一个月前，青岛的限售政策正式确定:新房签约满五年可上市交易，二手房领证满两年可上市交易。
这一政策发布不久，市场上的房东为了尽快成交，迫不及待地降价。业内人士认为，在政策的刺激下，许多之前被限制的新房将能够进入市场。今年下半年，岛城二手房挂牌量会在短时间内上升。新政对二手房的刺激作用显而易见。
至此，限售松绑新政实施已近一个月。青岛二手房市场表现如何？
数据:淡季，青岛二手房成交量仅小幅下降。
每年的7、8月份是楼市交易淡季，今年也不例外。
在刚刚过去的7月，青岛二手房市场出现了轻微的“降温”！据青岛网上房产统计，2022年7月，青岛二手房共成交5669套，环比6月下降5.35%，同比2021年7月下降10.3%。
虽然二手房成交量略有下降，但与新房市场的明显下滑相比，二手房的降温只是季节性波动。
据悉，2022年7月，青岛新房成交11190套，环比6月下降71.5%，成交量明显下降。8月第一周，青岛新房共成交2067套，环比前一周，也就是7月最后一周，下跌31%；二手房共成交1213套，环比前一周下降7.3%。
总的来说，二手房相对于新房还是比较稳定的。那么，为什么会出现这种情况呢？
市场:市区有二手房降价20万，求成交。
张女士刚刚在丹山买了一套二手房，成交价110万元。说起这套房子，张女士抑制不住内心的满足。
张女士说，她从去年开始就在看二手房。不买新房的原因是二手房可以买，可以住，相比期房可以省不少租房的钱。另外，我之所以决定尽快卖掉，是因为这套房子比去年降了8万，而且还在装修，价格合适我就尽快卖掉。
记者调查了解到，上月限售松绑后，确实有不少房东开始降价交易。市区一位工作多年的中介告诉记者，目前市区很多二手房降价幅度最高可达10-20万元，郊区二手房降价幅度也在5-10万元左右。
中介代理称，岛城二手房交易周期参差不齐。总体来看，市区二手房交易周期比即墨、胶州等郊区要短。热点如浮山后、李沧商圈等。最快可以上市一个月左右。有些板块上市一两年也不稀奇。如果挂牌时间长，中介会劝房东降价。而一些急着卖房的房东也会主动降价成交。目前二手房市场机会很多，尤其是一些新房，不仅性价比高，还可以直接带装修入住，所以也会影响一些新房的成交量。
调查:福山后|敦化路|福州北路区域二手房火热。
那么青岛目前有哪些火热的二手房交易，部分交易预冷的原因是什么？
青岛网上房产发布的最新统计数据显示，2022年7月青岛二手房热点前三位分别是城北的福山后区、敦化路区、福州北路区，基本是上半年热点的延续。
业内人士分析，这些二手房的成交热点板块与供应量大有关。同时周边交通、学区房、医院等配套成熟，房龄不算太老，价格低于同区域新房。浮山后段二手房受关注，与学区有关。
位于福山后坂的一家中汇店经纪人表示，福山后坂的二手房交易量在整个青岛二手房市场是比较好的，因为福山后坂在售的新房较少，相比台东商圈、敦化路等繁华但有些拥堵的市中心区域，福山后坂的住宅区更宜居，所以二手房交易成为该板块目前楼市交易的重点。但与前几个月相比，最近一个月的成交量有所下降，因为学区房的结算时间节点已经过了。目前卖的房子都是一些性价比比较高的房子。价格一般在25000-33000元/㎡左右，和新房相比价格差不太大。
但是，并不是所有市区的二手房都是火爆的。该店经纪人表示，即使是一些热点地区，也会有一些冷门房源，尤其是一些“老小”，如果没有学区房的加持，还是很难卖出去。这些房子卖难，会间接影响一部分有“卖一买一”需求的购房者，从而间接影响新房市场的成交量。
郊区:部分板块同类房源较多，同质化严重，成交冷淡。
相对于市区的二手房，郊区的二手房成交并没有那么乐观。在青岛西海岸的新房和二手房市场是一件大事，但热点地区的二手房成交量并不令人意外。2022年初，薛先生想卖掉自己名下位于安子地区的一套二手房。现在半年多了，也没人要了。目前，他已将其转卖出租。
安子西海岸地区实拍
据悉，安子地区曾是西海岸新房交易的热点。现在经过近十年的发展，这里待售的新房越来越少了。像福山这种市区二手房比较热的地方，二手房是这个板块的交易重点。但在这里，因为相似房源多，同质化严重，二手房成交冷淡。
记者在某二手房网站发现，位于安子地区的山海湾小区在售二手房数量为391套，周边凤凰城、怡和等小区在售二手房数量均在200套以上。
除了西海岸，即墨的蓝谷地区和胶州的商河地区也面临着同样的尴尬局面，二手房交易情况也不容乐观。
行业:二手房区域差异明显，配套价格是支撑。
那么业内如何看待现在二手房冷热不均的现象呢？二手房交易下半年预计会有哪些变化？
中房智库特约专家张斌认为，青岛楼市二手房经历了近一年的低迷，率先调整到位，体现了较高的性价比。很多置换和改善客户都是尽快卖掉原有的房产。相对优惠的价格和准确的出售意向，有利于短期交易。目前房住不炒仍是主导思想，对投资的抑制多集中在郊区新房。主城区的二手房交易，受影响相对较小，部分配套成熟的优质板块也逆势上涨。
预计下半年，二手房仍将震荡上行，成交量逐步回升，价格稳中有升。但区域差异依然明显，成熟的区域和优质的配套是价格支撑。房源更受较新的优质社区欢迎，“老小”除非有学区房加持，否则将面临尴尬局面。
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