做连锁是一个系统工程，不是开个店就能复制裂变的。在现代生活中，高质量的商店位置非常稀缺。
好的选址可以事半功倍。连锁企业必须形成一套完整的选址方法，能够快速复制和放大选址。
成功的选址和布局将是连锁系统赢得竞争优势的重要内容。
连锁企业和门店的成败，很大程度上取决于门店选址。门店选址是一项大而长远的投资，关系到企业的发展前景。
01
选址规划
一、选址原则:
城市群为核心，方便辐射和服务终端；
一线城市，强二线城市，强三线城市为主；
一线城市:直辖市、省会城市、计划单列市；
二线城市:人均GDP2万元以上的地级市；
强三线城市:人均GDP 15000元以上的县级城市；
发展要考虑有一定人口基数的城市；
以门店为核心，获得一定的城市品牌效应；
二、店铺评价
门店选址的评估体系从城市群的选择入手，按照城市、商圈、门店的级别进行分阶段评估，然后选择合适的门店作为扩张的目标门店。
因此，在店铺选址评估中引入数学分析模型，指导整个目标店铺的评估。
具体推导过程如下:
门店选址评估模型初始设置:目标门店为A，城市评估得分为B1，商圈评估得分为B2，门店评估得分为B3；商圈的评价权重为AB2，商场的评价权重为AB3。
1.根据询问和调查的数据，对城市评价标准表进行评分和计算，得到城市评价得分B1。
2.根据城市评价和判断的标准选择城市。如果城市评估结果为不准入，城市调查将被终止；如果城市评估结果是可以进入，继续完成商圈和门店的评估。
3.依次完成商圈和门店的评估，对商圈和门店评估标准表进行评分和计算，得到B2和B3的评估分数。
4.填写店铺位置综合评价表，计算目标店铺得分A= a2*B2+a3*B3。
案例:对城市、商圈、店铺的评价表打分后，已知B1=70，B2=75，B3=80，a2=0.6，a3=0.4，则A=0.6*75+0.4*80=77。
02
城市评估
一.城市评估进程
第一步:业务拓展部/总经理负责选择下一个城市群。
①业务拓展部总监根据拓展战略选择其拟拓展的城市群；
②业务发展部收集并评估拟建城市群的规模、人口/经济状况、发展速度等数据；
③业务拓展部根据收集到的城市群数据，撰写意向城市群评估报告，指出意向城市群是否可以拓展，为决策提供依据。
第二步:业务拓展部/总经理选择拓展城市。
①事业发展部收集并评估拟去城市的自然条件、经济水平、人口状况等城市数据；
②职业发展部根据收集到的城市数据和信息，撰写意向城市选择报告，指出优先拓展城市，为决策提供依据。
第三步:业务拓展部/总经理对选定的城市进行具体的城市调研。
①业务拓展部确定要拓展的城市后，会从城市的自然条件、经济水平、人口状况、商圈分布、城市发展规划等方面收集和评估城市的详细资料。
②业务拓展部根据收集的城市数据和信息，撰写拓展城市的评估报告，为城市连锁店的拓展规模提供依据。
注:如果每一步的评估报告未能通过审批，评估报告将在业务发展部备案；如果通过审批，则进入下一步，并向业务发展部备案。
二、城市群基础数据研究
调查了城市群的基础数据，将城市群的概念引入到拓展战略规划中。
城市密集、人口密度高、城市化水平高的城市群；基础设施发展完善；城乡居民生产条件、收入和生活水平差距缩小，城乡之间人口流动趋于均衡。
从而确定以城市群为核心的发展战略，便于快速复制和扩大规模，便于总部服务和控制连锁终端。
城市群背景信息的收集主要包括以下内容:
①目标城市群的基本情况
内容包括:城市群总面积、所辖地级市、城市群类型、城市群发展水平等。
②城市群的人口/消费状况
主要内容包括:城市群总人口、人口密度、25-35岁女性人口比例、城镇居民人均收入、城镇居民消费水平等。
③经济状况。
通过对城市群GDP总量、人均GDP和GDP增长率的调查分析，确定了城市群的整体经济环境，为链状系统的复制提供了良好的外部经济环境。
④市场竞争。
通过对城市群现有竞争对手的调查分析，确定竞争对手的特征，发现并借鉴竞争对手的优势，找出竞争对手的特征进行差异化竞争。
城市群的评价标准参考了选址的四个原则。只要符合这些原则，就可以作为意向城市群，进入城市评价程序。
