酒店业发展的瓶颈与突破

近年来，各大品牌的中端酒店蓬勃发展，扩张势头迅猛，连锁酒店的数量也增加了不少。竞争加剧也给酒店经营和收入带来了巨大压力。

在最近的采访中，许多投资者表示，最近酒店投资的市场形势和投资周期发生了变化。想要持续赚钱，只能寄希望于加强运营或者在产品设计上另辟蹊径。

那么，如何保证酒店的盈利呢？人的投资方向和经营策略是否应该改变？是继续投资标准酒店，还是做非标准酒店？

本期【百人酒店投资】视频直播节目邀请的嘉宾是成都嘉恒投资有限公司董事长、川渝资深投资人代表谢丽君先生。他之前在高星酒店集团工作。他投资酒店10年，经历了酒店行业不同的市场周期。

本文将根据他20年的酒店工作经验，分享他的投资见解。

以下内容根据解丽君在本次现场对话中的自述整理而成:

我于2000年加入酒店，

10年开始投资酒店。

1.投资背景

目前投资了5个项目，总投资1亿，主要在成都和重庆，品牌涉及亚朵、桔子、维也纳、如家等。

我做事相对理性谨慎，这种态度也投射在我的酒店投资上。

我以前是做建筑设计的，对酒店行业比较陌生。

2000年，成都某知名国企岷山饭店项目管理和筹建处缺人，于是我进入岷山饭店，主要负责筹建处，于是熟悉了饭店的筹建处、工程处、运营处。

2.经济型酒店投资案例

2010年我离开岷山饭店后，投资了第一家饭店。

这个物业情况比较特殊。这是一栋2008年5月12日地震后墙体开裂的办公楼。在大多数不知道怎么做的人眼里，这是一栋“危楼”，所以原用户不敢继续使用，就租出去了。

我是建筑设计师，对结构有清晰的认识。我发现房子的结构设计完全没问题，只是部分填充墙有破损，对安全影响不大。

当时业主以为我会花很多钱做结构加固，所以拿到的价格很低。

于是，我改造加固了房产的原有结构，做了第一家酒店。

当时如家酒店的区域经理非常看好我的职位。开业前，他一直劝我做如家酒店。后来我选择做自己的品牌，一开业就邀请他来。他说，你什么时候想翻牌，我都等你。

经营了一年，发现做品牌真的很难。当时对酒店的认识和理解只是从硬件和管理的角度出发，没有考虑品牌建设、市场效益和会员情况。

于是，经过一年的经营，我把这家酒店改造成了如家一样的非标酒店。

当时品牌的要求是单间费用9万左右。由于我是搞工程的，有成熟的装修团队和材料供应商，所以实际成本低于集团给的投资成本预算，准备过程只用了100天。

改造后生意很好，不到两年就收回了投资。

3.中端酒店投资案例

在我投资过的众多酒店中，我认为最好的是我的第二家酒店:一方面，它的经营超出了我的预期；另一方面，这家酒店经营了十几年，团队也比较稳定。疫情发生前，其经营业绩一直稳步上升，具有较强的持续性。

本来想到继续做如家，但当时他们的品牌店主要开在生意比较密集的区域，房间面积和房间容积也比较小。

不过当时我的物业位置显得比较偏僻，物业的体量和房间都比较大。经过分析，做经济型酒店不划算，于是开始寻找中端酒店品牌。

当时我们也考虑了首旅如家的全季，何仪和花花，但当时两个集团都以经济型酒店领域为主，中端酒店领域还没有成为他们发展的重点。维也纳一直是中档酒店，所以我最终选择了加盟维也纳。

