五星酒店投资回收期

前几天一个在其他酒店做品牌开发总监的朋友给我发了一份他准备签的项目的投资评估报告。其中，附件《酒店投资回收期预计计算表》引起了我的兴趣。

这个品牌目前不是一线品牌，项目在东北某三线城市。投资人希望成为这个品牌推出的中端产品。PPT报告来自其品牌模板。不想对品牌的产品和未来发展有任何期待和判断。因为有了大数据技术的加持，各大网站的广告，只要你搜索相关词条，相关广告就会精准的映入你的眼帘。如果你不了解推的原理，你肯定会认为这个品牌的实力一定很出众。但实际情况并非如此，所以我只想用这份报告从数据计算的逻辑上做一个真实的呈现；至于品牌这个话题，有时间我们会在后面的文章里给大家讲解。

通常情况下，投资人想加盟一家酒店，店家会给投资人一份酒店回收期的计算表。这份计算表包含了多项数据，如:房间数、入住率、平均房价、单间投资成本、单间平均运营成本、租赁成本、一次性加盟费、设计费、品牌加盟管理费等。但恕我直言，真正理解这个计算表的计算逻辑的人并不多。如果不知道这个表格的计算逻辑，无论是酒店相关人员还是投资者都将是一个极大的遗憾，尤其是对于投资者来说，会有很大的投资隐患！

那么，现在我们站在投资人的立场来看一下这张表格，具体分析一下这张表格中的“项目投资单间装修费”这一项。一般来说，这个投资应该包括:装修工程、水电工程、外接显示屏、消防、家具等材料费用之和/房间总数。如上表所示，本项目装修资金为6万元/间，也是中端酒店。如果按照以上内容来衡量，这笔改造资金似乎有些捉襟见肘。但今天只讨论计算逻辑，不考虑品牌出于什么目的给出的数据。我们都需要还原表格的真实性，不要对表格中的数据提出太多异议。用什么样的计算逻辑推导出这样的形式？如果我制作这个表格，我将添加哪些主要数据？

让我们玩一个有趣的数学游戏。根据上图提供的数字，我们在真实的酒店运营中按照合理的算法重新计算一下。通过重新计算数值，对比表格中的数值，相信投资人会对自己项目的真实情况有更清晰的认识。作为投资人和品牌，在合作之前无疑会从自己的角度向对方展示自己最好的情况。但作为投资者，我们需要更加理性和深思熟虑。一个酒店的门外汉，可能对这样专业的计算有心理抵触，认为这种数据太专业，根本看不懂。其实不管你是否专业，经济学原理都是一样的。当你剥茧的时候，你会发现所有的生意，无论大小，都是一样的，只是有些生意投资小；而且有些投入很大。其实作为投资人，我们都在追求投入产出比，产出的价值越高越好。有了这个大前提，下面的任何一个公式都将不再是让外人晕头转向的专业术语。

酒店投资回收期计算表:

1.项目总投资=总房间数*单间投资成本+加盟费+设计费+工程支持+IT技术支持+保证金= 60 * 60000+96000+57000+20000+10000+20000 = 380.3万。

2.客房收入=客房数量*平均房价*入住率*365

60 * 190 * 85% * 365 = 353.7万

3.年总收入=客房收入/95%

33.7/95% = 372.3万

4.年运营成本=房间数*每个房间的品牌运营成本*365

60 * 60 * 365 = 131.4万

5.年度品牌管理费=年度总收入*3%

32.3 * 3% = 112,000

6.年折旧和摊销=项目总投资/10年。

30.3/10 = 380,000

7.年度费用总额=年度折旧与摊销+年度管理费+年度运营成本+年度租金。

38+11.2+131.4+0 = 180.6万

8.税前年利润=年总收入-年总费用。

32.3-180.6 = 191.7万

9.年税后利润=年税前利润-所得税

191.7-191.7 * 25% = 143.8万

10.现金流=年税后利润+年折旧摊销。

13.8+38 = 181.8万

1.投资回报=年税后利润/项目总投资。

143.8/380.3=37.8%

12.投资回报=现金流量/项目总投资。

181.8/380.3=47.8%

13.投资回收期=项目总投资/现金流量+改造期。

30.3/181.8+0.5年=2.59年

以上数据均来自表格。此外，还增加了投资回收期的计算公式。这种粗糙的算法可以让投资者更直观地衡量投资收益。就算我在这样的计算表中加入一些数据，难道不令人兴奋吗——品牌加盟成本低，管理成本低，设计成本低...简而言之，一切成本低，但收益高。但一个理性的投资者，事实上应该考虑比我的计算显示的更详细更理性的因素。一个项目，可以说一举一动都和你的荷包挂钩。

抛开我们看到的理想化计算，作为投资人，至少应该从四个维度考虑目标品牌加盟:

1.品牌知名度。

2.酒店运营能力。

3.会员池累积。

4.目标品牌与市场目标客户的匹配程度。

如果以上都没有，你还会加入这个品牌吗？没错，你看很多酒店品牌做广告，这些条件都不具备。那么酒店投资者应该具备哪些降低风险的能力呢？我会在下一篇文章里给你解答。

欢迎参观。如果你对酒店有什么问题，可以私信我。不管你想做的酒店品牌和我有没有关系，我都会尽力给你一个客观公正的回答。谢谢你