武夷山旧城改造

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本期汉博商业朋友圈推荐嘉里城市更新研究中心做的关于城市更新的案例研究。本研究以汉博商业集团上海公司服务的上海武夷|MIX320项目为研究对象，从土地背景、产权结构、运营等角度分析了该项目如何再造社区公共空室。

柯睿城市更新研究中心将沉淀城市更新的实践案例经验，为城市更新和发展提供“第三方”平台。城市更新项目涉及住宅、商业、办公、工业园区、非住宅和其他资产的开发和管理。是一个土地一级收储，二级开发建设，三级运营，长期改造更新的过程。城市更新研究中心将针对城市更新项目的复杂性、长期的成本沉淀、自持运营的困难性等，为企业提供研究样本。，构建从前期的策划研究到后期的运营监控的服务体系，包括专题咨询服务、可行性分析、房产监控、合作内容共建四大服务方向。

五一路是上海长宁区800米长的历史街区，也是上海64条永不拓宽的道路之一。2017年以来，长宁区通过有机更新提升五一路街区品质，以“城市针灸”盘活历史街区，更好地满足现代生活需求。

五一路城市更新项目分为五个部分，每个部分对应不同的产业发展定位，从东到西的顺序为:仪电集团地块以人工智能产业为主，旧厂房重新规划建设高科技园区；飞厂地块，主要引进文化项目，打响文化品牌；原皮肤病医院地块将进行整体功能升级，改造重建工程已全面启动。33地块将着力打造文化创意产业；30号街区建了一个强调社交的“邻里中心”。在保留菜场的基础上，进行了功能升级，增加了便民中心、社区商业、社区文化、公共绿地等功能设施。五大板块多元化，目标是打造生活、商业、服务功能齐全的活力街区。

来源:在线公共信息-五一路城市更新范围规划

本文选取上海市五一路城市更新中的320地块改造项目进行解读，可为后续城市中心区小型工业建筑改造的公共配套项目提供借鉴。

项目介绍

五一MIX|320项目位于定西路与安溪路之间的道路南侧，由五一路304号和320号两个相邻地块组成。项目的前身是两座60年代的工业厂房——美加农贸市场，两座80年代后建造的简易轻钢脚手架和砖混建筑，三座花园洋房。该地块包含不同时期、不同形态的建筑，建筑密度高达75%。

在保留街区肌理和历史风貌的前提下，武夷MIX|320成功打造了具有时尚文化的社区共享“邻里中心”形象。

城市三要素的土地背景

在五一MIX|320项目中，五一路304号曾是上海第一泵厂。水泵厂关闭后，该厂被改建为美加农贸市场，从2008年开始经营到2019年初。五一路320弄原为江苏路街道卫生服务中心，使用时间为20世纪50年代至2019年初。

2017年，长宁区开始推进五一路城市更新，改造提升历史建筑、街道物业、地块上的旧厂房；2018年，在长宁虹桥办的领导下，新长宁集团成立了上海陈炼建设发展有限公司，主要负责五一路改造项目的建设和实施。

2020年7月，项目获得区政府批准后，汉博商业管理集团有限公司上海公司成为该项目的首席投资团队。

来源:网上公开资料-武夷MIX实景图|改造后的320城市更新项目

城市三要素的所有制结构

武夷MIX|320项目地块原属于国有土地，由新长宁集团旗下上海长宁花园住宅置换有限公司更新。

来源:互联网公开资料，更多嘉里城集中整理。

城市三大要求的持有和运行

武夷MIX|320项目位于长宁国际精品城精细化管理的建筑街区之一，服务客户主要为街区居民。由于距离中山公园商圈一公里，周边餐饮、副食等零售业态较多，社区服务业态相对饱和。该地块曾是历史租界，但项目周围仍有许多外国人和商务人士，吸引着年轻时尚的消费者、优质年轻的客户。基于这个客户群的优势，武夷|MIX320项目定位为目的地商业空房，为高端商务人士和年轻时尚的消费者提供一个玩乐的聚集地。其经营业态包括餐饮、零售、生活服务等。，辐射整个地区。

■商业

●加强基于社区的模式

项目中，原江苏路街道卫生服务中心迁出，菜场功能保留并优化升级。在设计过程中，非常注重社区功能的回归和质量的保证。设计除了优化菜场本身的物理环境外，还坚持将菜场的主入口设置在五一路，以保证其在地块中的重要性以及对社区居民的高可达性和便利性。除了买菜的功能，菜场内部还有裁缝店、锁匠店等便民服务设施。

来源:网上公开信息-武义MIX实景图|320菜场

●引入创新模式

武夷MIX|320项目规模小，业主对品牌档次和品质要求高。在招商过程中，决定抛弃市场上的常规品牌，引入有代表性的经理人品牌。

项目植入了文化创意、餐饮、创新业态，引入了大量“首店”，进一步吸引了大量社区外的客户前来体验消费，激发了社区活力，重建了社区关系。

图:武夷MIX|320代表品牌

个案分析

●项目亮点

●历史叠加下的风格转变

由于项目街区包含不同时期、不同形态的建筑，历史形态如此丰富的街区建筑充满了历史遗留下来的层次感和复杂性。因此，相对于单体建筑的保护，街区整体肌理的保存对于街区城市记忆的延续尤为重要。在项目设计过程中，筛选不同年代、不同风格的建筑，采取四级保护改造策略，即拆除重建、修缮、再生改造、既有建筑改造。

来源:网上公开信息-更新前五邑320地块实景图

来源:网上公开信息-武夷MIX更新实景图|320

●当代建筑并置

在保留街区历史风貌和肌理，对单体建筑进行有限改造的前提下，根据使用要求，在项目中新建一组体量，扩大使用面积，通过向外延伸平台和走廊，将几组分散的建筑整合为一个整体。立面材料与花园洋房之间的建筑物、构筑物统一，局部采用现代的灰色铝板，使不同时期不同造型的建筑在新旧立面结合下的并置清晰可见。

来源:网上公开信息-武夷MIX实景图|320工程

●社区公共空建筑

规划地块内一条宽约5m的道路是全天对外开放的公共通道，其原始状态只是一条连接入口绿地和末端庭院的长长的直路，非常孤立，缺乏变化。

在设计过程中，在明确花园洋房与新建体量的建筑边界的同时，利用建筑之间的缝隙，以及灰色空房间，将一条次生路径与公共通道连接起来，使空房间豁然开朗，可供商家用于户外展示。地块东侧沿南北方向布置的菜市场为市民提供了公共、开放的室内路径，与公共通道、路径一起在地块内形成了三条南北向的公共动线。由几条东西向的通信车道组成鱼骨状的慢行网。

来源:网上公开信息-武夷MIX|320慢行网平面图

收入分析

案例总结

本项目可在以下方面为城市更新项目提供经验:

1.建筑改造方面，项目将在保留原有历史风貌和肌理的前提下，根据原地块内不同的建筑风貌和特色，叠加建筑形态，为项目注入新的、现代的建筑和业态；

2.在社区商业运营方面，项目优化了本项目中的慢走体验，增强了场所的共享属性；对项目原有菜场进行升级改造，引入大量新业态，大大提高了地块的产业能级。

参考资料:

【案例+解读】武义∣MIX320:城市更新空重建武义|未来的武义路会变成什么样？专家说，一定是最适合自己的外观报告|汉博商业集团城市更新:武义|MIX 320招商背后的故事飞跃菜市场-上海武义320城市更新项目/同济原创