关于公开征求宁波市《住宅全装修价格评估规则（试行）（征求意见稿）》

第一条 为加强新建全装修住宅项目装修价格管理，提高价格透明度，制定本规则。

第二条 本规则适用于宁波市六区行政区域内的新建全装修住宅项目。

第三条 市住建局负责建立我市全装修价格评估机构名录库，并履行相关监督管理职责；市建设工程造价管理服务站（以下简称“市造价管理站”）具体承担全装修价格评估机构名录库的建立及日常管理等工作；属地住建部门负责本辖区内全装修价格评估的监督管理工作。

第四条 符合相应工程造价咨询资质且未被列入行业信用负面清单的社会中介机构，可申请加入全装修价格评估机构名录库。全装修价格评估机构名录库向社会公示，并实行动态管理。

第五条 名录库中的全装修价格评估机构（以下简称“评估机构”）对新建全装修住宅的基本装修、升级装修价格及其构成开展评估工作。

第六条 房地产开发企业应当在全装修住宅项目预售前1个月，向属地住建部门提交所有房源的装修具体方案（含升级装修方案），并提交委托评估申请。具体方案内容应包括装修设计图，装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质，主要施工工法，装修预算清册，以及其他评估所需要的有关资料。装修具体方案及其价格评估报告连同其他销售资料一并公示。

第七条 在属地住建部门监督下，房地产开发企业从评估机构名录库中随机选取一家评估机构，并签订价格评估委托合同。

评估工作实行回避制度，已参与该住宅项目造价咨询工作的评估机构不得再承担全装修价格的评估。

被选中的评估机构无正当理由不得拒绝委托，否则将取消名录库入库资格。

第八条 评估机构应根据房地产开发企业提供的资料，参考现行计价依据，结合本地评估期市场化可比价格水平进行评估，并出具价格评估报告。

经评估，对基本装修方案价格在最低限额（1500元/m2）以下的，评估机构应及时反馈给房地产开发企业，同时报告属地住建部门，待设计图和有关内容完成整改后重新进行评估；对基本装修方案价格在2000元/m2以上的，按2000元/m2计。

第九条 全装修价格评估范围仅包括住宅套内的装修费用，不含公共楼道、电梯厅、设备用房、大堂及其他公共空间等的装修费用。

第十条 装修费用标准应根据商品房预测绘的建筑面积进行合理折算，具体可参考以下公式：

套内建筑面积=房屋建筑面积-公摊面积

得房率=套内建筑面积/房屋建筑面积

套内装修标准=套内装修造价/套内建筑面积

评估装修标准=套内装修标准×得房率

第十一条 全装修住宅项目交付标准样板房完成后，在属地住建部门组织下，评估机构应参与样板房装修标准的现场核对。发现与原装修具体方案不符的，应及时反馈房地产开发企业，并报告属地住建部门。交付标准样板房如有移位的，评估机构应按原装修具体方案进行核对。

第十二条 评估机构应在接受委托之日起15日内完成受委托项目全装修价格的评估，并向房地产开发企业出具评估报告，同时报送属地住建部门和市造价管理站。

第十三条 评估费用由委托评估的房地产开发企业承担，收费参考标准见下表：

全装修价格评估收费参考标准

基本装修

升级装修

套内建筑面积为100平方米及以下的，按5000元/套标准收费；超出后按50元/平方米增加。

套内建筑面积为100平方米及以下的，按6000元/套标准收费；超出后按60元/平方米增加。

注：重新评估的，参考以上标准另行协商。

第十四条 房地产开发企业、购房者对评估报告有异议的，评估机构应及时作出解释和回应。必要时，由市造价管理站会同属地住建部门组织有关专家进行复核。

第十五条 评估机构及其从业人员应当依法独立开展评估业务，确保评估结果客观、公正；应当保守评估中获悉的有关商业秘密，不得泄露或擅自对外发布。

在评估工作中违背职业道德、价格评估有关规范和标准，玩忽职守或者与房地产开发企业串通、弄虚作假的评估机构，其做出的评估报告无效并承担相应责任；该违法违规行为记入造价咨询行业信用不良记录和行业信用负面清单，并对外公示。情节严重的，依法追究其法律责任。

