装修公司风险分析与控制

中国饭店协会连锁酒店专业委员会常务副会长、广西区负责人陈斌先生，也是华南、华中、东北地区资深酒店投资人。从事酒店投资10年，共有12家高端酒店在运营，总投资过亿，擅长有效控制资金和时间成本。

从地域上看，陈先生的酒店投资主要分布在广西、湖南、广东，最远的在东北长春。从品牌的角度来看，有5个维也纳，6个维也纳国际和1个尚易加。

他认为投资酒店要理智理性，在赚钱的基础上回馈社会；装修费用的20%会被“偷”，装修中的风险规避是一种成本控制的方式。

以下内容根据陈斌在现场对话中的自述整理而成:

投资酒店之前做过医药销售，接触过房地产行业，经营过广西金融办批准的合法小额贷款公司。

小公司利润高，但风险大。相比之下，酒店投资虽然利润低，但现金流和抗风险能力更好。

于是，2012年，我开始尝试酒店投资。

10年酒店投资经验，

赚钱是第一要务。

目前我投资了12家在运营的酒店，其中9家已经回本。

因为不想在酒店上投入太多，所以投资的酒店大多是出租物业。

第一家酒店:广西南宁维也纳国际酒店动物园，共332间客房，七八个会议室，总投资5000多万元。

当时没有经验，不知道怎么签物业，导致酒店开了两年多，交了一千多万的“学费”。

我们的房产是平房，土地和房屋的性质是三产用地。租金是每套30元。但是签合同的时候，物业的交付条件没有写好。我拿到物业的时候，它连消防都没通过一次。

光是修复一、二次灭火就花了400多万；我们要建墙，做给排水等。在整个物业根据酒店房间的数量、设计和规格，多花上百万。

如果签物业租赁合同，要求必须全部铺设隔墙，做好给排水，安装消防喷淋系统。一把火下来，大概能省一千万。

所以，酒店投资新手一定要在物业签约时关注交付条件，计算好自己可以接受的租金和未来物业装修的费用。

第二家酒店:广西南宁长湖路，投资1000万，两年半回本。

尝到甜头后，我陆续投资了维也纳旗下的11家酒店。

印象最深的是广东湛江的维也纳国际酒店。广东省消费能力很好，我的成本低到很多投资人朋友都不敢想象。

为什么？因为我把酒店所在的整个物业都租出去转租了，实际上我自己要付的租金很少。

疫情爆发快三年了，我看到很多酒店因为房租高而陷入困境甚至被挤垮。但因为租金低，我的店不仅早早就回到了原价，目前还一直处于盈利状态。

所以，以后我们在选择酒店物业的时候，还是要想办法降低租赁成本。

我还有一家维也纳国际酒店，在湖南长沙五一广场和步行街附近。2016年10月项目中标，建成8个月，共有240个房间。2017年开业，3年返本。

虽然每天每平米租金高达50元，但酒店位置好，生意好，房价高。疫情发生前，RevPAR可以达到280元左右。三年前有个展览，最高卖1000块一个晚上。

还在广西桂林投资了一家酒店，至今未还。桂林虽然是知名的旅游城市，但是当地酒店太多，供大于求，市场竞争激烈，导致酒店价格和利润水平提不上去。

疫情爆发前，淡季“标间+早餐”的团队价格只有100元左右。所以我建议其他投资者朋友尽量不要再冲进这片“红海”了。

仍有2家酒店未恢复原样，主要受疫情影响:

一家是位于广西南宁中华路的尚易优质酒店，于2020年8月开业。开业没几个月，就遇上了疫情。目前很难操作，只能将其损失降到最低。

另一家是吉林长春的长城维也纳国际酒店，2021年8月开业。今年3-4月，长春疫情严重，一度封城，酒店收入大幅缩水。

根据我对这12家酒店的投资经验:

