为什么说麦当劳其实是地产公司，餐饮只是它的“外壳”？

虽然说麦当劳表面上就是个卖汉薯条的，但其实人家也是做房地产的，万万想不到吧，不会卖薯条的房地产不是好的快餐巨头。

麦当劳的营收利润又是以其经营模式为基础的，其经营模式主要分为自营店和加盟店，加盟店的加盟费又分为两部分，并且数字都是很可观的。在房地产方面赚大钱，麦当劳靠的是买卖热门商铺，以及从加盟店收取高额租金。

麦当劳的盈利模式是分为三个层次：一、销售产品获取部分利润，其中汉堡是以不盈利甚至亏损为代价来打造爆款，吸引流量，薯条、可乐等其他产品利润较高，加上有半成品供应链加持，可以创造相当一部分利润。二、特许经营权收费，比如，我国大陆区为每店500万，基本为纯获利，但总量不大。三、通过购买房产或长期租赁房产，然后加价（20%以上）转租给特许经营商，获取巨额利润。

当然，虽说也是做房地产的，但是其实麦当劳的核心还是快餐，因为其他所有的一切，都是必须依靠于它的快餐来发展，并不只是“外壳”，因为没了它的核心吸引力，其它的副业也是不会有优势的。

的确很有意思，这感觉就像我们的身边一直站着一位神秘人，他最拿手的其实不是炸薯条和做汉堡，而是选地方、赚大钱。

麦当劳的“房子”都选在了哪里呢？通常是在最繁华的街道上，显眼的转角处，并且会有独立的楼梯直通二楼或者地下室。这么好的位置当然需要花费大力气来研究和选择了，收益自然不会低。

之所以说，麦当劳是一家“地产公司”，也许就是因为它的收入结构。据其2016年的财报来看，麦当劳营收利润的50%来自于地产出租，40%来自于品牌授权，剩下的10%来自于餐厅运营。

而营收利润又是以其经营模式为基础的，麦当劳的经营模式主要分为自营店和加盟店，加盟店的加盟费又分为两部分，并且数字都是很可观的。在房地产方面赚大钱，麦当劳靠的是买卖热门商铺，以及从加盟店收取高额租金。

难怪麦当劳的创始人克洛克曾说，自己的生意实际上就是房地产。拨开麦当劳的洋葱皮，我们可以发现，在技术上其属于食品行业，但在本质上其是居于房地产行业的。

麦当劳之所以一直在卖汉堡包，是因为这是能够带来收入现金流的最佳产品。简单来说，麦当劳就是靠着汉堡，才赚来租户支付的房租。

但即使是这样，麦当劳还是区别于其他真正的地产公司的。恐怕很少有麦当劳里的员工，会认为自己其实是在地产公司上班的。可以说，麦当劳“伪装”的很成功嘛。

实际上，我觉得麦当劳公司投身房地产事业应该是“无心插柳柳成荫”之举。 起初麦当劳还是直营店，餐饮是主要的盈利点。只是后来随着麦当劳大幅度的扩张，开多店资金流便成了问题。于是Kroc听从了Harry Sonnrborn的采取加盟店模式的建议。即通过土地购买或者长期租赁，然后把这些土地租给麦当劳的某个分店加盟商。再通过土地抵押的形式，从银行那里获得进行下一步扩张的大量贷款。就是这样，麦当劳连锁加盟的版图越来越大，金拱门更是在扩张之路上停不下来。

我认为，麦当劳是一家餐饮公司还是房地产公司并不重要，麦当劳的核心业务依然是餐饮，毕竟土地租赁也是为餐饮业务服务的。而麦当劳之所以能获得巨额加盟费，和餐饮的品牌价值是分不开的。 作为快餐文化的象征，麦当劳是举世公认成功的，不得不说金拱门自身已经成了一种文化。 如果硬要说麦当劳是一家房地产公司，好像也不太合适。

麦当劳应该说是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。为什么这么说呢？

1、首先看麦当劳的商业模式：

麦当劳的餐厅门店有两种形式，一种是直营店，直营店就是麦当劳亲自投资运营的店。麦当劳的直营店，赚的是商品的差价。

一种是特许经营店，寻找加盟商一起和它来开这个店。作为加盟商，前期需要出资，出特许权的使用费，然后每年从这个店的营业收入分成给麦当劳，也就是品牌授权费，麦当劳就会授权你使用它的商标、产品、给你一套标准化的操作流程。加盟店呢，赚的是三个部分的钱：

