餐饮选址报告及可行性研究报告

XX仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告

为了更好的推动创业部进入南京市场，本文对金鹰奥莱城进行了为期一周的调研，做出总结分析报告，以期对项目做出准确的判断。

详情如下:

目标市场分析

南京市场分析

南京北油棉村的市场状况

预选商圈市场分析

预选商店分析

道路和交通状况分析

消费流分析

对手分析

租金状况分析

预选店面

其他店面

定位分析

结论

目标市场分析

南京市场

中华人民共和国江苏省省会和副省级城市南京。华东地区重要的交通枢纽。2014年南京常住人口总数821.61万人，户籍人口648.72万人，占2014年的80.92%，居全国第七位。

受教育程度全国领先，大专以上学历人口比例为26.11%，居副省级首位，低于北京，高于上海。南京市常住人口中，具有大学学历的有209.1万人，占总人口的26.12%，相当于每4个人中就有一个大学生。与江苏每10人有1名大学生，全国每11人有1名大学生相比，遥遥领先，显示出文化名城、高校众多的优势。

2015年地区生产总值9720.77亿元，居全国第11位，增长9.3%；全部居民人均可支配收入40455.17元，比上年增长8.5%。其中，城镇居民人均可支配收入46103.62元，增长8.3%；农村居民人均可支配收入19482.91元，增长10.3%。

从全国层面来说，南京是全国二线城市。

餐饮市场有以下特点:综合性复合商圈相对较少，目前最大的商圈是中山路新街口商圈；消费群体年轻是因为高校多，以购物和游客居多；中国传统美食受到青睐，同时对美食新口味的接受程度较高。比如Dalat、pizza等国外美食，目前多在同一位置经营；除了传统中餐，对麻辣料理的接受度很高。

XXX店市场情况分析

XXX目前在南京市场有4家门店:

1号铺:位于建康路1号鹏欣水游城4楼，夫子庙附近。

月均营业额115万，人均消费75元。

这家店是XX进入南京市场的第一家店，消费者认知度很高。

江宁区双龙大道1680号金鹰购物中心4楼2号铺。

月均成交额108万，人均76元。2015年7月开业。

中央路201号金茂汇购物中心8楼3号铺

月均成交量90万，人均77元，2015年9月开业。

4号铺:汉中路89号金鹰国际购物中心B座8楼

月均营业额:150万，人均74元。

当地消费者对XXX的认知度很高，对菜品和服务也很满意，尤其是 非常好吃 、 菜肴将在25分钟后上桌。营销理念很认可。目前四家店的展示和品牌的推广，为我们下一步进入南京市场开了一个好头。

存在的问题:

1.一些消费者对价格提出质疑，认为价格偏高。当地市场的菜肴和我们的一样，而且高度同质化。XXX店铺 1家店，平均65左右。

2、4家店都在5公里半径内，店面过于集中。

预选店面商圈分析

栖霞区位于南京主城区北部，是中国重要的科教中心和航运中心。常住人口66.8万。辖9个街道办事处、68个社区居委会、49个村委会，其中龙潭、栖霞、西岗委托南京经济技术开发区管理。

仙林大学城位于栖霞区西部和东部，距离15公里。成立于2002年2月，是中国最早的大学城之一。仙林大学城位于南京三大副城之一，是江苏省高等教育产业发展的重点区域。它着眼于高档社区和科研机构的分散分布，借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点高发展为目标，以绿色人文为主题。

截至2013年8月，已有、、、、、、等机构及其校区入驻。

仙林大学城是以中产阶级为主的高档住宅区。

2015年，仙林片区在建项目62个，总投资430.5亿元。到8月底，当年的投资进度已经超过80%。

中电28仙林新院区、金鹰奥莱城二期、江苏兰德地理信息产业园二期、万达茂等10个总投资约120亿元的重点项目在仙林大学城奠基。

仙林中央商务区以三个人工湖为核心分为三个层次:远离水面，有各种不规则几何形状的大型建筑，如百货商场、电影院、专卖商店等。，与当地建筑通过走廊相连；湖边有小建筑，有餐厅、咖啡吧、书店、精品店等。两层中间是一条长长的带屋顶的步行街，将商圈紧密联系在一起，成为未来商业氛围的核心。

林天地于2009年12月18日投入试运行。开业后，其业务持续爆发，客流量很少。经营一年后，2011年4月重新开业，身份变更为 林金鹰奥莱城 做主营高端品牌折扣。

的主要原因:

