集体建设用地使用权评估规范

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自然资源部、中国土地估价师和土地登记代理人协会组织专家起草了《农村集体土地价格评估技术导则》，于4月22日正式发布实施。

《技术导则》通过构建农村集体土地价格评估全覆盖技术体系，进一步规范了农村集体土地价格评估，解决了集体土地入市的一个定价问题。

《技术指南》包括12个部分。这里就梳理其中的一项，即集体经营性建设用地使用权价格评估。《指引》主要规定了集体经营性建设用地使用权价格评估的五种方法:

第一，收益还原法。使用这种评价方法，需要考虑年总收入、年总成本和降低率。在确定年度总收益时，若待估土地缺乏营业收入数据，可采用当地同类行业的客观营业收入数据，可进行核对和修正；根据当地相关规定计算年度总成本；在确定还原率时，还原率采用土地净收益与价格比的方法计算。如果缺乏适用的市场交易数据，选择其他方法计算减量率，集体建设用地减量率通常略高于同区域同类型国有建设用地减量率，相差不到3个百分点。

第二，市场比较法。这种方法只有在有集体土地交易的例子时才能采用。同一区域或同一供求圈内三年内可比实例少于3个时，可适当扩大案例搜索范围，时间选择周期可放宽，但应根据市场变化进行必要修正。

第三，成本逼近法。使用这种评估方法，需要考虑土地购置费、土地开发费、相关税费、利息、土地增值等因素。确定征地耗时，需要结合该地区的土地利用结构。对农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定征地费用；通过旧村改造调整、土地整治、增减挂钩等方式形成的新增集体建设用地。，需要考虑与新区建设和旧填海区拆迁直接相关的客观成本。

四、公示地价系数修正方法。在已经制定并公布集体公有土地价格的地区，可以采用这种方法进行评估。但不得利用国有建设用地公开地价体系直接修正和评估集体建设用地价格。

此外，在评估过程中，还可以使用残值法。在运用主要估价方法对集体经营性建设用地使用权价格进行评估时，除遵循《城市土地估价条例》的相关规定外，还应注意集体土地市场的发展和集体土地空的分布特征对地价形成的潜在影响。

以上是对集体经营性建设用地使用权价格评估方法的简要回顾。集体土地入市是一个复杂的过程，关系到亿万农民的切身利益。除了估价方法的规定，政府有关部门还需要进一步细化和明确哪些集体建设用地可以入市、如何入市、入市后土地增值收益如何分配等问题。