第十六条 房地产开发企业应当积极配合评估机构工作，不得干扰其正常的评估活动。

对以贿赂、利诱等不正当方式干扰价格评估活动，拒不提供相关资料或提供虚假资料致使评估工作无法正常开展的，属地住建部门应责令限期整改。逾期不整改或者整改不到位的，暂缓受理该项目的预售申请；情节严重的，依法追究法律责任。该违法违规行为记入房地产企业信用不良记录。

第十七条 各县（市）新建全装修住宅项目价格评估可参照本规则执行。

附件2：

新建全装修住宅项目样板房管理办法

（试行）

（征求意见稿）

第一条目的和依据为加强新建全装修住宅项目样板房管理，提高商品住宅装修透明度，维护购房者合法权益，根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》等规定，制定本办法。

第二条职责与分工市住建局负责指导和监督全市新建全装修住宅项目样板房管理工作。

区县（市）、开发园区住建行政主管部门（以下简称“属地住建部门”）负责本辖区内新建全装修住宅项目样板房的管理工作。其中，属地住建部门销售管理机构（以下简称“销售管理机构”）负责牵头组织交付标准样板房现场检查、核对等工作，具体承担样板房公示内容的监督管理等工作；属地住建部门工程质量管理服务机构（以下简称“质量管服机构”）负责交付标准样板房装修质量相关内容的现场检查等工作。

第三条设置要求交付标准样板房可以在可售房源内设置，也可以异地就近设置。交付标准样板房应严格按照对应的装修具体方案建造，并在预售前完成。

交付标准样板房不得加装交付标准以外的软装和家电、家具、灯具等设施设备、装修材料和装饰物品。

对未设置交付标准样板房的户型，房地产开发企业应书面告知购房者该套型与交付标准样板房的差异。鼓励采用VR等技术为购房者提供未设置交付标准样板房户型的展示服务。

第四条非交付标准房地产开发企业设置用以展示效果的非交付标准样板房的，应当在样板房入户门以醒目字体标识“非交付标准样板房，仅供购房者参考”字样，样板房内非交付标准的设施设备、装修材料、装饰物品均应采用醒目标识提醒购房者。

未设置交付标准样板房的户型不得设置非交付标准样板房。

第五条检查核对全装修住宅项目预售前，销售管理机构应当组织质量管服机构、受托进行装修价格评估的工程造价咨询机构（以下简称“评估机构”）对交付标准样板房进行现场检查、核对，交付标准样板房与装修具体方案相符的，方可对外开放。

第六条检查核对异地设置交付标准样板房的，销售管理机构应当检查样板房展示内容是否符合公示要求；质量管服务机构应当检查户内空间尺寸、装修外观布局是否与装修具体方案相符，是否已提供装修主要材料和设施设备的质量合格证明；评估机构应当核对装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质等是否与装修具体方案相符。

可售房源内设置交付标准样板房的，除按前款规定检查、核对，质量管服务机构还应当对以下内容进行检查：

（一）抽查装修材料进场报检、复检记录是否齐全；

（二）抽查现场实体施工质量是否违反强制性标准；

（三）抽查分部分项工程验收记录是否符合规范要求。

销售管理机构应当如实记录样板房现场检查情况（附表1）；价格评估机构应当如实记录样板房现场核对结果，并将核对结果（或影像记录）存档。

交付标准样板房的检查、核对结果原则上不作为房地产开发企业在商品房装修纠纷中有关事项的免责依据。

第七条保留期限交付标准样板房保留期内不得擅自变更样板房展示内容，不得擅自拆除、移位或调换。

房地产开发企业应留存交付标准样板房的主要装修材料样品，留存期限与交付标准样板房保留期限一致。鼓励房地产开发企业进行留存公证。

可售房源内的交付标准样板房在保留期内销售的，房地产开发企业应当在销售前书面告知购房者，并在商品房买卖合同中与购房者明确约定房屋在样板房保留期届满后交付。

第八条样板房移位异地设置的交付标准样板房可以移位至可售房源，两者的户内空间尺寸、装修标准和装饰效果等应当保持一致。鼓励房地产开发企业对样板房移位进行公证。

异地设置的交付标准样板房移位至可售房源1个月前，房地产开发企业应当在售楼处、原样板房等醒目位置公告相关信息，向属地住建部门报备，并通过商品房买卖合同中预留的****书面告知购房者。可售房源内的交付标准样板房在对外开放前，应当由销售管理机构组织质量管服机构、评估机构，按照本办法第五条、第六条的规定进行现场检查与核对。

