深圳热闹的商圈

一场关于购物的“狂欢”刚刚结束，天猫、JD.COM等线上平台的“双11”交易额又创新高。

在所有目光都聚焦在互联网“双11”的同时，实体零售业务似乎被遗忘了。

在深圳，实体商业的分布主要在各个“商圈”，包括东门商圈、华强北商圈等。在互联网电商的冲击下，有多少商圈能活下来？当然，深圳各大商圈时冷时热。这个时候，你不妨把目光投向一个新的商圈——豪宅区商圈。

豪宅的受欢迎程度很低

“这里的高档小区已经入住好几年了，但是底层的商铺都关门歇业了，现在基本都关门了。”家住深圳湾三乡海上小区的冯先生告诉记者，“除了一家卖车的店，剩下几家还在营业。”

记者在深圳湾三乡海上小区周边调查时发现，这条原本以“深圳湾1街”为名建设的商业街，其实是三乡海上小区的底商。一块有些发黄的广告牌上写着“为后海金融总部配套一个商业街区”，可见当时市场对这条商业街的期待。然而，记者沿着东滨路转到中心路，发现三湘海上小区的底层商铺大部分已经关门，部分商铺已经被围挡起来。现在还在营业的店铺大多以健康美容、教育机构等为主。，而出租商铺的广告极其显眼。

三乡海上附近的西湾华府、于恒滨城等高档小区也有不少临街商铺空。有媒体报道，2011年，西湾华府一角一个只有35平米的商铺，以每平米48万元的单价成交，创下了当时深圳西部“地王店”的纪录。三湘海上、西湾华府、吉祥龙、卓悦维港等附近小区的二手房均价普遍在13万元/平方米以上，是深圳房源分布最密集的区域。

“这里虽然离后海总部基地比较近，但小区底层商户很受欢迎，购物大多会去附近的宝能太古城和海岸城。”房屋中介陈经理告诉记者，“这种现象已经持续了很多年，这里的商业人气一直无法上升，所以我们一般只做房屋买卖，很少有工商商铺。深圳底层商铺最差的就是深圳湾豪宅商圈，商铺比房子多。”

豪宅区商铺人气低，这种现象不仅仅发生在深圳湾的豪宅区。此前，位于福田CBD的深圳尚军百货中心店传出了停业的消息。据媒体报道，在深圳传统豪宅区米香湖，经营多年的东海城市广场也被传出要装修。记者在现场也找到了一些空店铺。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，其实目前一些商业项目确实有过剩。但是，住宅小区的底层商户去库存并不难。因此，政府也需要积极关注，妥善进行商业转型，让底层商户的发展有新的转机。

大型商业区冷热不均

但大型商圈与住宅商业、小型商业有本质区别，大型商圈主要以购物中心为主。

目前深圳的购物中心往往作为商业配套出现在城市综合体中。对于开发商来说，写字楼和购物中心的结合是物业租售最合理的方案，而住宅的价格会因为购物中心的存在而得到提振。但是深圳的商场也是冷热不均。在华强北地区，世纪汇购物中心和相邻的华强北九方购物中心的经营一直是“冰火两重天”。

但深圳的一些商圈，在互联网电商的夹击下，依然战绩不俗。在“双11”之前，深圳传统商圈东门刚刚经历了一场“商战”，这场“商战”已经成为东门商圈连续多年的大型年终促销活动。尽管受到互联网的冲击，东门商战也“举步维艰”，但在各商家的积极转型和大力推动下，今年情况似乎有所好转。仅10月27日一天，据各大商家不完全统计，当天就有超过百万市民涌入东门商圈。根据太阳百货公布的数据，其店庆期间总销售额破1.5亿元，同比增长55%。

第一太平戴维斯预计，到2018年底，深圳购物中心新增供应量将达到140.8万平方米。市场供应量从2002年发展初期的7.18万平方米增加到2018年上半年的638.2万平方米。联合物业全国研究中心表示，整体来看，在住宅市场受政策影响较大的时期，不限购限贷的商业市场逐渐火热。今年10月1日二手商铺成交均小幅上涨，预计还会保持一段时间的良好成交态势。联合物业全国研究中心总监何倩茹表示，需求决定价值，热门商圈仍广受关注，将保持租售两旺态势；豪宅区人流量小，整体商业需求不大，短期内不会有明显改善。

“深圳的购物中心都差不多，就是超市+餐厅+品牌店+电影院。最多就是一些网络名人店的区别。走到哪里都一样。”陈女士的话代表了很多人的心声，也道出了深圳各大购物中心面临的一个共同考验——同质化。