2022家上市公司季末报告。相比过去两年的高速增长，今年的整体表现并不乐观。一方面，营收和规模增速放缓。平均营业收入同比增长26.5%，平均管理面积同比增长28.9%，较去年同期大幅下降。另一方面，盈利能力不尽如人意。平均净利润同比下降9.1%，平均毛利率和净利润率分别下降8.3%和16.1%。向下，物业管理行业将不可避免地受到牵连。努力了，总会遇到挑战和困难。截至2022年8月31日，物业管理行业上市公司总数已达61家。本文统计披露了57家上市公司的中报业绩。从营收规模、管理面积、盈利能力、风险控制四个维度来看，物业公司如何在市场下行压力下破局。
一个
营收:营收增速明显放缓，社区附加值大幅下降。
2022年上半年，上市材料企业平均营业收入18.45亿元，同比增长26.5%。在这57家公司中，有15家公司的收入超过了平均水平。碧桂园服务、优雅生活服务、绿城服务位列前三，分别为200.55亿元、76.20亿元、68.28亿元。另外，9月1日，宛武云已经通过了HKEx的听证会。如果纳入参考对比，万物云以143.5亿元的营收排名第二。
前10名企业营业收入占全部上市企业的比重继续提高。去年同期为62.3%，今年占比65.0%。上市公司的整体数量在增加，而TOP10的营收占比仍在上升。头部公司的市场份额还在扩大，强者恒强。。
营收平均同比增速明显回落。2022年收入平均同比增速为17.0%，明显低于2021年51.9%的平均增速。碧桂园服务、合景优活服务、金茂服务排名前三，分别达到73.5%、68.0%、60.0%。57家公司中，有26家公司营收增速超过上市公司平均值。
收入结构中，67.9%来自物业管理服务，17.4%来自非业主增值服务，14.7%来自社区增值服务。43家公司披露了详细的收入结构。由于“其他收入”的统计口径和范围差异较大，扣除这一因素后，将基本服务、非业主增值和社区增值的比重作为行业平均参考进行比较。
上半年社区增值服务平均收入2.66亿元，社区增值服务大规模发展集中在头部企业。前三名分别是碧桂园21.12亿元、保利地产14.02亿元、绿城13.10亿元。40家物业公司披露数据，10家物业公司超过平均水平。
社区增值服务收入同比增速大幅下降，三分之一的物业企业社区增值收入出现负增长。上半年企业和社区增值业务平均增速为24.4%，相比2021年133.73%的增速，呈现断崖式下滑。这与今年疫情遏制、经济环境等影响因素密切相关。还有一些企业取得了耀眼的增长。如金茂服务社区增值业务同比增速达229.3%，增幅排名第一。其次，为了吸引投资，社区增值服务的收入也实现了136.2%的同比增长率。杜南物业和新城悦服务并列第三，同比增速113.2%。16家企业增速超过平均水平。30家企业社区增值服务保持正增长，15家企业社区增值服务收入低于去年同期。与此相比，去年年中，35家企业发布数据，33家企业保持正增长，只有2家企业增速为负。
二
规模:并购在逆境中展开，第三方掌管一半以上的区域。
2022年上市公司平均管理面积1.16亿平方米。前三名分别是服务8.43亿平米的碧桂园、服务5.29平米的优雅生活、服务5.23亿平米的保利地产。在披露业绩的50家公司中，有15家公司的管理面积超过了平均水平。
管面积同比平均增速33.2%，部分企业抓住市场估值回调时机进行高质量并购。增速排名前三的企业分别是金茂服务(128.6%)、东元仁智服务(95.9%)和华润万象生活(92.4%)。6月，金茂服务以4.5亿元收购第一屋服务100%股权，东源仁智服务收购浙江中都100%股权和湖南金典80%股权两家独立第三方物业公司，华润万象人寿以10.6亿元收购禹洲物业，南通长乐和江苏中南以2.49亿元收购。企业抓住市场机遇开展高质量并购，管理区域内22家物业企业增速超过平均水平。
