生命周期视角下的企业选址大节点

企业生命周期是企业成长和发展的动态轨迹。

根据企业生命周期理论，企业的成长过程可以分为四个时期:创业阶段、成长期、成熟期和衰退期。

从生命周期的角度来看，每个时期的企业都有投资区位的需求，但动机、要求和特点往往完全不同。区位960总结了“企业区位10大节点”，为企业各阶段决策提供参考。

1.潜伏期——自由真好

在酝酿期，创始人们有令人兴奋的想法，希望在市场上一展身手。而企业本身只是处于意向阶段，只有综合考虑需求、产品、团队、资金等客观条件和创始人的主观能力，才能真正落地。

在这个阶段，创始人主要完成心目中的企业建设，通常没有固定的物理场所。客厅，书房，厕所，咖啡厅，图书馆，茶馆，公园随时随地都有免费空房间。

2.婴儿期-灵活的地方

如果孕育期的企业只是创始人的“空思想”，那就需要在进入婴儿期后付诸行动。以消费品为例。企业在这个阶段最重要的是快速做出产品并投放市场，获得客户的初步认可，获得小规模的现金流。在这个阶段，创始人需要高强度的输出来完成产品原型打磨、核心成员吸纳、市场订单开拓、天使投资引入等关键任务。

但它脆弱且发展迅速，婴儿期的企业定位是“人富而俭”。如果创始人财力雄厚，所在行业需要高展示，那么可以考虑寻求半固定的办公场所。联合办公、合租空房、服务办公室等可以拎着包随时出租的空房都是不错的选择。另外，公寓、宿舍、实验室、学校创业园也是很多大公司的前期选择。这些地方成本低，集工作和居住于一体，最能节省时间。

当然，如果这是消费者或者体验店类型的企业，比如餐厅、茶饮、影院等。，选址的重要性会上升到生死攸关的地步，但这些企业的选址并不在本文的主要讨论领域。

位置:公寓，宿舍，实验室，学校科技园，孵化器，联合办公，共享空房，服务办公室，性价比高，勤快灵活。

3.学步-实用主义

走过容易夭折的婴儿期，企业进入了更强的蹒跚学步期。在这个阶段，产品逐渐成熟，从实验室到工厂，从小规模展示到上架，业务不断拓展并有复购客户——有观点认为年销售额300万是企业进入蹒跚学步阶段的门槛。与此同时，产品和销售继续成为企业关注的焦点，但团队合作和人才培养的重要性也开始上升。

进入蹒跚学步阶段的企业，在经历了初期的成本投入和销售起步阶段后，需要租用固定空的房间，进行一定的品牌展示，这既是稳定团队的需要，也是为客户和合作伙伴建立可靠形象的需要。

这个阶段企业要选择场地，房间空性价比高，减少不必要的现金占用。要有一定的标准化设施，减少装修入住的时间周期，租赁要灵活，适应不稳定的队伍规模和生产需要。

基于这些要求，非核心区域的写字楼、有品牌知名度的联合办公、有政策支持的孵化器或科技园都是不错的选择。

位置:乙级写字楼，品牌联合办公，政策导向型产业园或孵化器，性价比高，可展示性强。

4.青春期-中度升级

青春期是个人成长的转折点，也是企业发展的重要时期。在这一阶段，企业的销售额和利润快速增长，产品在市场上已经有了一定的份额和知名度。核心人员形成了默契，组织开始从扁平化向层级化发展。整个企业既有成长的烦恼，也有青春的活力。

在这个阶段，企业可能已经拥有数百名人员和上亿元的销售额，并在组织上拆分了前中后台，设立了RD、生产、销售、营销、行政等多个部门，有的甚至设立了分公司或区域中心。

快速增长的物理规模需要在空之间扩展。同时，由于功能分化明显，需要多元布局，现阶段企业选址具有规模大、跨区域、复杂等特点。办公室、RD、中式建筑、车间、展厅都可能进入需求视野，对空品质的要求也在不断上升。

尽管需求越来越大，但青少年企业的资本积累还远没有自由收回。所以在选址上可以继续沿用“实用主义”的精神，在性价比和舒适度之间取得巧妙的平衡。要充分利用自身的市场地位和品牌效应，在选址谈判中争取一些优惠，比如免租期、车位、装修补贴、赠送面积等。

关键词:性价比、舒适度、进入产业集群、寻求优惠条件。

5.壮年——整个租购。

鼎盛时期是企业生命周期曲线中最好的部分。在壮年时期，企业进入理想的经营状态。对内，不断完善制度和组织架构，发扬创造力和进取精神；在产品端，赢得了消费者的青睐和喜爱，能够持续改进客户服务；在市场上有一定的影响力甚至定价权，对竞争态势有足够的感知和反应能力；财务上，现金储备相对充裕，融资渠道畅通。

