金地集团绩效管理

金地成本控制

在地产圈，金地的成本控制一直是大家追求和借鉴的标杆。网上资料很多，但大部分都过时了。今天邀请金地的网友从设计成本控制、施工成本控制、投标策略、样板房成本控制、成本信息化等方面分享金地的成本控制经验。我希望你会喜欢它。......

一、金地设计阶段的成本管理

设计阶段决定了工程造价的70%-80%，设计阶段的造价管理是整个工程造价管理中最重要的部分。

一、方案设计阶段的成本管理

小贴士:1。方案指标的成本控制

2.财产形式和结构的选择。

3.基础桩基的选型不是基于经验主义。

4.选择建筑效果和成本控制双赢的建筑布局——建筑的竖向设计，米香山，结合了项目的山体特点，建筑因山的情况而建在不同的标高和梯田上。这种竖向设计最大限度地减少了土方量，节省了大量土方开挖和运输成本。黄金提示1。如何在公共建筑的配套面积与客户和市场的需求之间找到平衡点；2.如何在地下车库的形式设置和园林环境的规划设计中找到平衡点；1.与设计部门充分沟通互动，以大局为重，兢兢业业，投入热情，设计师在这个阶段的成本意识和全局观尤为重要。

二、施工图阶段设计阶段的造价管理

学习技巧

黄金秘密的成本意识要超前，想到什么就一定要想办法去做。

双赢，招造价员在设计阶段积极配合设计部门，与设计师充分沟通，及时反馈，共享信息。

二。金地施工图阶段的成本管理

小贴士:1。全面和广泛的市场成本水平研究。充分而广泛的市场成本水平研究为施工图设计阶段的限额设计、成本控制建议、招投标等工作奠定了坚实的基础。在施工图设计之前，类似建筑的广泛费用，包括桩基选择、钢筋含量、混凝土含量、主要材料和设备的选择、建筑安装费用等。，进行了调查分析，并与该公司以往开发的建筑的相应指标进行了对比，从而指导施工图设计阶段对建筑安装造价限额的设计造价控制建议。2.与设计部门就施工图设计阶段的费用限额达成一致。建议成本管理是一项全职工作，成本管理是公司每个部门、每个人的责任。在完成施工图设计阶段建安造价限额设计造价控制建议书的过程中，造价部门与设计部门充分沟通，进行了多轮讨论，最终共同制定出施工图设计阶段建安造价限额设计造价控制建议书，有效提高了设计人员和造价人员的造价管理责任，为施工图设计阶段的造价管理创造了有利条件。3.有针对性地制定限额设计的成本控制建议，综合考虑各子项目的不同特点，分解、细化、完善开发成本目标，在公司市场调研和前期项目探索的基础上，分别对限额设计相应的经济技术指标或主要材料的选择、成本控制点提出有针对性的建议。一般原则:能源指标一般给出技术或经济指标；如果不能量化，给出定性描述，对主要材料和设备的选择给出成本控制建议。4.跟踪设计过程并及时反馈信息。施工图设计时，设计部工作人员与设计院密切配合，对设计院提交的工艺文件进行审核。造价部根据设计过程和设计要求随时进行计算，并将计算结果和比较意见及时反馈给设计人员，不断配合设计优化施工图设计。施工图完成后，及时编制施工图预算和施工图设计阶段的分析报告，并对设计阶段成本控制建议的具体实施进行说明，对动态成本情况进行分析说明，及时反馈给设计人员，便于各部门不断总结改进，指导下一阶段的工作。黄金秘笈的成本意识要超前，想怎么做就怎么做。双赢，招造价员在设计阶段积极配合设计部门，与设计师充分沟通，及时反馈，共享信息。

三。金地建设阶段的成本管理

一、施工阶段的合同管理

小贴士:1。使合同条款标准化。在合同范本的基础上，对每份香蜜山合同进行有针对性的修改和补充；对固定期限合同模式进行补充、修改和优化，增强了合同条款的适用性和实用性。2.加强合同沟通。项目实施过程中，合同、招标、工程部会定期沟通，主要讲解各专业分包项目的共性问题，与总包的协调配合等。，并强调和说明招标文件中需要沟通合同和招标项目的关键内容。3.合同履行的跟踪。在整个项目实施过程中，与工程部门密切联系，跟踪每份合同的履行情况，发现问题及时处理，做好合同履行工作，在以后的合同中及时补充需要改进的部分。谨慎的合同条款可以有效规避成本风险，降低项目管理的难度。赢得合同需要成本部门和工程部门的共同努力，以确保合同内容的持续改进。