在投资前期，我们的投资人最好亲自参与市场调研，根据自己的市场分析结果量入为出，根据附近客人的消费能力和审美偏好来确定酒店定位和设计，并做好相关的投资预算。

在后续装修的过程中，也要尽可能的在实践中积累经验，控制装修成本。

做好以上两点。酒店开业后，只要经营没有大的问题，基本上很快就会回到这个循环。

一般酒店管理秘诀

目前我所在的12家酒店，客房数量都在160间以上，最高的有332间。

一般来说，酒店，尤其是200间以上的酒店，如果只靠散客、会员、OTA客户，很难达到80%的入住率，更别说满房了。

因此，酒店客人必须以会议客人和团队客人为主。所以酒店的会议室一定要多，至少五六个。

我前面提到过，维也纳国际动物园和广西南宁的尚易优质酒店有七八个会议室。

同时，酒店收入不能只靠客房收入，还要建设一些配套设施，在客房的基础上做溢价。

没有很好的规避风险，

20%的装修费用会被“偷”

1.20%的费用是如何被“偷”走的

我投资的前两家酒店都是专业装修公司装修的。但是装修公司为了获得更多的利润，会降低工程质量。

尤其是隐蔽工程，那些验收时看不清楚的东西，总会有问题。这也是酒店最容易“偷”装修费用的地方。

比如很多装修公司为了省钱省事，不做好防水工作，闭水试验敷衍了事。

对于装修公司来说，他们会想办法从各方面获取更多的利润，工程质量不好。他们只要“混”承兑，事后就不买单；但对于投资者来说，防水费用虽然在酒店总投资中占比很小，但却是酒店装修的重中之重。

一旦在工程施工和验收过程中没有注意到防水工程的渗漏，酒店投入运营后就会遇到很多问题，事后再做就很麻烦了。

在此，我从自己的血泪教训中总结出一些检验防水工程的建议，供投资者参考:

首先，

防水应该有很严格的流程，循序渐进，拍照记录:先刷卧底，再刷五遍防水涂料，然后做二次排水，再贴砖。之后进行了48小时闭水试验。

第二，

在选择防水涂料的品牌时，一定要选择黑豹、东方雨虹等知名品牌。不要存了这个钱最后吃大亏。

简而言之，酒店所有的隐蔽工程都可以类比到上述原则。如果装修队偷偷降低质量，可能会在不知不觉中偷取酒店20%的装修费用，对开业后的正常经营造成很大影响。

比如吊顶的部分:签订装修协议时，对方必须按照双层板的用途报价。但是如果你不注意，他们可能在真正装修的时候会把双层板换成单层板。

刮了腻子后看起来很漂亮，但是过了半年或者一年，腻子和木板就会开裂，重新刷漆不仅难看，还会影响酒店的正常运营，花费更多。

这些风险其实是可以通过有效手段避免的。

二、如何通过风险规避来挽回损失的20%成本？

规避上述风险的方法是:在隐蔽工作过程中，需要有人盯着。

维也纳早期，每个酒店都有一个项目经理住在店里，帮忙看装修公司怎么施工，现场拍照检查。他们非常专业和负责。

所以我建议投资人朋友派一个有责任心，有见识的人入住酒店，由他来负责这项工作。

另外，一个靠谱的装修团队很重要。

在这里给大家分享一下我选择装修队的技巧:面对一些不同的装修队，首先要看他们装了多少家酒店，装了哪些；然后，问业主如何评价自己的装修；最后，对要入选的队伍进行综合比较。

我们业主也讨论过，以后要做一个酒店装修公司的黑白名单。让投资者更有效率的做出选择。

在选择了理想的装修团队后，我们的投资人还需要做以下工作:

