酒店投资性价比

疫情的局部复发，使得酒店服务业长期面临未来的不确定性。在拥有十年酒店行业经验的资深投资人秦先生看来，现在投资酒店还有机会吗？他以后要怎么坚持？

秦先生看中了山东淄博的一处空房产，因为房租便宜，决定签约投资一家酒店。

该项目于2021年12月6日正式启动。项目开盘遇上过年淡季，经营数据不尽如人意。

但店铺运营半年后，在回顾整个项目的招投标、融资、运营过程时，秦老师对店铺的满意度还是比较高的，预计3.5年内可以收回成本。

那么在这个过程中，投资人秦先生有哪些特别的经历和体会呢？

以下内容来自投资人自述:

在投资酒店之前，我在酒店装修行业发展。2009年，一个偶然的机会，我接手了装修“如家”的生意。当时一批“如家”改造项目蜂拥而至，让我和我的团队有点应接不暇。

2000年至2009年，是经济型酒店的“黄金十年”。当时经济型酒店的投资是“一开业就爆满”，投资成本低，利润高。相对保值，收益稳定。于是，我萌生了“加盟酒店不如装修酒店”的想法。

2012年，我偶然遇到一个合适的物业，于是投资了第一家如家，之后我涉足酒店投资行业。

近年来，“如家”酒店的产品发生了很大的变化，更时尚的价值观和更智能的体验，越来越符合年轻顾客的审美和当下的消费趋势。

随着更新升级的推进，各系列酒店的主题更加鲜明，如:如家清新温馨，如家主打商旅酒店态度，如家精选酒店以爵士风格赢得了众多客人的青睐。

作为较早与如家结缘的一批投资人，我与品牌一起成长，品牌见证了我从个体户到资深投资人的投资经历。

目前投资了22家“如家”酒店，包括如家、如家商旅酒店、如家精选酒店。门店覆盖Xi、济南、淄博、临汾、邯郸、西宁等各级城市，主要集中在三、四、五线城市下沉市场。

其中，我在2021年投资的如家酒店淄博高新区柳泉路店是基于多年投资经验、酒店行业市场趋势、个人经济实力等多方面因素做出的选择。选择如家快捷酒店的主要原因如下:

1.认可组背书:我认为BTG如家无论是品牌影响力、产品能力、管理能力、运营能力，在行业内都具有很强的市场竞争力。

2.品牌投资性价比高:如家酒店投资成本和运营成本低，保费空高，利润空高，期望尽快收回投资成本。

3.团队特长:团队考察评估后，综合物业条件和周边市场情况认为在此“开店”较为合适，可打造淄博首家如家商务酒店样板店。

4.风格、时尚、质感:如家以现代、轻快、明快、简约的设计风格著称，呈现出不同于以往的高价值设计。开业后，时尚、大气、有质感的大堂设计也受到了众多客人的好评。

如家快捷酒店的优势:

1.清淡明亮的色彩，现代简约的设计风格:以有质感的面料材料和富有创意的插画，显示出商务酒店的干练和充满活力，传达出酒店的品质感，客户接受度高。

2.多元化的社交空客房，功能性强:休闲区与商务区自然融合，既让商务客人享受到办公空客房的舒适氛围，又带给游客轻松愉悦的社交体验，可满足多元化客户的需求。

3.完善的配套设施，提升客人的入住体验:酒店提供打印机、复印机、烘干熨烫设备，以及插座、充电宝、自助咖啡、茶水服务，既能满足商旅人士的工作需求，又能满足游客的出行需求，客户满意度高，服务全面、及时、耐心。

投资测试满意度:4.5分

酒店总投资我估计为725万英镑，实际为744万英镑。

单房一的投资额预计为7.8万，实际为8万。

投资测试的投资回报期I预计为3.5年，而运营的投资回报期为3.5年。

开发者的服务水平I是令人满意的。

这处房产是我的一个朋友推荐的。原来是空物业，位置藏在科技融合示范基地里。但考虑到物业周边商圈客流量大，物业租金便宜，我们和物业签了20年的租约。

该物业约8000平米，共4层。其中，4200平方米成就了93间客房的酒店；另有3800平方米用作酒店。

我预测单间投资成本在78000元左右，但实际单间成本为80000元。更多的费用花在重大项目的拆除和重建上。例如:

1.土建投资:物业只有几根柱子，完全是“空架子”。为了提高物业空房的利用率，拆除了厂房周围的围栏，重新修建了外墙；停车场也重新铺设了沥青，主要是为了提高客人的住宿体验。