这家酒店位于天府新区。当时新区刚成立，酒店周围全是农田。

我接这个项目的时候，身边很多朋友都觉得我疯了:我那么远，去了农村。

但我的判断是，国家批准天府新区为国家级新区，可能会先亏损两年，然后会快速发展。

没想到，酒店不到3年就回到了原来的价值。

当时全国都在大力发展经济型酒店。我早早投资中端品牌，正好赶上消费升级，中端品牌崛起，算是享受了经济和城市发展的红利。

现在这家维也纳酒店虽然老旧，但与周边同级酒店相比，RevPAR还是略高于市场平均水平。我觉得这主要是因为我们的管理团队比较稳定，有凝聚力，感谢团队的所有伙伴。

4.川渝酒店投资市场

纵观两市的酒店投资市场，成都和重庆各有优势。

之前在岷山集团工作的时候，感觉成都的酒店相对比重庆的好，所以虽然我是重庆人，但是一直在投资成都的酒店。

随着重庆成为直辖市，经济发展迅速，重庆成为网络名人之城，人流量非常大，酒店市场增长非常快。

2018年开始回渝投酒店。

投资心态随市场而变

对于每一个酒店投资者来说，这种流行病几乎是全新的。相对来说，更早的酒店投资进展顺利，现在行业又回到了冷静期。

我曾经告诉我的朋友，做酒店是一件令人愉快的事情。

日常投资就是疯狂的寻找房产，找到了就赶紧做。只要你之前投资了同品牌的酒店，你就会得到利益。但是，根据不同的管理水平，在收入和成本回收效率方面存在一些差异。

疫情以来，随着旅行限制和商务客人的减少，酒店客流呈断崖式下降。生意上稍有不慎，就可能导致大量亏损，甚至导致资金链断裂，酒店倒闭。

这三年是我在酒店行业最艰难的三年，也是对我们酒店员工和酒店投资人的重大考验。

三年后，我意识到:

①投资人要更专业的成长，与其他投资人建立更多的联系，互相沟通，互相帮助；

②在项目风险评估方面，应根据市场变化提出更多标准。

变化就是机遇。

疫情发生前，我们的投资人聚在一起讨论“中端酒店的好日子还能持续多久？”很多人认为中端酒店的理想投资周期只有3~5年。

虽然整个市场的需求在增加，但各品牌近年来都在大力发展中端酒店。供给可能会超过市场需求，未来市场的竞争会非常激烈。

从我这么多年的酒店经历来看，每一次改变其实都是一次机会。

疫情防控政策要求减少人口流动，这对中端酒店和城市酒店是严峻的挑战；对于被拥挤的大都市包围的特色酒店来说，这是一个新的机遇:省际和境外游减少，人们只能在节假日和周末选择假日游和城市周边的小型游。

据我所知，目前成都、重庆周边一些度假区的酒店收入超过了往年。

随着行业的发展和消费的升级，人们对酒店的需求也在升级。

我认为未来酒店市场会出现“消费分层”的现象:酒店将从面向所有中端消费者提供产品，转变为面向特定的消费群体。差异化定位的酒店会更有市场竞争力。

这样客户总数会少一些，但是粘性会更强。

所以我判断，未来会有更多的酒店品牌向个性化、差异化的细分市场发展，我们投资人也应该投资细分市场。

现在，花间堂、亚朵、美好、桔子、桔子精选等品牌，在元素和服务上都更具特色，形成自己独特的IP，长期吸引顾客。

比如橙子，精选的橙子，在产品设计上相对突出，能赢得大多数年轻人的青睐。

亚朵和美好这两个品牌不仅在产品上有所突破，还引入了全服务酒店的服务理念，让客人觉得物有所值，抓住了一部分客户。但是，物有所值的服务会增加成本，品牌和投资人不得不决定如何选择，找到一个平衡点。

这些酒店的特点可以总结如下:

①在硬件和装修风格上设计风格突出；

②在功能上满足部分客人的特点，如增加贴心服务、精神休憩等元素；

③结合地域文化，打造特色和记忆点。

综上所述，我其实还是建议你做一些非标准化的酒店。

我说的不规范，是指基于标准化酒店的不规范经营，而不是某个品牌的不规范酒店。

我们酒店本身就是服务行业，客户群是变化的，所以我们提供的服务应该是多元化和个性化的。只有跟着客户的需求走，才能持续盈利。

尤其是新一代年轻人的需求更加个性化，我们要根据需求来改变。比如融合不同地区的文化，让商旅人士体验当地的地域文化；或者提供一些增值的特色服务；或者是花卉、养生、养心等一些独特文化符号的长期组合。有了酒店就会锁定喜欢这部分特点的客人。

目前也可以看到很多酒店在尝试这种模式“吃螃蟹”:酒店的主要产品还是基于大量的客户市场，用标准化的产品来降低成本，做一些电竞投影/本土文化/超值服务等差异化经营。

这也是一种新颖且值得改变的方式。

维也纳也是10年来一直在变，现在已经到了5.0版本。这说明他们也意识到了产品需要随需求而变的问题，升级了自己的产品。

建议

1.给投资者

关于选择品牌

每个品牌都能做，也有它的优势。不能说哪个牌子好，哪个牌子不好。

城市、位置、物业等。都是影响品牌选择的因素。

每个品牌都有自己的定位，都有自己特殊的客户群。

关于租赁和自持财产

如果有资金，自持物业是更好的选择，因为既能获得物业增值，又能获得经营收益；如果没有经济能力拥有房产，那就只能租房。

关于提高个人能力

以前酒店投资，对投资人只需要资金和监管的时代已经过去了。现在对我们酒店投资人的能力要求更高了:不仅要有准备的能力，还要在运营过程中适当介入店长和团队的管理；随时与品牌保持良好沟通，根据市场变化打造有特色的服务和产品。