第一部分是初始保证金，如果想加盟，先要给麦当劳一笔保证金。

第二个部分是授权费，这个部分其实是年度销售额的一个百分比。这个数字在不同地区也不太一样，平均在4.5%左右。也就是说，授权加盟店每年要把店里销售额的4.5%交给麦当劳，作为授权费。

第三个部分更有意思，是加盟店为麦当劳贡献的大头收入——租金。这相当于麦当劳变成了一个二房东。它会先为一个店选好地址，然后做好前期的各种准备工作，而如果你想要加盟的话，就要从麦当劳那里租这个店面。因为你能拿到的租金和麦当劳能拿到的租金完全不是一个概念，所以麦当劳可以在中间赚一个差价。

2、再来看麦当劳的营收结构：

这组数据来自于麦当劳2016年的年度财务报告里的官方数据。

第一组数据，是直营店和加盟店分别给麦当劳贡献的收入有多少。2016年，麦当劳整体收入是246亿美金，其中直营店有153亿美金，加盟店是93亿美金。也就是说麦当劳的全年收入里，超过60%是直营店带来的，不到40%是加盟店带来的。

第二组数据，是直营店和加盟店利润的比较。 在2016年，直营店的营业利润，基本可以理解成税前利润，是26亿美金左右；而加盟店是76亿美金左右。也就是说，麦当劳的利润里面，有大概3/4都来自加盟店。或者说，虽然加盟店收入占比才40%，但是利润占比却占了大头。

直营店里面，所有的食品原料、店面租金、人员工资等等，都是要算作成本的，所以扣完这些之后利润也就不高了。

而在加盟店里面，这些都是加盟店的店主承担的，麦当劳收的就是租金和授权费。所以利润会非常高。加盟店的收入，一年93亿美金，这里面，租金是61亿美金，授权费是31亿，剩下的1亿是保证金。

麦当劳现在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店。也就是85%的麦当劳都是加盟店。

正因为租金占了麦当劳每年利润的大部分，所以有些人会说，麦当劳其实是一家房地产公司。麦当劳完全利用的是麦当劳本身品牌好、能带动周边的效益甚至地价，通过麦当劳的选址和后续操作，让地价升值，然后转租给别人，好像这和一个地产商也没什么区别。

但回过来说，如果麦当劳没有认真经营的快餐产品，没有把自己的品牌做得这么好，不能通过自己给周边区域带来人气的提升和地块的升值，那么也就不会有人和它合作。 麦当劳应该说是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。

上学那会简直在肯德基，我表弟在麦当劳，在我们这麦当劳的选址不如肯德基，而且只有一家在老城区，顾客不如肯德基多，我问他你们顾客那么少为什么还能经营下去，他说靠总公司，我问他房租什么的呢，他说麦当劳做地产的，我还纳闷，之后和我说麦当劳的店面都是买断的。

其实算一笔账，如果个人买断店面，分期付款，自己用店面干点其他事情，每月还月供要比租店面交房租要挣钱而且省钱。我就遇到过我们的客户，他在同一小区，一处120平楼房，一个45平方，外加沿街80平，月供一共9000元左右，他用沿街自己做生意，月入2w-3w，每处房子月供假如3000多，实际沿街一年房租才3w，但是要知道其他沿街一年房租10w左右啊。

许多人认为麦当劳作为快餐巨头是做薯条和汉堡的，但是从财务报表看出，它的房地产业务为它贡献了许多的利润，远超快餐行业。

也可以这样说，如果没有麦当劳的房地产，麦当劳就不会有今天。

本是做快餐起家的麦当劳在扩展业务时，不卖地区连锁权的麦当劳遇到了资金流的问题，为了使得麦当劳获得更好的发展，麦当劳公司的总裁克罗克听从了Harry Sonnrborn的采取加盟店模式的建议，成立了连锁房地产公司。麦当劳通过购买土地和租赁的方式获得店面后，将店面租给连锁店长主，麦当劳在其中赚取差价。麦当劳同时还要求，当店铺做到一定水准后，各店必须缴纳一定的营业百分比，作为增值租金。值得一提的是这百分比由初始的5%逐年增加。

如今随着麦当劳版图的扩大，土地越来越多，只有三分之一的直营店，其他全部来自加盟店，也就是租金收入。

不过，麦当劳还是以快餐行业为主业的，房地产业务只是为快餐行业所服务的，所以这以说法也不是太准确。

麦当劳是一家举世闻名的餐饮巨头。但是大家却不知道，餐饮公司只是麦当劳的“外壳”，本质上，麦当劳主要靠地产赚钱，它主推的核心是一家地产+品牌公司。

麦当劳利润大部分来自地产

表面上看，麦当劳有两项业务：

1. 餐厅直营（Company-Owned Restaurants） ，也就是麦当劳自己运营的餐厅，收入全部归麦当劳。

2. 餐厅加盟（Franchise） ，加盟商运营餐厅，麦当劳向加盟商收部分抽成。主要包括两块：加盟费和房租，加盟费抽成一般为餐厅收入的 4%～5%，租金扣点一般为餐厅收入的 9%～11%。