第一，避免工人和管理者的矛盾；

第二，明确工人的施工界限和流程，避免返工；

第三，及时支付工人工资。

建议

第一，品牌方面

希望品牌方的管理更加人性化，多和投资人沟通，不要把自己当成一个居高临下的管理者。

第二，对于投资者来说

1.市场调研，靠品牌不如靠自己。

酒店开业前，品牌会帮忙做市场调查。市场调研做得好不好，是影响投资收益的一个重要因素。然而，投资者而非品牌遭受了糟糕的回报。

我们都说:利益相关方会更用心，所以我们的投资人分析数据都是亲自动手，而且大多比品牌更认真，数据更真实。

2.酒店位置>租金>品牌

酒店投资的第一要素是物业位置。在中心区选择一个好的地段，投资会很快回到这个周期；不建议在太偏远的地方投资酒店。

租金也是一个重要因素，租金水平一般与地段质量成正比。在保证好的物业位置的前提下，尽量降低租金。

评判品牌选择的标准也有两个:一是品牌的管理风格和水平，二是其会员渠道的质量。

3.物业签约，注意交房条件。

对于利用租赁物业进行酒店投资的投资者来说:如果签订租赁合同时忽略了对物业交付条件的约定，那么如果对方交付条件太差，投资者就会浪费很多时间，增加很多成本。

4.装修避坑，咨询老投资人。

我装修避坑的经验是从过去的投资教训中总结出来的。

新手投资者想知道如何最快的避坑，花更少的钱，只能请教更有经验的投资者。

关于未来

一、旧酒店的改造和翻新

近两年，股票市场上关于老酒店改造的话题非常热。现在也在接触相关事宜，准备对投资的一些比较老的酒店进行改造。

据我所知，如果进行装修，包括装修到开业的所有费用，维也纳酒店单间装修费用大概在8-10万元，维也纳国际酒店大概在10-12万元。

1.把房间大的酒店分开。

我投资了大量的酒店客房。在目前的疫情下，我的方案是:尝试分出一些房间，成为电竞酒店或者加盟另一个品牌，达到流量共享和去库存的效果。

我曾经看到过一个城市快捷酒店，有210多个房间。疫情期间很难住满房间，所以我拿出80多个房间加入了郝散酒店。做了两个酒店前台，而客房部和工程部都是一个团队的。

酒店开业后，改造了80多个房间，以前是空，入住率达到80%以上。

所以我认为，双品牌是可行的，如何实施取决于如何与品牌进行磨合和沟通。

2.选择转型的品牌。

华住集团管理规范，会员比例高，但旗下很多品牌都很规范，不可能不规范。

如果我们选择转型加盟，他们会要求我们把现有酒店的旧设施和装修全部砸烂，按照他们的要求重新装修，有点浪费。

考虑到成本控制，我会倾向于选择装修不那么严格的品牌，可以保留部分原有装修品牌加盟转型。

3.合理利用旧资源

在老酒店的改造中，家具和软装是比较贵的两个方面。

我知道有一些新的PVC材料，可以通过贴膜把以前家具的颜色变成非常现代的配色，不仅节约成本，而且可以快速施工。

所以，我准备在一些酒店的装修中尝试一下。

第二，新项目的投资兴趣

前几年想去武汉投资酒店，也看了几个项目。贾黄岗这个项目已经谈得差不多了，但是因为种种原因没有完成。

没过多久，武汉就遭遇了严重的疫情，于是暂时搁置了在武汉投资酒店的计划，准备等到疫情过后。

除此之外，我最近也在研究乡村振兴和针对特定人群的特色旅游服务。

写在最后

投资酒店已经成为我的一种感觉。

因为我可以在挣钱的基础上，通过纳税和提供就业来回馈社会。

尤其是疫情期间，无论酒店遇到什么困难，我们都会每月按时给员工发工资。每次发工资，我都觉得挺自豪的。

也希望能和其他坚持做酒店投资的老板交流，我们一起为行业赋能。

我的12家酒店，每家都有3000-5000万的投资。虽然我是大股东，但是因为收入稳定，很多亲戚朋友都来投资酒店。

感谢这些合作伙伴对我的信任，愿意把这么多钱放到我这里来帮助他们运营。

以前我赚钱的时候，总是定期给他们分红，当时心理负担并不大；谁也没想到疫情会持续这么久。这期间除了湛江、益阳等部分酒店，其他都在亏损。

但是他们都对我有信心，也很理解我。我相信疫情很快就会过去，我依然会带领伙伴们一起赚钱。