拥有合适品牌的酒店非常多，不可能针对每个酒店或不同地区单独安排和管理。这就需要我们的投资人有这个能力。

当然，这对投资者来说要求有点高。如果投资者本身有能力，这是一种选择；如果投资者暂时没有掌握这些技巧，也可以选择加强与第三方酒店服务咨询机构的联系与合作，对酒店设计、硬件投资等做市场调研与分析。

我也强烈建议你和老股民交流。一些投资新手朋友来找我，我会和他们一起分析我的亏损。希望我的学费不要重复在他们身上。

2.交给品牌方

准确把握市场变化，打造差异化产品。

在和川渝的投资朋友交流的时候，我对品牌方最大的期待就是他们会有一个强大的团队，去研究不同的需求，从服务、文化、功能等方面做出准确定位的产品。

在运营过程中，根据消费者和市场的变化，希望品牌能够比投资者更快地认识和把握市场变化，进而不断丰富和完善服务内容，使自己的产品更加接地气，增加运营收入，实现更好的投资回报。

在加快发展的同时，不要降低质量。

各个品牌的开发势头很猛，导致开发团队面临很大的竞争压力，物业控制和市场定位大不如前。

加强人才储备

随着品牌的扩张和项目的增加，各个品牌都面临着人才的短缺，发展速度和深度之间存在矛盾。

投资人很难自己判断酒店的选址、产品定位、筹备、经营变化和未来趋势。

品牌需要扎根运营，服务好项目。他们想把更多的时间和精力花在管理团队的培训上，而不是花更多的时间在拓展项目上。

如果品牌太忙顾不上，为了保证我们的投资质量，长期投资酒店，有很多经验教训的投资人可以考虑扎堆成立一个酒店咨询机构，既服务自己，也服务新的投资人。

这样既保证了专业性，又不仅仅是从品牌利益的角度考虑问题，而是从整个市场的角度考虑问题，也缓解了品牌与投资人之间的矛盾和隔阂。

未来前景

1.继续投资酒店。

我也和酒店同行沟通过。近几年酒店回款速度明显放缓。为什么要继续投资？

与其他行业相比，酒店行业具有很强的稳定性:分工明确，成本控制清晰，是一个相对规范的行业，有很好的市场规模。虽然赚快钱的市场已经过去了，但是我们可以通过分工获得稳定的回报。

而且酒店投资是先苦后甜的:前期准备相对复杂辛苦，后期回到这个阶段花费精力少，收益相对稳定。

以前是做设计和工程的。当我完成一个项目时，我必须想办法获得第二个项目。项目完成后，有许多麻烦的事情要处理。

相对来说，做加盟酒店，品牌方的管理团队负责开业后的日常运营，我需要花费的精力相对较少。

总之，投资酒店意味着“痛并快乐着”。

所谓痛苦，就是每一个项目从拿项目到准备、开业都需要很长时间，需要很大的精力。

尤其是刚开始做酒店的时候，对消防和城管的政策和规范不太了解，走了很多弯路:有些物业因为历史遗留问题，按新规不能通过消防验收。我们要和政府相关部门解释甚至博弈。这个过程很痛苦。

所谓幸福，就是你辛辛苦苦辛辛苦苦建起来的酒店终于开业，开业后可以享受到相对稳定的经营回报的成就感。

2.视物业情况，决定加盟还是单身。

如果我再做大型酒店，我还是会加盟品牌；如果体量比较小，我会考虑自己做有特色的酒店。

3.优先考虑大城市。

投资之后，我会以大城市为主，至少省会以上。

4.试着做出一点小小的改变。

最近比较关注几个传统的国产品牌和一些国外品牌。对中端标准酒店的投资会更加谨慎，在川渝市场重点投资具有景观元素的小型个性化酒店。

5.谨慎选择项目和品牌。

现在我也在找项目，但是对项目的评估会更加严谨。希望和有特色能带来更好运营的酒店品牌合作。

写在最后

首先感谢合作伙伴对我的充分信任。疫情以来，酒店经营业绩下滑严重。我每个项目都有不同的合作伙伴，他们有不明白的地方。我们要和他们沟通，大家都很理解他们。

其次要感谢几家酒店的品牌商，他们对酒店管理和成本控制给予了很大的支持。

然后，我想对我的老股民朋友们说:我们在这个行业这么多年了，会一直坚持到春天的到来。

最后，从我个人的角度来说，我投资酒店以来学到的最重要的一点就是和各种各样的人交流。以后最期待和目标明确，心态平和的人交流。