没错，除了加盟费，加盟商还要向麦当劳交房租。2016年，麦当劳的租金收入为61亿美金，而加盟费收入才31亿美金。

因为麦当劳具备房地产企业同等超强选址能力。

麦当劳门店所选的位置，基本都是在市中心的黄金地带，人流量大，而且他们还有专门选址分析部门，分析有潜力在开发的低端地段，然后低价把店铺买下来，坐等店铺升值，在通过特许加盟的方式把店铺高价租给加盟商，赚取租金和品牌加盟费。

2016年底，麦当劳有31,230家加盟餐厅。也就是说，47%的加盟餐厅（14,763家），要么地在麦当劳手里，要么地和房都在麦当劳手里，要么交房租，要么交地租。

据其2016年的财报来看，麦当劳营收利润的50%来自于地产出租，40%来自于品牌授权，剩下的10%来自于餐厅运营。

麦当劳其实是靠自己的品牌赚钱

麦当劳现在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店，也就是85%的麦当劳都是加盟店。正因为租金占了麦当劳每年利润的大部分，所以有些人会说，麦当劳其实是一家房地产公司。

麦当劳完全利用的是麦当劳本身品牌好、能带动周边的效益甚至地价，通过麦当劳的选址和后续操作，让地价升值，然后转租给别人，好像这和一个地产商也没什么区别。

但回过来说，如果麦当劳没有认真经营的快餐产品，没有把自己的品牌做得这么好，不能通过自己给周边区域带来人气的提升和地块的升值，那么也就不会有人和它合作。

所以说，麦当劳应该是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。

想起星爷在国产凌凌漆里的一个段子:

看起来想一个刮胡刀，其实它是个吹风筒

你以为我们吃了这么多年的麦当劳是一家餐饮企业么？

错！实际上他是一家地产公司。

说到这里你可能有点接受不了，难道我们一直在一家地产公司里吃汉堡。先别急，听完下边的分析，你就会觉得我说的有道理了。

我们来看下麦当劳2016年的财报：50%的利润来自地产出租，40%利润来自品牌授权，只有10%的利润来自有餐厅运营。

所以你会大吃一惊吧，其实这一点也不奇怪。我们来分析下麦当劳的商业模式：

麦当劳的商业模式：自营店+加盟店模式

自营店： 麦当劳自己运营的快餐店，通过汉堡+薯条等食品获得利润。从2016年的财报来看，麦当劳旗下自营店的销售收入为152.95亿美元，占公司销售总运营收入的62%左右，看似占了收入的大头，但是餐饮行业的成本和开支也是相当高的，除去各项成本（广告费，管理费用，店租，员工费用等等）自营店的纯利润只剩下7.39亿美元。

加盟店： 这部分店铺由加盟商和麦当劳共同运营：加盟商负责日常店铺的运营，麦当劳负责选址，员工培训和物料配送。 同时麦当劳要向加盟商收取加盟费和店铺租金。

加盟费分为起始加盟费（一次性收取），特许经营费（餐厅营业额扣点）然后再加上店铺租金

我们看到这两大块的纯利润分别为 31.36亿美元和38.70亿美元。

好了，看到这里我们大概就明白麦当劳的盈利模式

首先，麦当劳需要开一些自营店,要靠自营店去树立整个全球40000多家麦当劳品牌。规范加盟店的运营。也是在麦当劳创业初期为其资本原始积累做了保证。

之后有了资金和品牌的麦当劳，开始在全世界范围内选址。利用自己的综合评估体系在各个城市选择自己合适的店铺，租下或者买下店铺。然后以运营加盟的方式转租给加盟商。收取租金和加盟费用。（这两块才是麦当劳赚钱的大头）

看到这里我们不禁又回到了问题上：

麦当劳究竟是一家餐饮企业还是一家房地产企业？

很明显我们看到，麦当劳品牌的核心竞争力还是在餐饮。麦当劳的薯条汉堡（我最钟爱的麦辣鸡腿堡）以及小吃零食，还有小孩们钟爱的玩具。这些都是麦当劳品牌在人们心目中的印象。