2.室内装修投资:内部重新做了隔墙、地面防水等结构布局；窗户、外墙防水、消防水、乳胶漆等。也被重做了。

在投标阶段，BTG如家酒店集团的区域总经理、城市总经理和多名高级店长组成了一个近十人的评审小组。在对团队的物业和周边市场环境进行详细调查后，结合品牌定位和定价，我选择了如家酒店品牌。

从物业投资结构、回报周期等维度给出专业评估建议:物业一、二层适合餐饮；三四层适合酒店。

我对这个项目的房价预期是170-180元，而集团评估小组预测的房价是220元，大大超出了我的预期。对此我很满意。

店铺投资回收期预计为3.5年。从目前的运行来看，有望提前回本。

提高满意度:5分

工期为3个月。

施工队一自己找。

由于该物业免租期为3个月，所以该项目能够在预期免租期内高效完工，主要是因为:

1.本人从事装修行业多年，装修经验丰富。我在淄博也有熟悉可靠的装修团队资源。

2.合作装修团队具有丰富的“如家商务酒店”装修经验，无需磨合，缩短了沟通时间，有效提高了沟通效率；

3.装修队齐心协力完成了工期。

该项目是如家快捷酒店在淄博的首家样板店。筹备期间，BTG如家工程团队也全力支持业主建设好店铺。虽然工作量大，但是无论遇到什么问题，负责BTG如家的运营团队都全力协助解决，比如:

1.工程、设计、采购等部门的工作人员在项目准备期间多次来到项目现场检查指导，保证了项目的顺利完成。店铺开业后，专业时尚的大堂设计受到了众多客人的好评。

2.项目经理认真审核了产品标准和装修细节，保证了项目的整体装修质量。同时，项目一次性通过验收。

业务满意度:4.5分

单人房运营成本I 98元

Parrevi 177元

经理满意度I满意度

2021年12月6日正式开店。开业后经历了过年的淡季，刚好是三个月的爬坡期。

2022年4月和5月，RevPAR分别为137元和143元，6月数据逐渐上升，RevPAR达到177元。

到6月25日，2022年上半年月均收入27万+。虽然疫情屡次影响酒店经营，但整体表现还是令人满意的。分析性能更好的原因，个人觉得以下几点缺一不可:

1、做隔离点，有稳定收入:

2022年3月，因为店铺符合政府的疫情防控检疫标准，整个3月都在做酒店检疫，给店铺带来了稳定的收入。

2.商店有自己的服务特色:

积极增加客流:

因为店面位置略隐蔽，我在路边竖起了五块广告牌。一是可以让更多的人知道酒店的位置；二是方便客人入住；

增加前台人员，提高服务质量；

这家商店的标准员工人数是19人。为了提高商店的服务和销售，特别增加了四名前台员工，为酒店客人提供更好的服务，例如:

帮助客人拿行李，并送到客房。

见客人进客房时，顺便介绍一下店铺周边的景点，餐饮设施，健身房等配套设施，方便客人出行休闲安排。

在客人到店的整个服务周期中，把每一位客人都当成VIP客人，让客人有宾至如归的感觉。当顾客离开商店时，他们会收到一份当地陪同礼物，以示感谢。

提高餐饮服务水平；

该店高薪聘请高级厨师，利用丰富的食材为客人提供多样化的营养早餐选择。

除了大厅早餐外，还提供打包餐，并特别为迟到者准备热食。

在此期间，我对BTG如家酒店任命的酒店总经理最满意。店长将在筹建期间到店工作，综合能力强，管理培训经验丰富，服务周到细致。

1.工作严谨:店长管理认真负责，报表详细全面。每天都会详细汇报店铺运营数据的日常管理，增收节支，及时申请店铺运营资料。这种严谨认真负责的工作态度让我在酒店管理过程中省了不少力气。

2.重视团队管理:店长非常重视团队效能和凝聚力的提升，会及时了解团队员工的工作反馈，定期进行培训，关心员工的工作和家庭。在她的带领下，店铺的团队氛围积极向上。

增加人员配备，提高服务质量。虽然店内单间运营成本从计划的92元小幅上涨至98元，但也提高了顾客的满意度和回头率。

会员满意度:4.5分

群体成员约占I的62%。

会员复购率I高。

以6月份为例，门店的客户会员约占62%；协议约占15%；OTA约占10.9%，其他散客和商务日房约占12.1%。

个人认为，店铺优质便捷的服务也在一定程度上提高了会员的复购率:

