后疫情时代，作为行业存量竞争和增量扩张的新赛道，各大集团不断发力酒店升级，加速布局。
在此背景下，锦江酒店旗下的维也纳国际酒店异军突起。30年品牌积淀，开业10年，整体规模超过1270家，开业门店超过900家，以平均每年90家以上的酒店开业率快速增长。
在疫情的冲击下，表现出了较强的恢复能力，无论是硬件设施还是软运营能力都受到了各方投资者的青睐。
为此，《动力评论》通过对维也纳国际的几家加盟商的深度采访，揭示了维也纳国际成为中高端领域头部品牌的底层逻辑。
项目名称|维也纳国际酒店5.0
项目投资人|徐群奇
好酒店的价值一定是多元化的。通过优质的硬件实力和软服务能力，实现城市人群的聚集和经济效益的产生，从而成为其商圈的标志性物业。
总面积约6,000m2的维也纳国际酒店5.0就是这样一个存在。2022年1月底投入试运营，3月底正式开业。正式运营的第一个月，入住率超过97%，在Q2，入住率超过95%。
不仅门店业务远超区域内同类竞品，而且自酒店装修以来，吸引了众多公司入驻其所在物业的写字楼，从而实现整个物业的保值增值，体现其商圈地标价值。
维也纳国际酒店5.0立面
它成为商业区地标的主要原因在于:首先，
项目先天条件优越:对于酒店投资来说，选址很重要，好的选址是成功的一半。项目距离江苏省南通火车站仅400米左右，步行5-7分钟。人流量大，交通便利。而且酒店位置醒目，可以形成很好的聚集点。
第二，
后天项目见效:维也纳国际酒店被选为合作品牌。品牌成熟的服务和运营构成了店铺的核心盈利能力。
同时，在维也纳国际酒店5.0“降本+增效”的经营模式下，江苏省南通火车站永兴大道店做到了“高端上档次，中端招商”，无论是高辨识度的立面造型，还是高品质的室内装修，都有可能成为区域标杆。
为此，动力评论深度采访了维也纳国际酒店5.0的投资方徐群奇。
通过回顾店铺筹备和运营的关键能力，分析江苏省南通火车站永兴大道店作为商圈地标，为何能在同一个商圈内脱颖而出，实现高盈利。
外核:
地理优势+高阶美学，
建立店铺的高认可度。
徐群奇是南通江西商会会长，从事地基与基础工程施工、岩土工程施工、机械设备租赁等业务。
2019年，南通江西商会通过竞标拿下崇川区北街赣邦财富大厦。考虑到酒店行业现金流稳定、服务质量可控、整体抗风险能力强，徐群奇和商会合伙人决定投资酒店。
在火车站周边开酒店，地理优势明显，但竞争也很激烈。南通火车站周边一公里范围内，酒店林立，既有业主独立经营的单体酒店，也有彭寰希尔顿、全季等连锁酒店品牌。
毗邻火车站，赣邦财富公馆在经营酒店方面有着得天独厚的地理优势。即使仅仅依靠充裕的散客，后期的上座率也是有保证的。
但由于客户对连锁品牌的认知度较高，连锁模式下酒店的规范运作，这些都是单体酒店无法比拟的。
此外，在过去的出差经历中，维也纳国际酒店5.0的硬件设施和服务水平给徐群琦留下了深刻的印象。所以，徐群奇在决定加盟品牌时，没有花费太多精力，就选择了维也纳国际酒店5.0。
维也纳国际酒店5.0室
酒店总面积约6000平方米，拥有114间客房。项目预计投资1500万，实际投资1600万。徐群奇表示，整个筹备期的预算相对可控，但为了让酒店档次有更好的呈现，在装修上可谓是重金投入。
维也纳国际酒店5.0的装修在高品位商旅方面做得很好，不仅是建筑风格、空布局、精装细节等。，而且在设计感和艺术气息上。
目前市面上的高档、高端酒店大多会使用高档的水曲柳来突出整体的商务感，但南通火车站的永兴大道店却反其道而行之，巧妙地融入了象牙色的木皮、水晶、玻璃，以及拉丝黑青铜等不同光泽和质感的现代工艺材料，让整个空房间明亮通透。
维也纳国际酒店大堂5.0
在配饰和家具的选择上，每个区的色块都充满了年轻的欧洲元素。有从欧洲古罗马柱式简化而来的新古典主义风格墙柱，有纯手绘的大堂建筑壁画，有金色装饰的艺术水晶灯，有胡桃木色的欧式实木书柜，有鱼皮质感的高清家具...