麦当劳在全球有40000家店铺，但是依然管理的井井有条。你到每一家麦当劳里，都能够吃到质量相差无几的快餐。麦当劳是快餐标准化流程的做的最成功的餐馆之一。我看过麦当劳的员工手册——是一部有500多页左右的大部头书。里边细节化了在店铺里每一个员工的分工和行为规范。

正是做好了餐饮业，才有了后边源源不断的加盟商。麦当劳才有了不菲的租金和加盟收入。

专注做好主业，靠副业来变现收入。就是麦当劳目前的盈利模式。

其实对于这个问题，好多人只是跟风，听到别人这样说，就相信了。我个人对于这个问题有不同的理解。

之所以说卖当劳是地产公司，其一是它具备房地产企业同等超强选址能力。我们看看麦当劳门店所选的位置，基本都是在市中心的黄金地带，人流量大，而且他们还有专门选址分析部门，分析有潜力在开发的低端地段，然后低价把店铺买下来，坐等店铺升值，在通过特许加盟的方式把店铺高价租给加盟商，赚取租金和品牌加盟费。

根据麦当劳2016年的财报，盈利分布如下：50%的利润来自地产出租，40%利润来自品牌授权，仅有10%利润来自餐厅运营。麦当劳作为一家餐饮公司，其利润大头却来自出租地产。是不是有点奇怪？我们来看看麦当劳商业运行模式就明白了其中的奥秘了。

麦当劳有两种餐厅门店形式：直营店和加盟店，直营店就是麦当劳自己开，赚的是商品差价，而加盟店就是麦当劳亲自选址后，再对人员进行培训，最后授权。然后收取加盟费，最重要的是收取一大笔门店租金费。而这收取的利润，远远高于直营店卖快餐所赚的利润。这就是为什么利润大头来自地产收入的原因。

那这样说麦当劳是不是可以不卖汉堡，直接做店铺出租了？很显然是不行的，因为这所有的一切，都是依托于麦当劳的品牌效益，如果没有麦当劳的品牌做后盾，一切都将不付存在了。这就是麦当劳为什么不断推出新菜单，和打广告来确保自己的品牌价值以获得更多的特许加盟商加入，而收取加盟费和租金。

虽然收取租金是麦当劳收入中不可少一分，但是如果有一天麦当劳不卖汉堡和薯条了，他就不是麦当劳了。所以总体来说，说麦当劳是个地产公司有所偏颇，他只是在经营好自己的主业的同时，发展了下副业，可没想到副业比主业赚钱些。

这句话最早是由麦当劳创始人雷·克罗克在1974年说的，当时他为了给克萨斯州立大学的MBA班学生做演讲，在讲解商业模式时如此说教。这么多年过去，没想到这个问题竟然火了。

为了让大家更详细理解这句话，我先说说麦当劳的商业模式吧。

「特许经营模式」： 麦当劳收取加盟商的品牌授权费，将统一的品牌标准（门店选址、门店规格和装修）、统一的经营方式（2万多种软硬技术、操作流程、经营手册）、统一的供应资源（饮料、食品原料等）打包提供给加盟商。

「地产经营模式」： 麦当劳在全球范围内选择地产进行投资，凭借商业战略和合作策略低价买进，以一定差价租给加盟商。地产租金是麦当劳的主要营收之一。

「复制杠杆模式」： 麦当劳不需要经营门店，只需要做好标准统一化的工作，无论是特许经营模式还是地产经营模式，都是可以快速复制的商业模式，从而帮助门店的飞速扩张。截止2017年，麦当劳在全世界拥有30000多家店（是肯德基的3倍），其中92%的店都是这样开起来的，他们都是特许经营店。在麦当劳的战略规划里，特许经营店的比例将来要达到95%。

要做麦当劳的加盟商，必须要租赁麦当劳的地产，必须要接受麦当劳的原料供应。 因为地产行业的巨大泡沫，庞大的加盟商数量，麦当劳每年仅收房租就可以养活自己。

麦当劳2016财报显示，麦当劳的地产业务占据总营收的50%。 麦当劳的食品业务不赚钱，地产业务反而赚钱多，所以外界有麦当劳是一家房地产公司的说法。

事实上，要把麦当劳比作房地产公司，是典型以业务利润来判定企业性质行为，实在太过于数据化了。按照这个逻辑，腾讯不是 科技 公司，而是 游戏 公司？百度不是 科技 公司，而是广告公司？阿里巴巴不是 科技 公司，而是中介公司？

从麦当劳的商业模式上，我们看到了很多东西，但应以科学的思维去认识和学习。