01.前言
为什么楼市只能靠涨价去库存？
这是因为房子已经是投资品，房子不是消费而是投资。
消费品可以通过降价来来去去库存。比如你开面包店，白天的面包是原价，但是白天卖不出去，晚上打折的时候面包就卖完了。
想要新鲜的，白天买；如果你想要更便宜的东西，你可以在晚上买。因为这些消费品是不存在的，据说你买了之后就不吃了，然后再卖给别人，所以这种消费品可以通过降价来备货。
但是房子不一样。房子是投资品。买这套房的时候，难免会思考一个问题。将来你卖了这个房子，谁来接手？
就像股票一样，每次涨的时候，很多人在高位买入，股价下跌的时候，很少有人买入。
只有提高投资品的价格，才能消除库存。
现在高官总说房子是消费品，住房消费。其实初衷是希望大家能够接受房价下跌，在房价下跌的时候愿意继续买房。
02.杭州房地产“泡沫破裂”？
如今的杭州楼市已经独立五年，房价已经达到深圳上海60%左右的水平，早已超过南京等姐妹城市。
注意，这是在杭州过去几年城市骨架快速扩张的前提下的横向比较。即在郊区住房比例较2015-2016年大幅提升的前提下。
所以杭州的性价比比以前低了很多，以前的萧条不复存在。
上海和杭州的人口分别约为2600万、1800万和1200万。上海和杭州的GDP分别约为4.3万亿、3.1万亿和1.8万亿。
另外，杭州的土地面积非常大，有16596平方公里，根本不缺地。上海6340平方公里，深圳只有1953平方公里。
综合考虑经济总值、人口、土地，杭州与深圳、上海的合理房价比在50%左右。但是浙江富于民，老百姓相对富裕。考虑到这个因素，60%左右的房价比比较合适。如果杭州、深圳、上海的房价比超过65%，就说明房子可以卖了。低于50%，可以大胆买入。
值得注意的是，今年以来，杭州互联网大量裁员，楼市很受伤。甚至很多中介都声称富人是一夜之间消失的。
曾经在阿里的带动下，各类电商供应链和网络名人孵化群体聚集杭州，互联网行业强大的造富能力也让杭州的房价和成交量与一线城市接轨。
然而，最近几个月，杭州互联网公司的大量员工突然“毕业”了。本来没卖房子的，也要卖；原本想买房的人突然不买了。
在小龙虾看来，两个城市的房价泡沫破裂可以作为典型的例子。
一个是温州。温州的房价是2011年的NO1，当时均价3万多。
2014年跌入谷底，均价只有14000元左右，房价减半；后来棚改库存，房价涨了。2022年温州房价两万多。房价泡沫已经过去11年了，温州房价却没有回到高点。
一个是杭州。温州房价泡沫破灭后，杭州房价成为全国最高。当时杭州房价在2.5-2.7万之间。温州房价泡沫破灭，杭州房价开始从2.5万跌到2.7万。
到了2015年的时候，才1.5万左右。之后棚改去库存，杭州房价开始回升，2018年下半年达到顶峰。2019年冷了一年，2020年下半年开始涨。到2022年，杭州目前的均价是34000元，已经超过了十年前的峰值。
温州房价泡沫破裂但未能上涨，杭州房价泡沫破裂但上涨。这里的关键区别是产业和人口。这两件事没有大的突破。如果房价泡沫破裂，就很难重新开始。
03.今天的房地产行业有什么不同？
以前一个房地产行业确实可以带动很多上下游行业。
因为那时候买房子是用来住的，不是用来炒的。大部分人买房子是为了自己住，买了房子就不会空放在那里，于是带动了家电、装修等下游产业。
但现在不同了。现在买房多是为了投资。我就是抱着这种投资心态买房的。我拿到房子后，大部分连安装都不装，直接买。
目前中国房租和房价的比例是1%到2%，也就是一套200万的房子年租金只有2万到4万之间，房子被收购后从未住过的人获得的利润比装修后住过的人多。
如果这个钱太多，租金直接回来。
当房子是用来住的时候，房地产可以拉动很多下游产业，但是当房子不是用来住的时候，拉动下游产业是不现实的。
现在除非开发商强行捆绑装修套餐之类的，个人买的房子大多是空买的。
高房价不仅仅是房地产问题，高房价的本质是为大规模的基础设施建设买单。
借钱搞基础设施建设是必须的。大部分基础设施建成后，不仅可以靠自身运营盈利，还需要源源不断的资金进行运营维护。
中国每年基础设施建设超过15万亿元。如何收回这些基础设施投资？
只有通过房地产，先高价卖地，再对房地产收取高额税费，再对按揭贷款收取高额利息。银行赚取抵押贷款的钱，然后给基础设施建设和运营企业低息贷款。
这样，基建的成本就转移到了房地产上。
现实中，很多人对增加棚改货币安置还是抱有很高的期望。
有人认为对拆迁户的货币补偿增加了，给了他们更多的钱。有人认为这是为了扩大拆迁规模，拆迁户会再次增加。
当然，越来越多的人认为房价又要涨了。然而，其实这只是一份普通的工作。
目前棚改拆迁指标只有2015年棚改去库存的1/5，拆迁补偿也只有当时的70%到30%左右。
也就是说，拆同样的房子，你拿不到以前那么多钱。看看现在被拆迁的人。他们的钱大多没有以前多了。
现在说扩大拆迁货币安置比例是因为现在房子太多了，不需要给拆迁户建专门的安置房区。希望他们拿到钱后能买新房，帮当地百姓去库存。
从去年住建部下发的文件来看，已经明确提出，今后禁止拆大建，以旧为主。老的会逐步覆盖全国大部分2000年以前建的小区。
在小龙虾看来，有机会买一套还不如现在买套新房。因为每隔几年，新房子的建筑要求就会提高。
换句话说，虽然新房是期房，要好几年才能拿到，但是新房的户型和小区的配套都比之前的二手房好很多。
就像买车一样。不管怎么样，新一代的车都会比老款有更多的配置。
现在很多人鼓吹二手房比新房好，但那是基于二手房的房价比新房低。
如果二手房的房价比新房高，你买这种二手房就很难赚钱，除非你能遇到全国房价飞涨的情况。
04.摘要
房地产的库存是永远出不去的，因为总有新的房子在建，房子建的比卖的多，这是保证房地产市场能继续玩下去的基础。
但是人口老龄化很快，少子化，会导致买卖房子的博弈。因为缺乏新的参与者，交易量惨淡，房子真的会变成不动产。
炒房的目的是为了套现赚钱，而不是作为接盘者留在手中。
现在不是想赚多少的问题，而是趁着市场还没有完全崩盘，抓紧时间实现。
现在房地产市场放松管制已经不是什么秘密了。大家都知道楼市在不断去调控，如果楼市不能恢复，去调控的规模必然会越来越大。
去年10月以来，全国楼市不断出台利好政策，但全国楼市一直疲软，未能上涨。
这说明国内楼市对放松调控已经有了抵触情绪。为了楼市供应，后期调控肯定会继续放松。
因为只有楼市升温，后期的房地产税才能落地，如果楼市不热，房地产税就会落地，所以除非房地产救不了，那简直就是破罐子破摔，直接交税。
想想如果全国楼市还能升温，房价还能维持目前的状态不大幅下跌，每年能收多少税。
既然我们认可房价越高房地产税越多的原理，那么我们就要明白，楼市越热，就像农村养猪一样。猪养肥了，就该杀猪吃肉了。
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