第三方占管理面积一半以上，非居住面积占1/3以上。2022年上市公司业绩受地产介入影响，危机迫使公司意识到独立发展的重要性。积极发展住宅以外的第三方开发等管理业态，是提升企业市场竞争力的必由之路。在2022年的中报中，披露数据的35家公司的第三方管理领域平均占比55.2%。排名前三的公司是殷诚生活服务、和晶优活和丫丫生活服务。披露数据的39家企业的非住宅面积平均占比31.4%，前三名分别是优商服务、金融街物业、招商刮起。
2022年上市公司平均签约面积1.72亿平方米，与去年同期基本持平。前三名分别是碧桂园16.09亿平米服务，保利物业7.32亿平米服务，绿城7.15亿平米服务。在公布合同面积的47家企业中，有12家超过平均水平。
三
盈利能力:利润率下行，以稳健为主，注重抗风险。
上市公司上半年平均净利润2.02亿元，同比下降9.1%。净利润排名前三的公司分别是碧桂园服务27.52亿元、雅生活服务11.49亿元、华润万象生活10.30亿元。16家上市公司净利润超过平均水平。
净利润增长乏力，57家上市公司净利润平均同比增速为2.3%。排名前三的企业分别是德商投资服务、金茂服务和新希望服务，同比增速分别为105.4%、93.9%和77.1%。38家物业公司净利润保持正增长，19家公司出现下滑，幅度在10%至200%以上。与此相比，2021年中期上市公司净利润平均增速为61.6%，各公司净利润基本保持正增长，仅有两家公司略有下降。
与毛利率相比，净利润率分别下降8.3%和16.1%，平均毛利率为27.7%，平均净利润率为12.5%。毛利率最高的前三家公司分别是盛兴商业57.68%，祈福生活服务46.92%，钟君商业管理41.64%。57家企业中，有27家超过平均水平。净利率最高的三家企业分别是盛兴商业(36.37%)、祝福生活服务(27.38%)和滨江服务(23.14%)。57家企业中有31家超过平均水平。星空商业和钟君商业管理都是商业管理公司。祈福生活服务零售和校外培训服务毛利提升，投资银条也获得300万元公允价值收益。滨江服务定位高端物业，聚焦杭州，深耕长三角。今年上半年首次进入深圳。
社区增值服务平均毛利率为42.4%。排名前三的分别是滨江服务、金科服务和郑融服务，其社区增值毛利率分别为71.5%、68.8%和67.7%。37家公司公布了数据，16家公司的价值高于平均水平。
四
风险控制:偿付能力可控，流动性风险上升。
2022年中报，上市公司平均资产负债率与去年同期持平，略有下降。作为轻资产服务型企业，57家披露数据的企业中，有55家负债率低于70%。资产负债率的高低通常与企业的发展战略、规模扩张、并购等因素有关。资产负债率最低的三家企业分别是钟君商管20.1%、福寿服务26.3%、金科服务26.8%。法华物业服务的资产负债率最高，为107.2%。
一般上市公司本身偿债能力较好，流动比率在合理范围内。2022年中期，上市公司平均换手率为2.14，略高于去年同期。48家企业的换手率大于1.5，8家企业的数值在1-1.5之间，只有1家企业的换手率低于1。
2022年中期，57家上市企业现金及现金等价物资产平均值为18.1亿元，较去年同期下降29.4%。华润万象人寿以128.5亿元位列现金王第一，碧桂园88.2亿元、世茂70.5亿元紧随其后。5家企业持有的现金及等值资产价值超过10亿元。
2022年，上市材料企业应收账款占总收入的65.1%，去年同期为50.1%。应收账款占比呈明显上升趋势。在市场下行趋势下，市场会更加关注企业的经营风险和管理效率。占比相对较低的应收账款前三名分别是钟君商业管理、盛兴商业和宝龙商业，均为涉及商业经营和物业管理的企业。
五
总结
房地产行业与房地产高度相关。城门失火，殃及池鱼。整体环境严峻，相关行业难以独善其身。不利情况下，各类企业经营业绩分化明显，央企、国企、第三方物业企业业绩较为稳定。展望未来，一方面，房地产行业企稳仍是物业管理行业恢复的重要前提。另一方面，提升市场化竞争力，拓展第三方服务，拓展更丰富的业态和业务领域，走出行业独立，是材料企业长期可持续发展的必由之路。
【购买资讯轻松享，快来关注Leju.com】
来源:克里
免责声明：本平台仅供信息发布交流之途，请谨慎判断信息真伪。如遇虚假诈骗信息，请立即举报
举报
