中国海外园区项目的兴起和扩张，是在中国产业和金融资本不断“走出去”的背景下产生的。目前海外园区建设正在积极探索或追求“产城融合”的目标，已经超越了原有的工业地产属性，开始兼顾甚至并行住宅和商业地产属性。
本文主要探讨海外公园选址应考虑的主要方面。讨论的范围集中在境外加工制造园区和我国高新技术园区两类，特别是加工制造园区。
高度重视对所在国家或地区重点城市的依赖。
城市依存度是中国海外园区项目选址中应该优先考虑的核心，尤其是对于期望未来产城融合的园区项目，城市依存度的重要性怎么强调都不为过。
城市依存度与境外园区项目的相关性体现在与相关城市中长期发展规划的匹配程度、城市人口的外溢与新城区的打造、优质高效的市政配套资源的衔接、当地政府软硬环境的支持、入区企业的腹地市场、劳动力招聘的便捷高效、商务成本的竞争优势等多个方面。对于海外园区项目的开发商来说，大多非常重视城市依赖程度，但在选址策略上，执行层面需要更加严谨。
目前，考虑到中国海外园区代表性项目的实际开发面积，尤其是重资产模式下的发达地区，与号称“缅甸第一个也是最成功的经济特区”的迪拉瓦特区相比，需要思考的地方很多。
缅甸和日本的迪拉瓦发展有限公司开发管理的迪拉瓦经济特区，位于仰光市中心东南23公里处，距仰光国际机场30公里，靠近缅甸主要港口之一的迪拉瓦国际码头。截至2018年底，已有18个国家的103家企业在迪拉瓦经济特区投资设厂，海内外投资总额达15亿美元。经济特区的63家工厂已经投产，为7000多名工人创造了就业机会。迪拉瓦经济特区计划占地2400公顷。截至2019年8月底，迪拉瓦经济特区总开发面积583公顷。
当然，我们并不提倡公园项目的城市依赖性的唯距离论。然而，考虑到中国大多数海外园区项目位于发展中国家，这与过去40年来以城市或城市群的不断扩张、城市人口的不断增长和溢出、居民购买力的不断增强以及基础设施设施的日益完善等积极因素为后盾的国内开发区所面临的环境明显不同。所以国内成功的模式如“我爱天安门广场正南50公里”只能借鉴。
海外园区项目对核心城市和区域重点城市的依赖遵循以下规模:城市规模越大，居民购买力越强，园区项目离核心城市或城市群越近，越容易成功。这同样适用于扩张的城市和收缩的城市，在面对收缩的城市时更要注意区位距离的风险。
在考虑单个海外园区项目与核心城市或区域城市的距离时，就纯城市因素而言，作者建议考虑以下因素:1。核心城市或区域城市区域扩张的导向，特别是政府中长期规划与城市自身发展规律的偏差；2.东道国政府和地方政府的规划水平和规划实施能力；3.核心城市或区域城市的绝对人口规模、居民实际购买力水平及其未来趋势；4.园区项目与核心城市或区域城市之间的实际基础设施配套水平，尤其是基础设施配套落后导致的物流成本激增和物流效率低下；5.核心城市或区域城市居民的通勤设备及其效率等。
特定国家和城市的海外园区项目选址个性化，需要仔细区分特定园区项目所面临的特定环境和因素，具体问题具体分析。
关注对所在国或地区关键配套基础设施的依赖程度。
对所在国或地区关键配套基础设施的依赖程度也值得关注，包括港口、公路、铁路、机场、供电厂、供水厂、油气管道等。
就中国的海外园区项目而言，考虑到大多数发展中国家在公路、铁路等方面的配套能力较弱。，或者由于年久失修，实际运输能力迅速下降，导致陆路运输成本剧增，运输效率低下等。，尤其是在这种情况无法在短时间内得到有效改善的背景下，更应该重视对港口的依赖。
之所以强调港口的特殊性，是因为园区项目对港口的支撑作用有三:一是有利于降低入区企业的物流成本，提高物流效率；二是利用港口的有利条件，改善入区企业普遍关心的问题，如电力、油气配套、仓储物流等。，这可能是大型和超大型企业潜在进入该区的项目重点；第三，港口投资的电厂、仓储、物流等配套项目可以成为园区项目的衍生利润点，从而增强园区项目的可投资性。
除了少数内陆国家的特殊情况，国内大部分园区项目在选址上更注重港口的支持，虽然这个距离还有所提高空。至于端口支持，距离越近优势越明显。其中，覆盖或毗邻港口的最好，其次是20公里左右。离港口越远，园区项目的发展就越困难。
当然，对于境外高科技园区来说，与所在国国内国际机场的紧密衔接，显然有助于降低入区企业的商务成本，提高商务对接的有效性。因此，海外园区项目对关键配套基础设施的依赖程度，需要结合海外园区项目的具体属性和特点，结合东道国的国情进一步识别。
关注所在国家或地区园区项目开发的要素匹配度。
对于海外园区项目开发的相关要素，主要关注的不外乎园区土地的属性、地价、土地平整度、水电等条件和价格优势、建设配套能力和成本、周边住宅和商业地产价格等等。
注意与园区潜在企业所在地的匹配度。
园区海外项目具有典型的平台属性，与具体园区主导产业规划相匹配的入园企业是平台的核心，尤其是横向组团、纵向链条的特色产业集群企业入驻，更有利于园区平台与入园企业良性互动、共同发展。因此，如何适应潜在企业或企业集团的位置，更好地匹配潜在企业或企业集团的位置，显然是开发商必须面对的关键问题。
对此，建议开发者从以下几个层面逐一分析:
1.区域环境层面这个层面主要包括区域优势、能源供应、交通环境等等。
2.产业链层面这个层面主要包括企业产品的消费市场、原材料的供应和价格、与合作伙伴的相对地位、劳动力的供应和价格、产业集群和竞争对手等。
3.目标地点选择的水平。这个层次主要包括基础设施和公共设施、土地条件、员工生活设施。
通过以上三个层次的综合判断，最终得出候选目标区块的相应得分，进而判断候选目标区块与园区主导产业潜在选址的匹配程度，为园区最终选址决策提供有价值的参考。
在筛选与区内潜在企业所在地的匹配度时，必然会与城市的支持度、关键配套基础设施的支持度乃至园区发展的个性因素等产生交叉和重叠。因此，我们需要相应地合作。
未来，多元化的国际市场将为海外园区提供更加广阔的全球化舞台，其实践的深度和广度值得我们在理论层面不断总结、扬弃和创新。
作者:张万静/梁青山/小迪中国交通建设总公司
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