确定扩展城市群后，对城市群所辖地级市的基础数据进行调查，填写扩展城市群所辖地级市详细信息表。
调查的主要方面包括:
三。城市竞争者分析
竞争对手调查的关键是收集准确的竞争情报，是对竞争环境、竞争对手和竞争战略的调查研究。
竞争对手调查是市场竞争的客观需要，是信息作为战略资源的重要体现。从竞争对手那里收集信息是对抗性的，需要我们在没有竞争对手协助甚至反对的情况下，去了解和分析竞争对手。
竞争情报的收集必须正当合法，强调职业道德。
调查所有竞争对手是不理智的。竞争对手的研究需要大量的人力和财力，一些小的竞争对手对企业的影响有限。
竞争者分为两部分。一是现有竞争对手选择市场前三的企业；其次是潜在竞争对手，可以选择市场增长前三的企业。
竞争对手研究的主要内容包括:
四。城市消费者分析:
①进入一个全新的城市群发展直营店，需要进行消费者调研分析，全面掌握消费者的消费习惯、消费能力、消费行为等。，并为直营店的扩张和产品结构的选择提供依据。
②扩展后的城市群进入新城市或加盟商申请加盟时，不需要进行消费者调查分析。
五、城市评价标准:
①完成城市数据调查、竞争对手分析、消费者分析后，进入城市测评环节。
②城市评价首先根据前期调查的数据对城市评价标准中的各个维度进行评分，然后调整权重，最后综合得分完成城市评价得分，为城市选择提供决策依据。
城市评价的其他表格和工具，如目标城市群所辖地级市基础数据表、城市细节调查表等。
03
评估商业圈
一、商圈评估流程:
①城市评估流程结束后，业务拓展部总监/经理确定拓展城市，启动该城市商圈评估流程。
②业务拓展部总监/经理制定拓展城市商圈的商圈评估方案，主要包括商圈调研的内容和时间安排。
③业务拓展部根据商圈调研计划开展商圈调研活动，主要包括商圈环境、商圈人员状况、商圈内食品竞销情况。
④业务拓展部工作人员根据商圈调研数据和商圈评估标准表对商圈进行评级，并准备商圈评估报告。
⑤业务发展部总监/经理审核商圈评估报告。审核不合格的，向业务发展部备案；如果通过审查，将提交总经理批准，并将数据存档在业务发展部。
⑥总经理批准业务发展部提交的商圈评估报告。批准未能重新评估商圈或终止该商圈扩张；如果通过，就进入下一步“店铺评估流程”。
二、商圈分析
商圈分析对新开门店的地址选择具有重要的指导意义。
商圈分析是指经营者对商圈的状况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店铺地址、制定和调整经营方向和策略提供依据。
门店的选址是影响门店发展的最直接因素，商圈的基础环境、客户状况、竞争状况是门店选址的首要因素。
第三，商业区环境研究
商圈环境主要指客户对商圈的整体印象或了解。
主要内容包括:商圈类型、商圈发展规划、商圈建筑、商圈规模、商业特色、商圈知名品牌、平均营业时间、商圈租金、商圈交通状况、人流情况。
①商圈商业特点:有的商圈以某一特色行业为主，有的则以综合业态为主。
一般来说，城市越发达，商圈的特征越明显。中小城市以综合商圈为主。商圈的业态和定位的互补有利于店铺的成功，所以是研究的一个方面。
②商圈租金:店铺租金是店铺运营成本的主要部分，对店铺的成功有着重要的影响。所以为了了解商圈不同区域的租金情况，可以分为核心区租金、次核心区租金、边缘区租金。
根据商圈租金的实际情况，选择适合自己的商圈入驻。
③商圈交通情况:商圈的便利程度决定了集客能力。商圈交通情况主要从路况、停车位、公交线路等方面进行调查。
④商圈人流量:商圈的总人流量直接决定了店铺潜在顾客的数量，从而决定了店铺的营业额和成功与否。
流量测量的原理:
预计流量数字应真实、准确、可靠；
要保证测量人员对测量有正确的认识，了解测量方法和操作。
四。商业区人口状况调查:
①商圈日客户数；
②主要消费者的年龄。
动词 （verb的缩写）商业区竞争环境调查:
①食品是主要产品。通过对消费者的问卷调查，目前便利店和专卖店是食品销售的主流渠道，在商圈竞争环境调查中要特别注意便利店的影响。