1.最早策划项目的主要消费群体是大学城的学生和区域内的高级白领。但学生消费能力有限，与金鹰的品牌形象大相径庭，而且每年有两个多月的假期，对生意影响很大。

二是当时周边小区入住率在40%左右，小区多为低密度别墅，人流量较小。

经过金鹰的调整和商圈的五年培育，商圈趋于成熟。这里已经成为栖霞区的商业中心。

总结:仙林金鹰奥莱城位于仙林大学城的中心，又称仙林中心。经过南京市委市政府的不断调整和大力发展，大学城向科技城的规划取得了显著成效。15年开工的金鹰奥莱城二期，17年底开业的万达茂，也将为仙林中心增添更多机会。同时，紧邻奥莱城的南京钟健大厦、南京高科大厦的相继入驻，也将为奥莱城提供更多客流。因此，从商圈的角度来看，仙林金鹰奥莱城有能力开设一家西贝店面，满足周边居民和学者的餐饮需求。

二、预选商店分析

道路和交通状况分析

预选店面位于仙林市中心的金鹰奥莱城。周边主要道路有:南、珊瑚西路；北，文远路；东，学海；西，金文路。

主要的交通干道是文远路。

文远路:

因为仙林中心区的西部比东部更成熟，所以由西向东的车辆较多，主要行驶在文远路上。从文远路到仙林中心非常方便，可以直接到达停车场。

公交站点:7条线路可达预选门店:50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路。

地铁站:地铁2号线仙林中心站，步行300米即到。

消费者流动分析

预选店铺前的人流量计算结果如下:

从周一到周四，

高峰时段预选店门前有17-22人。

周五至周日

高峰时段预选店门前有25-30人。

人流线:

预选点北在南京财经大学对面，属于南北向一楼，直通文远路，不用走楼梯就可以直接到达。从人的行为来看，人们习惯走右边，预选店铺必经的必经之路。预选店楼下是儿童游乐区，消费者习惯在游玩后从预选点前的电梯进入用餐区。儿童游乐区北侧是奥莱城女装区，女性是购物主体。所以习惯上购物后从预选店门前的电梯进入用餐区。

品牌运营:

注:所有餐饮服务都是一般业务，因为周一周二学校课程多，周末刚过。其中，周一周二的午餐市场爆满，如土大力、东北炖菜、南京食潮汇、石头烧烤、打蜡。其他餐饮上座率8-9层。所有的餐饮夜都可以爆满。从周三开始，所有的饭菜都开始全天预热。

三、租金状况分析

预选店面:预选店面建筑面积633平米，使用面积540平米，房间获配率0.85。目前，市场开发部与金鹰集团的谈判结果如下:

注:物业费20元/月，推广费3元/月。

预选店面633平米，按照金鹰报价4.6元/平米/天计算，年租金106.3万元。月租:8.9万元。。

预选店面面积540平米，扣除厨房面积100平米，单人座占2平米/人。用餐人数可设置为220人，人均75元计算。

上座率3，日成交4.95万元，月成交148.5万元。

按照金鹰7分扣，月租10.4万元，年租124.7万元。

上座率2.5，日营业额4.13万元，月营业额123.8万元。

按金鹰7扣，月租86660元，年租104万元。

同店商店:

四。定位分析:

该商圈餐饮消费人群以学生为主，可占整体餐饮消费5层，其他为家庭消费和商务餐，家庭消费比例可占3层，其他为商务餐。各门店促销活动:美团购物券，95元买100元消费券；卡储值，折扣比例为88%和85%；信用卡打折返现，交行最火爆的时期是周五，招行返现。

据测算，整餐人均消费在70-80元之间。其中东北地区60元、Dalat 90元、80元、60元的餐厅较多。符合公司店面的定位标准。

根据位置比较多的餐饮店来看，在这个商圈的饮食习惯中，对时尚中餐的需求是很大的，土大力、打蜡、南京美食潮汇、东北炖品等日常正餐都在同一个位置。符合公司店面的产品定位。

这个商圈其他餐厅的员工基本工资是2800-3200。

动词 （verb的缩写）结论

1.预选店所在的金鹰奥莱城已经开业7年，属于成熟商圈。15年，金鹰城再次调整餐饮业态。目前餐饮业态更加丰富，更具特色，可以满足各类餐饮需求，增强周边消费者的消费粘性。

2.与已开业的西贝酒家相比，预选店面的租金价格是除江宁金鹰酒家外最低的。

与这个商圈其他生意好的餐厅相比:

3.未来的机会:

A.目前金鹰奥莱城二期正在建设中，预计2017年年中正式开业。它的主要功能是大型健身中心、百货商店和停车场。金鹰奥莱城二期将与一期无缝对接。届时，金鹰奥莱城将成为中国最大的奥特莱斯，更丰富的业态将吸引更多的消费者。

B.与预选店面一墙之隔的文海路东侧已建成的仙林商务中心，有可能成为栖霞区政府的行政中心。仙林商业中心，10万平米的体量，是未来预选店面最大的机会。

考虑到预选店面商圈的成熟度、租金情况以及未来机会的增加，认为预选店面可以参与投资。

预选商店

外赵

停车场入口