可售房源内的交付标准样板房对外开放满1个月后，原样板房可以拆除。

第九条售前监管 有下列情形之一的，属地住建部门应当责令房地产开发企业限期整改，整改不符合规定、拒不整改的，暂缓发放预售许可证书：

（一）未按照规定设置样板房的；

（二）交付标准样板房展示内容不符合公示要求的；

（三）交付标准样板房与装修具体方案不符的；

（四）不能提供主要设施设备、装修主材的质量合格证明的。

第十条售中监管房地产开发企业有下列情形之一的，属地住建部门责令限期整改，整改期间暂停项目网签；情节严重的，记入房地产开发企业诚信记录档案，向购房者公示违规行为：

（一）样板房保留期内，擅自变更样板房设施设备、主要材料的品牌、型号、材质等展示内容的；

（二）交付标准样板房保留期内，擅自移位、拆除、调换样板房的；

（三）移位、拆除交付标准样板房，未按照规定书面通知购房者，以及拒绝或者变相拒绝购房者监督的；

（四）样板房公示中存在其他违规行为、不诚信行为的。

质量管服机构应当对有前款规定违规行为且情节严重的全装修住宅项目加强质量监督，视情提高分户验收抽检率。

第十一条 本办法自2020年8月 日起实施，之后取得预售许可的全装修住宅项目适用本办法，其他项目可参照执行。有关全装修住宅样板房管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。

房屋装修补偿标准

有的。

工程总额

收费比例

十万元以下

按工程总额8.4%计算

最低收费6000元

十万元 ---- 二十万元

（不含二十万）

按工程总额6.0%计算

最低收费8400元

二十万元 ---- 五十万元

（不含五十万）

按工程总额4.8%计算

最低收费12000元

五十万元 ---- 一百万元

（不含一百万）

按工程总额3.6%计算

最低收费24000元

一百万元 ---- 五百万元

（不含五百万）

按工程总额2.4%计算

最低收费36000元

五百万元 ---- 一千万元

（不含一千万）

按工程总额1.8%计算

最低收费120000元

一千万元 ---- 五千万元

（不含五千万）

按工程总额1.56%计算

最低收费180000元

五千万元 ---- 一亿元元

（不含一亿元）

按工程总额1.44%计算

最低收费780000元

一亿元以上

按工程总额1.32%计算

最低收费1440000元

税费

按鉴定服务费8%计算

注：

1、金额不明确的项目按50元/m2计算，不低于6000元；

2、残值评估、有合同清单且无发生变更的结算鉴定按本表下浮20%计算；

3、若资料不齐全，视资料情况额外收取现场测绘费用。

1、住宅装修赔偿标准统一为一般性装修标准，已包含在选择收购的总房价1.3倍赔偿和选择修

缮的总房价16%赔偿中，不再对住宅装修的差异性另行评估。

2、若单独装修评估价超过一般装修标准加上评估价13%差异性装修赔偿，则另给予差价赔

偿；

3、若单独装修评估价低于一般装修加上评估价13%差异性装修赔偿，则退回多付的赔偿额。

如何评估

1、各地在制定评估细则时，在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均

应将装修因素对成交价格的影响剔除。

2、国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素，并不是指房屋建筑中的装饰

部分工程。作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。

3、房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房

的装修改造等需要单独评估。

价格时点

1、由于建筑装饰材料价格变化较快，应注意采用两个时点，即装修作业当时与拆迁时点。

2、分别采用时点下人工材料机械价格计算其工程造价。这是因为作为被拆迁人不是主动的到市

场上将其房屋卖出而是被动无奈的。

3、如果物价下跌，被拆迁人已投入了资金，没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时

应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来

的投资增值，此时应按现时价值作为补偿。

价格构成

在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接

费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建

设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十

五。