考虑实体店的位置和租金
上次讲了实体店在创业之前，首先需要确定行业，然后根据选择的行业情况做预算。在这个预算例子中，我们会发现店铺租金和员工工资在费用构成中占比较大，占每月费用的70%以上。所以，要想盈利，就要减少这笔费用。员工工资可以通过加强管理，提高效率，增加单位产量，老板自己多干活来解决，房租比较复杂。因为房租不仅关系到开支，还关系到收入，需要权衡。因为不同行业的毛利率、客单价以及经营目的和模式都不一样，所以我们需要一个权衡的方法来计算租金是否合理。
在计算租金之前，我们需要选择一个地点。
对于选址，我个人认为，首先一定要优先选择商业成熟的区域，新兴商圈一定要谨慎，因为未经核实的商圈不确定性太高，会严重影响你的预算模板。不管楼主怎么描绘前景，都要认真调查核实。
那么我们如何在商圈选址呢？大家可能都知道，网上有很多关于如何选址的文章，都很有道理，我就不多说了。我就说说确定了产业和商圈之后，如何在这个商圈选择一个比较好的位置。一般在选择地点时有几个考虑因素，比如:在人流的出入口处；在人流的必经之路上；展示面要大，最好有大的角；面向太阳；但一般这些地方都是抢手的地方，很难租到，而且租金极高。事实上，位置和展示都是为了吸引尽可能多的人。在这里，我给大家一个实用的招数，那就是“黄金漩涡”。
什么是“黄金漩涡”，就是人往一个方向流动时，会选择一个点回头或者停下来，这个点就形成了人的聚集点。这个点就是“黄金漩涡”。这个规律不是我发现的，而是一个百年老北京的选址规律。这个老字号的名字我就不说了，但是从我的观察和实践来看，我觉得是有实际意义的。这个点就是黄金分割点。也就是商圈两端主要出入口之间的0.618和0.382这两个点。有兴趣的朋友可以去看看这两个点的店铺经营状况好不好，这一招最好用在一些步行街。当然，这就要求这家店经营的行业要符合这个商圈的定位，要和同一个业态进行比较。你不能在酒吧街开寿衣店，也不能拿餐馆和宠物店比。
然后，店铺选址的时候，就需要谈租金了。租金多少合适？这种考虑是复杂的。在此之前，我们要确认在这个位置开店能得到多少水。这个水的确认很重要，不仅仅是通过我们自己的观察，比如:拿着柜台计算目标客户的日均客流量，关注平均客流量；了解平均客单价；了解商圈同行的日均流水；知道了这个商圈同行的平均毛利率，有了这些信息，就可以根据我上一篇文章里的公式计算出现在的租金是否合适。但是有些信息我们可能很难收集到，即使收集到了也可能有偏差，这就需要你进行充分的冗余，对计算出来的流水进行合理的评估和调整。
不同行业的费用构成不同，所以各种费用的占比会有所不同。所以要合理调整各项费用在总费用中的比重，给自己留一个回旋空的余地。比如基于流水的计算，在现有的毛利率水平下，为了保持盈利，我每月的最高支出是多少？什么是固定费用，什么是浮动费用，浮动幅度是多少？然后
通过以上的计算和考虑，我们心中会有一个合理的租金价格，剩下的就是和房东讨价还价了。
先说一般楼主是怎么定价的。在成熟的商业区，房东的定价一般是参照周围同类商铺的价格或者上一个租户的价格。在新兴商业区没有参照物的情况下，房东通常会将房屋的购买成本乘以一个预期收益率。预期收益率一般在5%-7%之间。因为房价高，房租也高。大多数情况下，房东不会考虑市场情况和经营者的情况。这也和房东购买商业地产的目的有关。他以投资为目的，希望获得合理的收益，这是可以理解的。如果目的是保值的话，可能更好谈，因为在保值方面，它的收益预期会相对低于投资。在这里，我有一点不成熟的想法。如果商业地产的产权期限增加，到期后的政策更加明确，房东的年收益率是否有望降低？你怎么想呢?
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