二手房房屋买卖二手房交易费用怎么计算

房屋买卖在我们生活中应该是常有的事情，一手房和二手房交易是有很大的不同，一手房交易和二手房交易所需要缴纳的税费就不一样，而是金额也不同，所以想要购买二手房的朋友，需要对交易费用有所了解，这样才能做好这方面的准备。那么，二手房房屋买卖有哪些费用？二手房交易费用怎么计算？

二手房房屋买卖

二手房房屋买卖费用包括印花税，契税，个人所得税，土地增值税，综合地价，房屋权登记费，买卖合同公证费，房屋评估费，房屋产权登记费等等。

1、印花税：印花税包括交易印花税、房产证印花税两种。近几年国家有免除印花税费，但是只限定子普通的个人住宅房，其他类型的二手房依旧征收，税率为百分之零点零五。

2、契税：主要的是交易房产和地产，包括不同的住宅、商用房及土地转让。契税的缴纳税率是百分之三，如果是第1次购买房屋可以减半征收。

3、个人所得税：个人所得税在交易的时候有不同的形式，有的是房产交易差额计税，有的是房价总额计税，我们需要根据具体的情况而定。如果房屋居住满两年，免征个人所得税。

4、土地增值税：土地增值税的税率为百分之一。土地出让金是一种房屋交易的税费，这种税费并不常见，主要是对已购公房征收的税费。这种土地出让是买方缴纳土地出让金，其他住房不包括在内。

5、综合地价：这种主要是针对国家建设的经济适用房，这类住房一旦再次上市交易，那么就需要缴纳成交价的百分之十的税费，超过五年可以免除税费。此外还包含有房屋权登记费、买卖合同公证费、房屋评估费、房屋产权登记费。二手房交易的费用中，如果是通过中介购买房屋的话，一般还要给中介费，一般的费用是百分之二。这个价格可以协商。

二手房交易费用怎么计算

1、营业税，由买方支付。这项营业税则是由城市维护建设税、费附加谁、地方附加谁和销售营业税组合组成，其征收的税率为5.6％。

2、个人所得税由买方支付。应纳个人所得税＝计税的价格1％（或是1.5％、3％），一般的个人住房转让的个人所得税核定征收率标准按照普通住房由房价的1％缴纳，非普通住房或非住宅类房产由房价的1.5％缴纳。同时对于个人转让自用2年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。

3、土地税由卖方支付。房屋产权已经取得满五年的则免征，若是未超过产权五年的则按二手房房价的1％预缴纳，并按照超率累进税率计算，多退少补。房屋交易手续费由双方支付，按房屋建筑面积6元／平方米交纳。二手房过户房屋产权登记费（由买方支付）：80元。

二手房房屋买卖费用有哪些？二手房房屋买卖包含的费用是非常的多，并不只是房价这么简单，大家一定要全部的费用都了解清楚，这样才能提前做好准备。二手房交易费用怎么计算？二手房交易费用计算要根据具体的项目来定的，上面做出了具体的介绍，想要买二手房或者是卖二手房的朋友，一定要多了解这方面的内容。

二手房交易评估价和交易价

如果有购买二手房打算的话，大家要先了解一下房屋的质量，要找正规的公司来进行房屋的估价，这样才更有助于自己的利益，如果要购买二手房，要提前了解一下房屋的产权和房屋的质量等方面的相关问题，那么二手房评估价与交易价的差距是多少？影响二手房价格因素有哪些？下面为大家介绍一下。

二手房评估价与交易价的差距是多少？

二手房成交价和银行评估价不一样的情况：实际交易按照成交价付款，则银行贷款额度按照成交价申请贷款；如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请贷款额度。多交的首付不可以转回。银行评估价是确定房子的贷款额度，房子评估价越高则贷款额度越高，同时首付款也越高。

影响二手房价格因素有哪些？

1、地段及交通对房价的影响

评估二手房价的高低首先决定于该房屋所在的地段，对于一个城市而言，位于市区黄金地段的物业，必然寸楼寸金。在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。一般情况下，市中心区域的二手房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。另外，交通状况对房价的影响也不容忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。

2、相同地段二手房与商品房价格的对比

处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左右；房龄在五年以内的二手房，与同样情况的商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。

3、居住环境及物业管理

居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。在大量楼盘的广告中，我们不难发现一些这样的词语临山、临湖、亲水等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点，因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。同样，对二手房价的评估也会因为居住环境的优劣而上下浮动，对于二手房屋而言，小区内有山、有水、有花、有草，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。

法律主观：

房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估：(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。(2)买卖双方认为有必要时需要评估交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。(3)进行房地产保险时需要房地产评估房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。(4)申请抵押贷款时需要房地产评估向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条?国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。