目前无论是开发业务的精益管理，还是存量赛道的拓展，都不是一件容易的事情。总体来说，房企普遍面临四大挑战:
招商蛇口盈利掘金有神器
随着行业利润的大幅下滑，房企对精细化管理的需求越来越迫切。而房地产项目开发周期长，企业往往动态看不到利润数据。从项目的前期投入测算到最终交付，利润水平往往出现偏差。投资套现偏差大，鳄鱼变成壁虎。
有什么问题？怎么解决？招商蛇口两率项目建设为行业提供了标杆样本。第一，拿地的时候，谁的出价更有竞争力，就是交易能力。以前房价不断上涨，企业只要拿到地就能赚钱。当时房企对建筑成本并不敏感。但现在，土地成本、建筑成本、房价基本可以准确预测，毛利率也基本可以预测。谁敢拿一块地，谁拿了之后能赚钱，最重要的是靠交易能力。
从资源的获取到房子的出售，这个中间环节可以统称为“交易能力”。“拿地的时候，谁出价更有竞争力取决于后端的交易能力？”黄对说:一个项目能不能赚钱，从前端来说，资源获取很重要。一个城市的经济、人口、区位、未来规划都可能决定后续的房子卖不卖，能不能赚钱。从后端来说，资源获取后的产品定位和期限管理，包括后续的融资管理、抵押安排、税务筹划、营销去营销等。，对整个项目的盈利能力也有重要影响。招商局蛇口两率项目建设是为了进一步提升交易能力。什么是两率？黄给我们做了详细的解释。一个是成本利润率，其实就是利润和成本的关系。项目投了多少钱，最后能赚多少钱？投入多少钱，包括地价，建设成本，三项费用。戳这里，一键标杆成本力二是内部收益率，衡量项目的投资回报率。跟售价、化学去除速度、回款情况、成本投入、开发速度都有关系。
“这两项是我们获取资源时的重要措施。这块地能不能拿，要看两个费率能不能达到要求。”黄坦言:“有些项目在拿地前已经达到了实测的两率，但到了竣工时可能就不达标了。”“在资源获取前的可行性研究阶段，计算无法深入；项目被收购后，会有更深入的定位和研究。这个时候建安的成本和售价会和可研会不一样。当项目实际清算时，可能会出现新的差异。"如何解决这个问题？黄强调:“数字化对于动态监控两率赎回率，提高项目交易能力，无疑能起到至关重要的作用。”第二，上线两率系统，盯紧每个节点，从偏差最大的项目中挖掘利润。招商局蛇口和明园云联手，对正在运营的项目推出“两率制”。
那么，两率制到底做了什么？带来了什么影响？第一，项目取得后，两率系统根据项目编号跟踪每个项目的月度数据，包括成本变化、设计变化、价格变化、价值变化等。，进行动态监控。其次，通过两率制进行了清晰的归因分析。找出项目两率动态变化的原因。是因为前期慢吗？还是因为施工过程中设计多，无效成本投入太多？还是因为定价不合理？第三，通过两率体系锁定变化，监督经营行为。比如成本管理，在评估一个项目的成本变化率这件事上，在通过系统监控之前，总部很难掌握每个项目的成本变化率。然而，使用数字系统，对成本变化率的评估更加准确。第四，推进精准征地，把资源投入到更有效率的领域。招商蛇口奉行区域聚焦、城市深耕的战略，内部有“五好”投资原则，即“好城市、好市场、好团队、好项目、低存销比”。其中，“好团队”的关键是现金的两率比较好。通过对区域公司的数字化管理和动态评估，项目获取会更加谨慎和精准。02盯紧那三条红线，整体现金流系统“让每一分钱都更有效率”
从去年7月开始，行业形势急转直下。房子卖不出去，很多土地卖不出去，房企雷声不断...面对这种情况，仅仅拼交易能力是远远不够的，更重要的是要从公司的整体稳定运营入手。招商蛇口选择了紧盯三条红线的政策，确保金融健康安全。
随着“三条红线”的出现，踩线的房企必须减债，才能有钱获取资源。在这种情况下，稳健的企业迎来了新的发展机遇。黄直言，“中短期来看，坚持稳健经营的公司其实机会更多。”第一，要辩证看待现金与短债的比例。正是由于对三条红线的重视和对稳健经营的坚持，招商蛇口在行业寒冬中仍能稳步前进。“招商蛇口对三条红线的管理是动态的，保持一定的安全边际。”黄对说:
“红线”的核心管理原则是在保证公司财务健康和安全的前提下，保证公司业务能够最大限度的发展，即能够为公司提供最多的投资、建设和日常运营的资源。三条红线中，现金短债比招商蛇口的这个指标略短。在黄看来，“应辩证地看待现金与短期债务的比率”。
黄说，“以三条红线为终点，可以强制打开项目整个现金流模块，实现资源、资产、资金三大整合。”
首先是价值资源线，完成从资源获取到工程施工再到销售的主线周转，促进去化，加速资金周转；其次是资产线，做好募投、建设、管理的全生命周期管理，促进运营收入；最终将它们归纳为第三条主线，即资金线，实现整体现金流从现金到现金的一体化管理，带动企业发展。通过实现资本、资产、资源的整合，实现全面现金流管理的四大价值。一个是蓄水池，对资金的流入和流出进行适当的管理，实现资金的计划、分析、调度和调整，提高资金的使用效率；二是望远镜，预测资金使用情况，建立更精准的监控体系和周期管理；三是作战室，通过对经营活动的管理、测试和控制，实现大投资、大运营、大营销、大资管、大资金的联动；第四，体检仪器，业务预测要和资金预测挂钩，紧盯核心指标，防止业务行为对现金流产生过大影响，实现预警。03人工智能大数据驱动商业决策，让管理者看到未来。
