工业园区选址

环境生产力，服务就是竞争力。在招商引资的角力场上，优惠政策不再是优质项目的唯一核心指标。而城市的投资环境和发展前景对企业资本更为重要。因此，公园选址应避免以下误区:

1.盲目相信选址顾问。顾问的选址分析报告往往详实迷人，只能作为决策时的重要参考，而不能作为轻率盲目决策的唯一决定性因素。往往是企业真正的管理者和决策者最了解企业自身的资源禀赋和意向区位，所以要充分了解和把握他们的需求和意向。手里的“牌”与预定地点的资源匹配度是决定最终地点的关键。

2.节奏太快，库存太高。很多项目的建设节奏太快，以至于资金存入其中就没有现金流。最终资金链断裂。工业园区要坚持“小批量、多批次、快响应、长周期”的节奏策略。瞬息万变的行业要求园区开发商在发现市场变化时迅速调整，实现产品的不断迭代和升级，满足不同批次客户的需求。

3.尽量避开国有资产比例过大，土地出让过多而破碎的地区。经济结构中国资本或外资比重较大，以销售为主的次级园区产品缺乏真正的目标客户。前期工业用地过度流转导致后期市场竞争激烈，中小企业很容易拿自己的土地建厂，而不是购买园区产品，甚至后期面临很大挑战。所以前期选址的时候一定要提高警惕。

4.把园区打造成“扶贫工程”。即地方政府对工业园区开发商的投资强度，对地方经济的带动作用，超出了正常商业模式的预期。一些地方政府希望产业地产开发商在产业园区开发过程中，通过不计回报的大规模投资，为当地制造短期政绩和亮点。他们应注意在前期选址调查中防止此类问题，避免直接投资。

5.项目的成功不等于模式的成功。选址要符合自己的禀赋和积累，不能为剑走偏锋去选址。一个项目的成功是多重因素叠加的结果，比如天气、地理位置、人际关系等。切忌把项目的成功简单地归结为模式的成功，亟待向全国推广。不同的政府风格和政治生命周期，不同的客户群体，不同的区域产品偏好，不同的市场结构，不同的品牌接受度，都会导致异地拓展项目的失败。

6.盲目迷信与地方领导的人脉关系。一个项目的选址不能只靠和一个地区领导的关系来决定。一方面，一个地区的行政长官任期比一个工业园区的开发运营周期短；另一方面，在工业园区的开发运营过程中，除了主管领导的肯定，还需要与厅级、处级等各种政府机构打交道。项目要想成功，就要因地制宜，与各级政府做好沟通，通过引进和整合资源来证明自己的综合实力。

7.适当的轻资产勘探可以事半功倍。作为一种商业模式，轻资产是个伪命题，但却是重资产的重要补充。园区开发商不妨先以顾问、园区项目托管等形式与当地政府平台企业合作，通过轻资产合作模式，深入了解当地产业资源禀赋和真实市场情况，打造能够适应当地市场环境的项目团队，避免直接重资产水土不服带来的巨大损失。这种轻重资产的方式也是目前风险最小的异地扩张方式。

8.匹配错误。公园的配套建设是一门非常精湛的学问。一旦配套体系出现问题，很可能导致项目夭折。配套设施过剩的城市不能再盲目增加配套设施，而配套设施严重不足的城市必须想办法增加配套设施，否则可能导致园区失去竞争力。

综上所述，产业地产选址的重点应该是市场需求导向、客户需求导向、政策需求导向和网络需求导向。

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