注重装修的实用性和品质，既有视觉上的区别，又符合目前中高端人群的审美，所以有着鲜明的辨识度。
维也纳国际酒店5.0客房浴室
这些都得益于维也纳国际酒店5.0对装修质量的强大控制能力。
据徐群奇介绍，酒店门口最好有一个相对宽敞的大堂，形成室内和室外空的过渡房，既能提升酒店的档次，也便于优化动线，提升入住体验。
因此，南通火车站永兴大道店除了遵循维也纳国际酒店5.0的装修标准外，还加大了对酒店大堂的投入。店内大堂有两层天花板，巨大的LED屏幕，大理石立柱，独特的家具，仅大堂装修投资就高达200万元。
值得一提的是，酒店的施工流程高度标准化。通过引入全新的酒店易产装修模式，有效优化了时间成本和人力成本，使门店达到了提质增效、降本增效的效果。
最后，以有竞争力的客房定价，输出高档住宿的生活服务水准。
而且维也纳国际酒店5.0的人房比只有0.20，在商圈属于顶级水平。新设计，新模式，低成本带来比以前更高的利润。
走进南通火车站永兴大道店，酒店的灯光、气味、音乐、摆件等让消费者感受到维也纳国际酒店5.0的氛围，最大限度地提升了“人”的感官体验，干挂石材的立面作为物业的立面，让店铺在激烈的商圈竞争中独树一帜。
内核:
质量+高效运营，
实现同商圈的高盈利。
如何运营成千上万的个性化用户，对于疫情冲击下的门店来说是一个极大的挑战。
其实运营的本质是增加酒店营业额，帮助酒店获得更高的利润。在维也纳国际酒店5.0的运营理念下，南通火车站永兴大道店在商圈做了很多差异化的尝试。
该店于2022年1月试营业，但从3月开始，新一轮疫情席卷全国。与以往单点爆发不同的是，此轮疫情是散发性的，南通也受到了严重冲击。
为了应对突发的疫情，商圈很多同类型的酒店都向政府申请，被征用为隔离酒店。
徐群奇和门店管理团队就是否要“跟风”做一家孤立的酒店发生了“纠结”。这是对管理者决策能力的考验，需要门店管理者对市场基本面和门店系统运营有更长远、更专业的判断。
于是，在店长的建议下，我决定不做一家孤立的酒店。由于该店紧邻高速公路，团队充分利用这一地理优势，联系政府将高速公路处的相关工作人员和防疫人员发展为长期居民，为他们提供定制服务，包括冰箱、衣架、微波炉等设施，以及定制午餐。
此举大大提升了店铺的经营业绩，为店铺赢得了良好的口碑。该店于2022年1月底试营业，3月底正式开业。开业第一个月入住率超过97%，第二季度入住率超过95%。OCC高出同商圈成熟酒店20%，REVPAR高于30元。
此外，“深度睡眠”一直是维也纳系列酒店品牌在日常住宿体验中的核心。因此，维也纳国际酒店5.0继承原有优势，融合助眠、智能、环保、健康四大核心功能，在嗅觉、听觉、视觉、味觉、触觉上下功夫，打造维也纳国际酒店5.0五感沉浸式体验，提升个性化服务效率，满足多样性。
除了“深度睡眠”，南通火车站永兴大道店在早餐供应上也下足了功夫。早餐的原料都是从大型连锁店麦德龙采购的，保证质量和食材的健康安全。
维也纳国际酒店5.0餐厅
可以说，维也纳国际酒店5.0的核心优势是为客人提供高品质的服务，带给客人超越同行的入住体验。
凭借卓越的服务品质和用户体验，以及丰富的运营风格，维也纳国际酒店5.0在短短半年内成为该地区商圈的地标。
在新店运营中，品牌会为徐群奇符合顾客需求的门店提供针对性的流量推送，还会加强员工培训，帮助门店整理分析基础运营数据，给出专业的运营意见，为其带来强大的赋能。
据徐群奇介绍，目前南通火车站永兴大道店复购率高，客源结构良好，客户占30%，会员占35%。注重发展会员，基本实现了“散客”。
目前店内共有114间客房。单间运营成本100元，年毛利500万左右。根据目前的经营数据，预计3年内回本。在疫情反复的当下，这个数据对于同地区同类型酒店来说是不可想象的。
写在最后
南通火车站永兴大道店作为维也纳国际酒店5.0的典型样本，已经成为南通火车站商圈的标杆物业。
之所以能成为商圈的地标，不仅仅是因为它有着高级美学的“外观”，更是因为门店一直在探索酒店经营的边界。
这个高端赛道上的头部品牌，总是站在用户的角度思考产品。当产品和服务更加广泛和多样化时，商店的盈利能力将更有可能。
投资人最关心的还是品牌的溢价能力和运营的增值。显然，这对于维也纳国际酒店5.0来说并不难，因为它拥有一个不断通过市场检验的商业模式——高回报、高入住率、高盈利的产品，以及完善的、有竞争力的运营体系，这也成为它在商圈脱颖而出的真正“核心”。
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