如今，数据已经成为每个企业的重要生产要素，数字化对于房企的意义早已不言而喻。企业需要准确的业务数据来支持决策，但高层管理所需的管理指标数据无法准确捕捉，导致决策效率低下。
第一，管理层自己在一堆数据里找问题是一件很可怕的事情。虽然很多房企建立了各种系统，包括ERP项目管理信息系统、销售端的营销系统、财务的记账系统、债务管理系统、支付管理系统、经营管理的大会员系统等。所有系统都没有完全集成，企业级数据也没有完全打通。在众多系统的海量数据中，管理者自己发现问题是一件很可怕的事情！
第二，一定要算人。基于大量对数据的实际需求，招商蛇口要求数据主动找人。因此，招商蛇口建立了“管理与报告平台”，以报表为基础实现最终控制。黄指出:“报表是各项经营指标的最终体现。通过报表结果赶上前面的业务数据源，就可以突破整个流程的所有断点。
这样就解决了数字从哪里来的问题。索引词典建成后，通过统一的语言、统一的流程、统一的体系、统一的评价标准，最终固化为系统。第三，要看到未来。数据驱动决策，其实很复杂，涉及面广，难度大。那么，需要哪些维度的数据来推动哪些决策呢？
黄对说:“三维度。首先是项目维度，比如两个费率以及生成两个费率所需的所有项目数据；其次是线维度，比如营销、价值、利润、现金流、投资、融资、产品等。最后是组织维度，比如项目公司、城市公司、区域公司、集团公司。”三维数据的建立可以支持和推动许多重要场景的决策。比如投资方面，宏观涉及入城类型，微观涉及某个项目的拿地价格、销售价格、客户群体、产品；在项目的整个周期中，涉及到何时打开市场，是否推等。比如项目运营方面，公司多业态业务中，开发端和持有端分别要做什么；公司战略决策等等，都是可以用数据来支撑的。招商蛇口对数据价值的关注、梳理和应用，不仅实现了数据的追溯和记录，还实现了数据驱动的决策，使决策从人的感性转变为数据理性。但是前面的路还很长，这只是第一步。“招商蛇口对数据的最高要求是能看到未来”，比如未售出的价值、未售出的利润在未来哪些时期要实现的金额，这些都必须准确预测。图:黄与明源房地产研究院团队合影。04
锚EBITDA，释放转型新动能，
助力双百战略落地
详细讲解了招商蛇口如何应对行业前三的挑战。招商蛇口如何思考如何提高持有资产的运营能力？
随着行业的剧变，企业战略必然升级。对于未来的行业走势，黄认为，人口红利、城镇化红利、经济高增长红利、房地产金融属性已经消失或逐渐消失，房地产市场容量将见顶回落。面对行业变化，招商蛇口不断优化战略定位，明确“三个转变”的转型要求，并在全公司达成高度共识，即从注重开发业务到开发与管理并重，从注重资产到轻重结合，从同质竞争到差异化发展。在这一战略的推动下，招商蛇口制定了控股业务的“双百战略”目标。那么招商局蛇口如何推进双百战略目标的落地呢？首先，持有型和出售型分别进行衡量，并围绕其各自的回报要求进行动态评估。招商蛇口在投资阶段分别编制了销售型项目和持有型项目的可行性报告。销售导向型项目锚定“两率指标”，控股导向型项目锚定EBITDA。
在控股项目“筹集、投资、建设、管理、退出”的整个价值链中，最难的是退出。招商蛇口搭建了境内外双REITs平台，即蛇口生产园区REITS和招商商品房信托，这是其独特的优势，对双百战略的实施极为重要。通过REITS的退出，可以回笼资金，回笼的资金可以投资建设新的集中式商业或写字楼。由此形成了从拿地、运营、REITS退出、资金退出、再投资的闭环运营，实现了所持房产的高效盘活和资源的有效流通。第二，通过数字化，不断提升业务能力。诚然，持有型物业的运营管理还有很长的路要走。在推进“双百”战略的过程中，仍然面临诸多挑战。那么，数字化能做什么？
黄表示:“招商蛇口建立了一套标准，形成了一套制度和流程，并通过不断对标行业标杆，运用‘一个格式一个模板’的管理工具，将其系统化固化。黄最后对说，“招商局蛇口还在建设大会员制。比如客户在招商蛇口买房有积分，在招商蛇口逛商场有积分，在物业、邮轮、酒店消费有积分。那么，大会员制的这些点能不能互相打通呢？比如客户买房，可以兑换邮轮船票或者餐费吗？这是未来探索的重要方向。”
针对行业寒冬的现状，以及众多房地产商面临的困境，黄也寄语同行对未来的展望:行业有很大的挑战，也有很大的机遇。危险和机遇是一枚硬币的两面，将永远共存。困难是暂时的，房地产的未来还是大有可为的。
对于招商蛇口来说，数字化是管理近万亿资产，推动全新战略转型升级的必由之路，“始于终”是核心原则！未来房企之间的竞争将是数字化的竞争。通过数字化全面赋能组织能力、创新和技术赋能，最终实现高质量发展！免责声明：本平台仅供信息发布交流之途，请谨慎判断信息真伪。如遇虚假诈骗信息，请立即举报
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