②商圈竞争环境研究主要包括:便利店研究和竞争对手研究。
③竞争对手调研:参考城市测评部分的竞争对手分析，填写竞争企业店面问卷。
不及物动词商圈评价标准:
①完成对商圈环境、人口、竞争环境的研究后，进入商圈评价流程。
②在商圈评价标准表中，根据之前调研填写的商圈调研数据表的数据，对商圈评价标准表中的各个维度进行评分，然后调整权重，最后综合评分，完成商圈评价评分，为商圈选择提供决策依据。
其他商圈测评表格和工具:商圈调查数据表、商圈人员流动抽样表。
04
商店评估
一、直营店选址流程:
①业务拓展部将在已通过评估的商圈内寻找目标门店作为直营店。
②业务拓展部总监制定目标门店的门店调研计划，主要包括门店调研人员的安排和时间。
③业务拓展部根据门店调研计划开展门店调研活动，主要包括门店内部情况和外部环境。
④业务拓展部人员根据店铺调查数据和店铺评估标准表对店铺进行评级，并准备店铺评估报告。
⑤业务拓展部总监/经理审核店铺评估报告。审核不合格的，向业务发展部备案；如果通过审查，将提交总经理批准，并将数据存档在业务发展部。
⑥总经理批准业务发展部提交的店铺评估报告。审批未通过重新评估店铺或另寻目标店铺；如果通过，就进入与店家的进店谈判。
⑦业务拓展部人员与店主协商店铺租赁事宜。如果协商不成功，需要再次搜索目标店铺；如果协商成功，与业主签订租赁合同。
⑧业务拓展部总监与业主签订店铺租赁合同。
⑨业务发展部总监店铺出租成功，进入直营店铺建设流程。
二、店铺评估操作规范:
①店铺所在的商圈:一线城市以二级商圈的边缘区域或核心商圈为切入点；二三线城市进入核心商圈，塑造二三线城市品牌效应。
②交通便利:很容易到达，特别是在公交车站或者100m以内，最好200m以内有停车设施。
③店面面积:最佳店面面积为30-60㎡，可做一定调整。
④店面位置:店面位置要靠近主干道，最好在拐角处，两条街的交叉口。
⑤店前停车位:最好有停车位。如果没有停车位，需要在200m范围内有停车设施。
⑥店铺结构:只选择楼层上的一楼店铺，最好没有台阶。如果有步骤，应该不超过3步。店内没有过多的柱子和死角。方形最好，立面5米以上，门头高度不低于3米，方便招牌的制作和布置。
⑦租金合理。租金原则上应控制在预期营业额的10%以内。
店铺的外部环境主要体现在店铺所在商圈的整体氛围。门面容易识别，店铺容易到达，从而达到良好的客户聚集效果。此外，相邻店铺的经营业态也会对顾客数量产生一定的影响。
临时经营业态互补，会大大增加这家店的客源；如果相邻店铺有竞争，也会增加顾客总数，从而增加进店顾客数量。
店内是交易发生的地方，所以良好的交易环境对增加顾客满意度和忠诚度有很大的影响。
四。商店评估标准:
完成对店铺外部环境和内部结构的调查后，进入店铺评估流程。首先，根据门店内部情况调查表和门店外部环境调查表的数据，对门店综合评价标准表进行评分，完成门店评分，为门店选择提供决策依据。
动词 （verb的缩写）商店位置的综合评估:
商圈和门店评价完成后，将所得分数填入门店选址综合评价表，计算门店选址综合得分，根据评价标准做出门店选址评价结论。
不及物动词租赁资格:
①出租人最好是产权人，必须拥有房屋产权，并出具产权证。
②出租人不是产权人且存在代理关系的，提供产权人委托承包人的委托书原件。如有转租关系，需提供产权人同意转租的书面证明原件。
③出租人必须有权出租房屋，发放房屋租赁许可证，并承担房屋出租相关的税务责任。
④出租方必须允许承租方独立装修租赁场地并独立经营。
其他店铺评估表格和工具:店铺内部结构调查表格和店铺租赁谈判记录表格。
05
选址执行流程规范
1.店址评估的要求:
①所有表格和数据必须来自实地调查，咨询获得的数据必须注明来源，以保证其准确性和客观性。禁止弄虚作假、编造数据；
②研究工作完成后，必须将表格和工具移交给开发部门，开发部门必须对项目评估进行审核；
③所有选址操作完成后，必须将资料提交业务发展部存档；
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