。一些大城市学区房带来的回报已经不可思议。

买房创业要学会借助杠杆，就是按揭贷款。就像我的朋友在成都南延线买房，实际首付30万，一年多房子增值80万，回报是实际投入的2倍多。当然也有合肥的朋友在滨湖高价接盘，现在不涨反跌的。

我个认为还是不要去跟风买涨势凶猛的地段，要有自己的判断，寻找自己的价值洼地，提前布局才有足够的空间和机会。我的建议把小城市的房子卖掉，去大城市按揭买房，这需要你的足够的眼光和勇气。要记住，大都市吸金效应是由于大都市公共资源的强大配置能力决定的。富人最终会全部涌入大都市。

另外购置国外的物业，一个人具备国际化的视野很重要，不能乱投，原则仍然是寻找投资的价值洼地，买房创业一定要有国际化的视野。目前国外购房置业的最好的三个国家，一是加拿大，二是澳大利亚，三是新西兰。这些国家无论从移民政策，购房的金融支持，还有相关制度都是比较完善的，不用再去研究了。

中国这样的大国目前是有史以来最好的时代，给了所有愿意付出努力的人成长、发展的机会。合法挣到的收入得以延续并传承，在这个时代是没有问题的。目前中国的商业机会看上去越来越少，原有的赚钱模式在变革之中，越来越难，法律越来越完善。但新的商业机会却因为互联网和更为开明的创业环境而层出不穷。不是没有机会，只是我们没有发现机会的眼睛。

从买房创业的角度，投资国外资产，目的在于增值，这是无可厚非的。边界大家自己掌握。不管怎样，人要有感恩之心，要走正道，这在任何时代都不会错了，否则富真过不了三代，移民火星也不行。

买房创业靠的是智慧，靠的是对价值洼地的发掘，这是这个时代未来十年仅存的无风险的机会之一，这是年轻创业者们的正道，唯有正道才能长存。