1.「食住一体」的便利性:独栋物业、餐厅、酒店的配套设计，「食住一体」为商旅人士带来便利。

2.前台服务便捷性:前台工作人员工作效率高，配合智能自助机器人，可为不同需求的客人提供快速入住和发票直印服务，深受客人欢迎。

3.智能产品的便利性:非接触式送货机器人安全高效，也获得了客人的一致好评。

4.便捷商旅:为商务客人提供洗衣、烘干、熨烫等生活服务，节省商务客人的时间成本；打印、复印等服务考虑到商务客人的工作需要。

供应链满意度:5分

集中采购价格I是合理的。

产品质量我是高质量的。

该店85%的产品都是在集团中央平台采购的。个人认为，与其他酒店集团相比，BTG如家在供应链产品上具有明显的竞争优势:

1.物美价廉的产品:比如客房用品中的“六件套”、水壶、杯子、吹风机、浴室防滑垫等产品，相对其他酒店集团的产品要便宜一些，质量也不错。

2.交货时间短:比如地板、五金、床垫、壁纸、窗帘、电视机等定制产品。，在集团采购平台上下单后一个月左右就能及时发货。

3.高效安装:集团集中采购供应商有自己的专业安装团队，可以保证供应和安装一体化。

对品牌的建议:

1.简化繁杂的工作流程:房间清洁工每次下班都要拍照打卡。建议集团在加强监管的同时，加强对客房清洁工的培训，或者减少“拍照打卡流程”，优化改善繁杂的工作流程，提高客房人员的工作效率。

2.加大自身渠道建设:OTA平台现在收费高，但通过OTA引流的客人数量有限。希望集团继续加强自身渠道建设，不断拓宽会员流量，从而提升会员忠诚度，使其门店的客户和收入更加稳定，从而尽快收回投资成本。

3.将店铺的协议客户管理权交给集团:“协议客户”一般集中在店长手中，人脉关系可能会增加会员流失的风险，从而影响店铺的收益。如果能进一步加强对约定客户的管理，门店“大客户”流失的风险将会在很大程度上得以避免。

给投资者的建议:

1、提高装修效率，可以节省投资成本，有些方法可以参考:

提前规划装修:一、确认设计图纸；其次，确认装修材料和规格，如大理石、木质墙板、油漆等。最后将装修材料清单提供给供应商。

以上工程进度要衔接起来，这样可以节省改造时间，提高改造效率，节约投资成本。

装修流程要合理:比如先装家具，再装门，最后铺地毯。装修过程一定要精准。如果本末倒置，装修时间就浪费了。

2.如果你是之前没有做过酒店装修的投资新手，建议选择品牌推荐的施工队。

比如之前没有做过如家酒店，就不会知道如家酒店的装修标准，导致后续工程验收不过关的风险，也会直接浪费时间和资金成本。

目前集团推出的“集成快速装配”项目采用集成快速装配工艺，工厂采用预制后标准化安装。工程造价低，采购一体化，投资成本低，还能明显提高装修效率。

比如酒店100个房间，只需要75天左右就能完成，既能保证装修效果的精致，又能快速提升酒店的档次，避免返工。

3.如果想缩短装修周期，建议通过集团采购供应链:因为集团在供应链上有自己的标准化流程，可以保证定制产品的准时性。毕竟装修期延长一个月，几十万就没了。如果能按期或提前完成，节省下来的投资成本可以用来采购新材料。

未来，我会坚持三个选择:

第一，选择投资下沉市场的酒店

因为一二线城市的物业租金更贵，投资成本更高。相比较而言，四五六线的下沉市场机会更多。

而投资下沉市场，我会选择把房间量控制在80-90间。相对而言，酒店投资少，运营可控，更大程度上可以保证门店收入的稳定，更有利于尽快收回成本。

二。同样的物业，选择“经济型酒店和中高端酒店”的产品组合

如果在同一个房源，房间量大，可以选择经济型和中高档的产品组合，既能打造价格阶梯体系，又能满足不同客户的个性化消费需求。

比如一个酒店，总共120个房间，50-60个房间是经济型酒店，房价在100元左右；其余房间都是高档酒店，价格都在180元左右，可以保证投入的门店获得相对稳定的收益。

第三，店铺的大堂一定要高档，可以增加溢价空

大堂面积要在150平米左右，能满足客人多样化的社交空需求。如果大堂在50平米以下，和客人的消费预期会有很大差距，得不偿失。

总而言之，酒店与客人的关系是建立在空之间的服务之上的，酒店大堂是服务关系的第一个关键桥梁。永远不要忽视酒店大堂对客人满意度的影响。