可以说，风华正茂，企业有决心，有能力，货架上的货，口袋里的钱。这个时期也是企业投资房地产的密集期。

这通常是以下原因综合的结果:①员工数量大增，需要集中办公；②随着市场订单的增加，需要扩大产能供应市场；③与租赁相比，购买的成本可能更低；④需要提升总部形象，以匹配自身的市场定位；⑤写字楼或工业园区已被定向推介或招商；⑥保值增值，将资产配置到持有的现金中；⑦资本运营的需要。

对于正值壮年的企业来说，往往是整体租购，甚至以征地的方式建设专属总部或生产基地。在这一阶段，企业在选址、空设计和使用分工上更有主导权，可以通过选址换取红利价值，如落户政策、税收返还、产品购买等。

关键词:位置:核心城市，主流商圈，枝叶蔓延，整租整购，自建，会展，定制，优惠政策。

6.稳定期-专业选址

在稳定期，企业持续高增长，但随着规模的扩大，企业的弹性降低，出现一些负面迹象，如缺乏冒险精神，对市场的反馈缓慢，新市场的拓展，复杂人际关系的动力下降。但总体来看，这一阶段的企业竞争护城河明显，经济实力较强，市场份额稳定，期望通过调整尽可能延长稳定期。

稳定的企业往往已经建立了一套投资选址的程序和标准，往往会委托专业机构进行管控。这个阶段的企业有能力为高层管理人员和基层员工提供更高标准空的设施，对物业、服务、环境等提出新的要求。同时，为了覆盖更多的人群和市场，我们将继续在有潜力的地区增资扩产。

关键词:专业机构，甲级，绿色，智能，规范，持续投入。

7.贵族时期-极度舒适

贵族时期是企业进入衰退期的第一个时期。企业仍然保持较高的知名度和市场占有率，但下滑趋势也有所显现，比如不断扩张，以自我为中心。员工的自我保护意识增强，但与客户的联系减弱。在具体表现上，控制系统、企业福利和通用设备的投入有所增加；强调做事的方式而不是内容和目的；创新活力下降，创新机制逐渐失效。

现阶段企业对房地产的投资还在继续，在空之间的完善程度是严格的。但是，失去一个简陋的独立王国也是一个危险的信号，可能意味着企业远离竞争和客户。

关键词:扩张、舒适、追求完美。

8.后贵族时期-扩张疲劳

后贵族时期也被称为官僚政治的早期阶段。在这一阶段，企业内部冲突加剧，各部门的工作重心在于权力之争而非产品的创新和推广。人们更注重责任的追究，而不是问题的解决。显然，这样的企业开始失去竞争力。

在选址方面，后贵族阶段的企业可能会扩张，但步伐大大放缓或逐渐停滞。

9.减少官僚时期的职位

官僚时期，企业与外部环境完全脱节，只关心自己。企业的规章制度虽然完备，但企业的经营效率始终没有提高，企业对此往往没有控制权。

在这个阶段，由于竞争力下降，其产品无法与新产品竞争，市场份额开始萎缩，生产规模缩小，销售额减少，现金开始无法支撑巨额费用。官僚时期的企业不得不淘汰无效产能，降级空，减少人均面积，通过回租、迁出核心区、出售边际资产等方式减少支出和回笼资金。

关键词:出售边际资产、减租、搬迁

10.死亡时期——资产的出售

在这个阶段，企业竞争力耗尽，无力再次赢得市场。销售回款和融资渠道难以提供足够的现金，企业处于资不抵债或入不敷出的状态。死亡期的到来可能持续数年，也可能突然到来。

进入垂死阶段的企业基本上不再有投资选址的动作，而是通过转让或出售现有资产做最后的挣扎。现实中我们可以看到，企业出售总部、写字楼、厂房，往往是其在市场上消失的前奏。

关键词:合并、关闭、出售和转让

选址是企业整个生命周期中的一件重要事情，每个阶段的特点和诉求都有很大的不同。从无到有，从小到大，从刚需到改善，从边缘到核心，从单一到复合，往往是企业在上升阶段的进化趋势。

在这个过程中，有的企业选址成功，有的企业选址延迟。所谓大将之风，不追兔子，聚焦地域、价格、物流、商业环境等关键要素，为企业核心业务服务，这应该是贯穿企业生命周期的万能密码。