二、施工阶段设计补充预算管理

小贴士:1。高效的设计变更评估应与设计部门密切协调和沟通。严格按照方案要求，在最短时间内对每一个补充设计和每一个超过5万元的设计变更单的变更内容进行评估后，与设计进行沟通，看高价变更是否可以优化，确定优化后再决定是否实施。2.现场签证的充分沟通。在现场签证和施工方案审批过程中，造价人员经常积极参与工程部的工程管理，配合工程部分析签证是否与合同和招标文件一致，是否应给予签证，签证的内容费用应估算多少。3.追加预算的编制和审查。月成本部审核确认总承包项目中所有审核手续完备、现场工程师签字的设计变更、现场签证、补充设计结算资料后，编制补充预算。总包追加预算汇总:每月追加预算根据各单位工程，根据每次设计变更、现场签证、追加设计文件进行汇总。根据每次设计变更、现场签证、补充设计文件的汇总，从汇总中可以知道每次文件变更或签证的原因是什么，变更或签证的部分在哪里，变更或签证主要内容的汇总说明，变更或签证的审查金额。大大提高了设计和工程人员对每次变更和签证价格的深入了解。金尖积极配合施工和设计，充分换位思考，高效做好自己的本职工作并配合。赢一的施工过程中没有关于成本管理的细节，一切都要扎扎实实的做。

三。施工阶段工程造价的动态管理

小贴士:1。动态成本预测。每月对项目成本进行整合整理，动态预测项目成本，分析研究成本变化，不断总结。2.及时反馈动态成本信息。及时向相关领导和部门反馈动态成本信息。月度总包追加预算经公司领导批准后，上传至成本信息库和香蜜山协作网。单位工程汇总的追加预算上传到成本信息数据库后，分解月度追加预算；根据设计变更汇总表、现场签证和补充设计文件，提交给设计、工程等相关部门进行内部质量成本管理分析。3.成本预警:每月对预计超过或超额完成成本目标的子项目进行及时的成本预警，有利于成本的及时优化和调整。金秘成本信息的及时反馈，让大家对成本心中有数。

四。金地合同投标环节的成本管理

小贴士:1。部门之间相互协调沟通，相互补偿。心理工程计划经常受到一些意想不到的因素的影响。香蜜山总承包项目招标过程中，由于出图时间比原计划延迟，导致部分关键技术文件提交时间延迟，使得香蜜山总承包招标工作非常紧张。为了按照总体计划完成香蜜山的招标工作，造价部门最大限度的发挥了部门间沟通协调，互相补偿的精神，把前面损失的时间补回来。最终，总承包招标工作提前于总计划完工时间完成，为整个工程的顺利实施铺平了道路。2.投标工作计划超前，投标前市场调研充分，市场水平调查透彻，才能确定合理的投标上限和下限。对投标人的工程量清单报价进行详细分析，然后与投标人进行充分的商务谈判，有针对性的价格指导，从商务谈判中找出增加成本的因素，在满足使用和外观要求的前提下优化方案。在分包工程中，如果提前做好项目计划，计划细致详细，市场嗅觉敏锐，提前做好准备。凭借对市场的敏锐嗅觉，香蜜山发电机的采购项目比原计划提前了4个月。事实证明，由于我们提前采购订货，发电机市场材料上涨，货源紧缺，对我公司没有造成任何影响。铝合金门窗工程造价仅次于电梯工程。对各投标单位的初步报价进行详细分析后，找出报价中不合理的地方，并给予针对性的指导，使各投标单位的报价在最终投标中从1180万元到900多万元不等。中建公司和深圳AVIC都觉得东莞和南海的单价比最初报价高，主动退出投标。作为我公司的老合作单位，深圳泰然也感受到了竞争的激烈。投标单位都是这方面的专家，我们在和他们的接触中会得到很多有用的信息。仔细分析和应用可以合理降低成本。在这次招标过程中，招标单位对钢化玻璃的适用范围、铰链尺寸、五金配件品牌都给了我们很好的建议，采用后降低了很多成本。3.为总承包和分包工程建立标准化模板。在项目实施过程中，我们细化了不同类型的分包工程标准化模板，大大提高了造价部门的内部工作效率。同时，在合同使用过程中，经常与现场工程师沟通，不断改进和完善争议焦点。标准化合同模式的不断完善，大大加强了我们合同的严密性和完整性，避免了纠纷，为确保工程按时保质顺利完成提供了法律保障。黄金提示1。在支付方式和工程造价之间找到一个平衡点；2.在成本和安全之间找到平衡点；3.用公司的信誉消除对方的疑虑，为以后的合作打好基础。一招制胜1。与投标单位充分沟通，尽可能与投标单位建立友谊，与投标单位做朋友而不是敌人，这样他们会告诉你一些行业的秘密，提出一些非常好的建议。

