门店选址系统

然后，这一部分主要讲一些选址的技巧。

第三，掌握一些科学实用的选址技巧。

1、选址“看、闻、问、切”

在盈利模式上，我们确定了门店的基本模式，但是在一个城市里，会有很多地方可能符合我们的一些要求，那么我们如何选择位置呢？

就像医生问诊一样，要讲究“望、闻、问、切”。选址也需要像医生会诊一样。只有详细了解每个地点的实际情况，才能最终对症下药。

问诊示意图

选址的最高指示是:客户在哪里，就去哪里。不要把事业建立在你家、我们家等基础上。

在实战中，我一般用位置确认的四字公式“位置、接近、地图、检查”来解决这个问题:

一个“集合”

客户细分定位、项目定位、资金定位、开发定位、品牌定位。

两个“傍”

大品牌，大资源

三张“图片”

地图是地图，研究的是位置图。目标是确定目标客户的区位分布和目标客户群体的规模、竞争品牌分析、资源网络、交通便利等。

四个“检查”

主要是观察竞争对手的购买力、入住率、经营情况等。顾客的数量，

通过以上四个方面，可以判断地段在大方向上的发展势头，也可以选择一个相对满意的地段。只有位置选对了，才能选到满意的店址。

2.商店选址评估模型

门店最大的需求是客户，客户数量是由潜在客户数量和转化率决定的。所以店铺要想获得更好的利润，就要有足够的客户，这也需要更多的潜在客户。

按照这个逻辑，如前所述，最高指令是:客户在哪里，店铺就去哪里。因此，我们必须确定潜在客户最多的商店的位置。

那么，如何确定某个位置的潜艇大小呢？

或者用地图的方法来做。具体方法是:

拿张地图。查询城市功能区划和产业布局位置，并在图上标注。查看地区人口公报，找出近三年各市、区的人口规模和出生率，并在地图上标注出来。竞争者及其周围的其他行业和常住人口的分布。

地图商圈调研示意图

收集上述信息后，使用以下公式计算目标客户规模:

目标客户规模=该地点的人数x最近三年的平均出生率x商店可以服务的年龄组数。

其中:所在地人口= 0-2k×50%+2-3公里×30%+3-5公里×15%+5-8公里× 5%

以上公式计算出的目标客户规模，基本可以用来确定你未来可以拓展的客户规模。但为了谨慎起见，我们还可以用一个修正指标来进一步细化它:

修正系数=区域市场类似定位竞争对手的平均分÷100。

=÷100

核心评分项目包括店铺规模、品牌吸引力、业务定位、营业持续时间和满负荷能力。也可以添加一些你认为必要的项目。使用100分制，然后根据自己的判断给每一项打分。最后可以通过平均值得到这家店的分数。同时，在选店的时候，不一定要有两家店，只要你判断一家店也是有代表性的。

修正后的目标客户规模=修正前的目标客户规模x修正系数，可以得到更准确的目标客户规模值。

3.商店客流研究技巧

1)人流量:最好不要选择左边人多的店铺，因为一般交通规定是靠右走。

2)包括汽车的驾驶规定。左边的商店很容易被忽略。

3)最好不要选择门前太宽的路。一般门口的路宽都是交通主干道，看起来不错，其实都是路人。如果有交通围栏什么的，那客户就不会上门了，一般不要选择。

4)交通调查时间安排:早、中、晚；雨天和晴天；星期五、星期六、星期天和星期一

4.四种常见的选址技巧

在评估商铺价值时，有一句话叫“金角银边草肚”，意思是一个商业项目在不同地段的价值差距非常明显。

商街示意图

1)金角

金角指两条路交叉的地方或拐角处。这种地方占几个边，能吸收四面八方的游客，陈列面积大，自然是最好的。很多大型跨国超市都喜欢在这个地方开道，当然前提是步行街。如果是与高速公路甚至高架桥的交叉路口，可能会适得其反。

2)银边

银边位置是指人们进入街道两端口岸或步行街店铺的位置，也是刚入街的人关注和停留的地方。因为离金角不远，银边的作用就是杠杆，可以借助金角的优势吸引更多的旅客。

3)草肚子

指的是商业项目内部的中间位置或者小区的深巷子，所以只能靠街坊来的专属客户，自然生意不好。

当然，由于项目不同，这三个位置应该有不同的定位和选择。一般来说，需要新客流的项目是金角>银边>草肚子。

如下图，在这条单侧临街的街道上，人流方向是从左向右。我们可以根据节流原理来判断。A的位置最好，C的位置最差，三家店的位置有好有坏，也就是A > B > C。

临街商铺

步行街购物的人多，顾客的心理就是先去购物，遇到喜欢的店就会进去消费。所以在同等条件的商户中，临街的不如中间的。所以如下图，这八家店的优势顺序是2367 >中间1458。

步行街

4)死角

死角是指那些完全在客户视线之外，很难被主动看到的地方。这些地方成本相对较低，但也是最难获客的地方。

在这些地方开店，需要完全依靠特色产品或服务进行客户留存，重点培养回头客，或者通过各种渠道进行宣传吸引人。

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