二手房房屋买卖价格如何谈

首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

影响房价的因素有哪些

(1)楼层。如果是多层住宅，则3至4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7至9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50至150元左右。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，景观差异是不可避免的，一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

(2)房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的，而面积过大的房子因为总价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但是，跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

(3)户型。除了有明显的缺陷的户型，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱，同时，带明卫的比带暗卫的值钱;客厅、主卧开间大的比开间小的值钱;面积紧凑实用的相应更贵等等。因此，无论是卖房者还是买房者都要记住千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。

(4)随房赠送物品。业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否可以接受是比较难定的，所以定价前要考虑好赠送物品的价格。

二手房一般能砍价百分多少二手房交易谈判技巧

买二手房怎么砍价？买二手房降价需要技术.买二手房要谈价格，这个道理相信大家都知道.但是，怎样才能以最低的价格买到自己的心呢？这需要技术，只要掌握得当，就可以以最低的价格把房子放进袋子里.下面是2017年买二手房必备的五大砍价技巧.

一、对症疗法.讨价还价应注意对症疗法，而不是盲目还价.通常，有两种卖方不容易接受报价.一个是交换房间的卖方，他们为了减轻负担想卖高价，所以不容易接受报价.另一个是急卖房的卖方，因为急卖房的招牌价格往往低于市场水平，所以在这种情况下要报价的话，就会白白溜走机会.

二、避免狮子张开嘴.买房子的价格决不能让狮子张开嘴.因为即使很多卖方耐心地听取你的意见，他们也不会接受狮子张开嘴的价格.因此，报价也应随行上市，不参考以前的价格，必须根据现在的市场行情进行，成功的可能性增加.

三、挤出水分.目前，市场上有很多二手住宅被称为精致住宅，但其装修程度远远不能与精致住宅相等.有的甚至已经使用了几年，很多地方都被破坏了，有的房子屋顶有泄漏和房型设计有问题等问题.一般来说，房子的缺陷需要买方仔细检查，卖方不会积极通知.因此，如果买方发现这些问题，他们可以根据其维护程度或缺陷进行补偿.

一、二手房一般能砍价百分多少

1、其实在砍价的时候，并不是根据房子的报价来砍的，砍价多少也是有规律可循的，首先要建立价格体系，然后根据价格体系进行砍价。

2、二手房价格体系：

(1)价格占比：

楼层占比：40%，朝向占比：30%，噪音占比：15%，景观占比：10%，保养占比：5%等;

(2)从整体上看：

楼王：小区最高单价，价格=均价X(1.1-1.15);

第二档：面向小区会所或学校或小区内部商铺，有固定时间的噪音影响，价格=均价

第三档的价格：朝向公路每个时间段都有噪音并且灰尘极大，价格=均价X(0.9-0.95)

(3)从楼层上看：

高层中层底层顶楼或1楼，价差在200块/平方米;

(4)从朝向上看：

南北通透正南东南东向西南东北西北，北向，南北向价差：2000到3000元/平方米;

(5)从景观上看：

望江或中心花园景观最佳-加分，望停车场垃圾场-减分

3、所以可以根据二手房价格体系进行还价，以小区的均价为基准，不要根据房东的挂牌价来还，可以根据这个小区同户型的近半年最低的历史成交价，9-95折去还。

二手房交易谈判技巧

1、避免房价泡沫

二手房的价格是有评估依据的，可以从相同路段的新房出售最低起价来判断所购买的二手房的大概房价，避免卖方报价虚高而产生的价格泡沫。

2、攻其软肋

这点与普通的商品的砍价一样，就是找出卖方弱点，有足够的谈价资本，就可以谈个理想的价位。例如卖家如果急于出手变现的话，如果一次性付款可以谈到较大的折扣。

3、拆分出价

很多二手房的价格是以包价出现的，例如双证及过户费都由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内，并且略有上浮。所以在谈价的时候可以细分来谈，例如提前还贷的有关费用应该有卖家自行承担，而不是将其放在房价当中。

4、戳其痛点

在买二手房时，除了房子的的户型、面积大小之外，还要注意一下对方卖方的原因，这一点十分重要，这就是房主的痛点所在，只要抓住了，砍价力度会大大上升。

二手房交易是存在不少的“猫腻”的，不要那么实诚，别人说多少钱，就给多少钱，就像“待宰”的小猪一样。要先做好周围的市场调查，自己心中有一个价格，再去谈判。二手房谈判能砍价多少，就要看自己的谈判能力在哪里了!