动词 （verb的缩写）金地合同分解环节的成本管理

小贴士:1。限额设计成本控制建议的制定:——关注子项目中对成本影响较大或容易导致成本损失的关键点。在金地项目施工图设计阶段，根据造价部门长期工作实践积累的一些项目开发流程，围绕对建筑安装成本影响较大、容易造成成本损失的关键点，对各种可能的设计方案进行专项成本分析。提出了施工图设计中应高度重视的一些实用的限额设计建议，并在与我方设计人员和设计院充分沟通后付诸实施。比如土方挖填的平衡，挡土墙和桩基的选择形式，主体结构中的钢筋和混凝土指标等。是本次金地项目限额设计的控制点，上述设计的经济性在后续的施工过程中得到了充分的验证。2.确定各分项工程的承包方式和成本控制目标；——确保各分项成本目标的实现，为下一步招标工作提供指导。根据每个分项的具体情况，选择最适合现场条件，对我们最有利的承包方式。对于必须提前开工且需要独立在政府部门办理相关报建、招投标、开工手续的单项工程，甲方将直接发包，采用单价包干的承包方式；作为甲方指定的分包项目，将一些专业性强、行业竞争激烈、市场水平与定额水平存在一定差异的项目引入市场竞争机制，以达到降低成本、保证成本目标实现的目的。根据每个项目不同的具体特点，选择总价、单价或两者结合的承包方式。3.分包合同成本目标和招标控制目标的确定；——合理有效地将成本目标分解到每一个项目合同和每一项招标工作中。在确定各分项工程的承包方式和范围后，根据长期积累的造价经验，将工程的造价目标合理划分为不同的施工项目合同，然后根据合同造价目标，充分考虑施工过程中的设计变更和现场签证，形成单项工程的招标控制目标，从而将造价目标细分到各项招标工作中，真正将各分项工程的造价变化控制在自己的控制范围内；形成了项目总成本目标→分项成本目标→合同成本目标→招投标成本控制目标的有效成本控制梯次管理，为房地产项目成本目标的最终实现奠定了坚实的基础。4.项目主要材料采购方式和成本控制目标的确定；——为今后的选材和固板工作提供依据。经过认真的对比分析和充分的市场调研，我们对金地项目的主要材料采购方式进行了如下细分:对于金额大、质量要求高、对建筑质量影响大、对施工进度协调要求不高的项目，我们可以自主采购设备和成品材料。对于设计阶段无法确定，且该材料品牌差异较大，对楼盘质量和效果影响较大，与建设单位配合紧密，信息价格相差较大的材料，采用A-D-B采购方式；对建筑效果和质量影响不大，有三家以上价格、质量和信息价格相近的供应商，与施工进度和协调关系密切的材料，由乙方在甲方指定的范围内采购；市场上所有类似材料的价格彼此接近，对房地产的效果和质量影响不大。非常接近信息价格的物资采用B-B采购的方式；黄金提示1。房屋建筑的结构工程对房产质量的影响较低，因此可以节省这部分的建设成本。对楼盘品质影响较大的关键部位的施工，可以适当增加成本的投入，起到画龙点睛的作用。2.实践证明，在选择分项工程承包方式时，在各种前提条件成熟的情况下，应尽可能采用总额法，这样可以最大限度地防止变更和签证的随意性，将分项工程的造价限制在可控范围内，确保造价目标的实现。一招制胜1。全程跟踪设计部门及相关设计单位的设计工作，与他们探讨设计方案的经济性，增强他们在设计过程中的成本意识，在设计的源头控制成本。

不及物动词金地样板房的成本控制与管理

小贴士:1。广泛收集信息，掌握当前装修工程的报价水平。装修市场基本都是各个施工单位独立报价，报价随意，非常不利于成本控制。因此，广泛收集各类装修工程的造价信息，及时掌握当前市场价格，特别是拟邀请投标单位的报价水平，对于指导样板房装修工程投标，控制造价具有重要的现实意义。2.积极参与设计，努力选择性价比最佳的设计方案，积极与设计部门沟通，了解设计师样板房的设计思路，对一些造价较高的分部分项工程进行造价估算，在造价超出控制目标时提出针对性的修改建议，并与设计部门协作进一步与设计师沟通，努力选择性价比最佳的设计方案，从而有效控制工程造价。3.使用甲乙双方采购的材料控制成本。在样板房的装修工程成本中，材料的价格占了很大的比重，装修企业的额外利润大多来自材料的差价。因此，对于对设计效果影响较大的设计师要求较高的材料，以及对成本影响较大的单价较高的材料，采用A-B采购、B-B采购的方式进行限价，既能保证设计效果的实现，又能有效控制样板房的装修工程成本。4.模块化定价保证了工作方法的连续性和高效性。对于一些样板房装修中几乎每次都会出现，但价格变化不大的分部分项工程，在充分调研的基础上编制基础价格，并以类似“企业定额”的形式模块化，不仅有利于成本控制，也提高了实际工作的效率。比如人工辅材、给排水、电气管道、各种灯具、卫生洁具的安装费用等。此类分部分项工程价格模块化后，在编制不同样板房预算时，只需调整主材价格差，然后调整个别内容即可。这样无论是谁，都可以在短时间内比较准确的算出预算。成功秘诀:1。掌握各种材料的市场价格，为设计方案的选择提供支持；2.良好的沟通是成功的开始。做好前面的制胜工作，想到前面的困难，采取积极主动的态度控制成本，一定能取得好的效果。

这一期金地设计管理专题已经分享了。......