地产波动周期下，我们看到了这家房企的“笃定”

【环球网报道 记者 王楠】在行业深度调整期中，坚持着“开发+服务”双引擎战略的龙湖成功穿越波动周期，努力兑现了承诺。

兑现承诺，“稳”字当先

2021年3月25日，龙湖集团发布2021年度业绩报告。报告显示，龙湖集团实现营业额2233.8亿元，同比增长21%。其中，龙湖集团2021年度核心净利增20.1%至224.4亿元，物业投资业务收入增37.5%至104.1亿元，净负债率46.7%稳居绿档。

对此，龙湖集团董事会副主席邵明晓在龙湖集团2021年业绩发布会上表示：“尽管很难，但我们还是如期兑现了承诺，交付了业绩。”

放在行业政策密集的2021年全年来看，龙湖毛利和销售的保持来之不易。

对此，龙湖的管理层们在业绩会上坦言，因为龙湖并没有十分高明的战略，有幸进入“安全区”，完全归结于龙湖的谨慎。邵明晓称，“2021年有房住不炒长效机制形成闭环，政策带来对行业的叠加冲击比较大，如此环境下，高杠杆的公司，或是过去3-5年没有足够自律的公司，压力会大一些。对龙湖来讲，我们始终根据自己的节奏在做。”

财务数据显示，截至2021年年底，其净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88），财务核心指标健康。

与此同时，得益于财务稳健的优势，龙湖集团的融资渠道不断拓展，平均借贷成本进一步下降：截至2021年底，其平均融资成本为4.14%，再创历史新低。

此外，数据显示，报告期内龙湖的在手现金高达885.3亿元，现金流充沛，且其一年内到期债务占比仅8%，回款率维持在90%以上的高位，皆表明公司的经营活动能够持续为其带来健康稳定的现金流。

在“三道红线”下，“规模为王”时代终结，盲目追求规模效应和高周转的房企终将面临淘汰，稳定的财务策略与持续的现金流才是企业抵御市场降温的根基。

截至2022年3月，龙湖依然是唯一获得境内外全“投资级”评级的民营房企，在行业下行周期中表现出了较强的韧性。

瑞信也在3月29日发布研究报告称，维持龙湖集团“跑赢大市”评级，上调2022-23年每股盈利预测4%-5%，目标价由52.96港元升至53.07港元，龙湖是该行在非国有房企中的首选。

六大航道表现亮眼，经营性收入提升近四成

随着市场由增量转向存量，房企规模至上的战事，逐渐落下帷幕，而持续性业务的实力，将成为新环境下，衡量行业排位的重要标杆。

根据披露数据，在2021年，龙湖集团实现经营性收入188亿元，除了传统的住宅开发业务，去年龙湖集团由商业运营、租赁住房及物业管理等组成的经营性收入提升近4成。

2021年7月，龙湖集团还进行了一轮组织升级，围绕组织扁平化、敏捷化的方向，龙湖集团原总部职能变革为赋能平台，并将地产开发业务独立为地产航道。但龙湖提出“航道”一词最早可追溯到2018年，彼时龙湖集团正式发布“空间即服务”战略。依循战略，龙湖集团通过“开发+服务”双引擎驱动推动建造、管理空间、资产、产品、服务相互促进。

现如今，龙湖集团业务已涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水产城、医养等创新领域。

财报显示，2021年龙湖集团商业运营、租房租赁业务分别实现租金收入81.5亿元、22.3亿元，对应同比增长40.1%、23%；物业管理板块全口径营业收入突破百亿元，达到104亿元（合并抵消后为75.4亿元）。

值得一提的是，作为龙湖集团在2021年全新开辟的新主航道业务，塘鹅租售已覆盖成都、重庆、北京、上海、杭州、广州等国内20余座城市，累计服务用户137.5万人，客户满意度高达96%。

而旗下租赁住房“冠寓”也于2021年首次实现盈利。截至期末，冠寓已在全国30多个高等级城市开业10.6万间房源，规模仅次于万科，出租率创历史新高，达到了92.9%。

今年1月，龙湖推动旗下物业管理板块龙湖智创生活赴港上市被业界认为是其航道实现自我造血的关键节点。

“随着龙湖智创生活登陆资本市场，不但会给股东带来满意的回报，也能更好地支持公司的发展与各航道的协同。”龙湖集团首席执行官陈序平说。

事实上，“龙湖智创生活”也并没有让集团失望，数据显示，2021年龙湖智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元，首次破百亿。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90％。

值得关注的是，2019年，由商业运营、租赁住房和物业管理组成的经营性收入达到百亿级，此也被称为龙湖集团服务引擎百亿元年； 2021年，投资性物业收入和物业管理收入达到“双百亿”量级。服务引擎在三年内实现从“百亿”到“双百亿”跃级发展。

可以看出，由六大主航道构成的“一个龙湖”业务，正在高效协同，以多元化、高质量的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破物理与时间、空间的界限，形成正向循环。

秉持长期主义穿越周期

当下，房地产行业正处在从增量市场向存量市场过渡的阶段，如何运营存量产业，也是很多房企后房地产时代的新机遇。

3月29日，根据中国房地产业协会最新发布的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，随着行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，坚持长期主义，持续、精细化经营渐成主流。

2021年我国房地产市场逐步告别“白银时代”，面对前所未有的行业调控，许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。

“企业只有不断地提升经营管理能力，优化业务结构，提升利润率，才能培养利润增长第二曲线。”某老牌地产央企称，在许多房企“增收不增利”的当下，“软件”的盈利能力或许才是行业未来的发展方向。

行业下行周期，像龙湖这样的许多房企都是开发和经营业务两手抓。万科总裁郁亮在2022年的工作会议上说道：现在万科要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。而招商蛇口在去年也正式对外宣布了持有物业“双百目标”：2025年末拥有100个购物中心、营收100亿元。此外，碧桂园、融创、华润、世茂等多家房企巨头纷纷在近两年调整组织架构，以期待多元化发展。

正如平安不动产董事长蒋达强所言：未来中国房地产商管、酒管、物管服务经营性产业等将出现市值3000亿、5000亿的企业。

“对于房企来说，注重软实力发展即在企业操盘能力和管理能力方面发力，是抵御市场降温的较好的武器。龙湖是这一轮楼市竞争赛道中较为出色的企业，其经营业绩的亮眼表现对集团健康发展与正向循环具有积极作用。”知名地产分析师严跃进告诉记者。

据悉，目前经营性业务占龙湖整体收入的比例在8%左右，未来可以进一步提升到20%左右。对此，陈序平强调，多元化的业务布局，在不断增强龙湖的盈利能力。无论是已有的六大主航道业务还是未来的创新业务，都要回归到生意逻辑,回归到现金流、利润的逻辑。争取做一个成一个，让未来的创新业务也能为利润增长做贡献。

“今年龙湖集团全口径的销售目标是3000亿元，权益销售额大概2000亿元左右。”陈序平说。而这3000亿背后的信心，更多的则是来自于龙湖对于坚守“开发+服务”双引擎驱动的“笃定”。