北京土拍新政

近日，无锡率先打响第二批集中供地第一枪。按照计划，北京今年第二批集中供地也将于近期启动。

两个月前，北京第一批集中供地首次实行“地房联动，一地一策”，在限地价、控房价、提品质方面取得了显著成效，得到了国家层面的肯定。预计第二批集中供地也将总结这一经验，完善供地方式。

为了提高质量，北京首批集中供地创新性地采取了高标准提交建设方案的方式。经过建筑师主导的方案评选，按照综合评分最优的原则，为8个热门地块确定了最终的“买家”。

据悉，高标准方案的评选综合考虑了公共性、宜居性、创新性和示范性，选出了质量最好的方案。

随着规划方案的公布，这些项目离上市销售越来越近。再过几个月，北京的新房供应可能会“报复性”增加。

届时，开发商将为北京购房者奉上怎样的产品“盛宴”，土地拍卖规则中的高标准首拍将对供应端产生怎样的影响，规划方案中又隐藏着哪些房企的“小九九”？让我们找出答案。

01

海淀树村:富人的游乐场

八幅地块中，被融创收入囊中的海淀树村两幅地块关注度最高。据悉，该地块的案名确定为学府一院。

从去年10月开始，每次市场上传出“海淀树村”地块的消息，都会引起圈内圈外的一阵骚动。在过去，树村成为北京土地市场的风向标。

海淀树村项目位于北五环海淀“黄金学区”上地学区，周边有上地实验小学、上地清华附小、北大附小、清华附小，周边二手房价均在“10万+”级别。

价格方面，舒村项目为“新型共有产权商品房”，销售指导价为11.2万/平方米，买方拥有80%的股权，也就是说只需支付8.9万/平方米即可购买。

可见，该项目不仅学区资源丰富，而且是典型的“二手房价格倒挂”项目，自然受到市场的高度关注。

现在从公示的建设方案中可以看出，舒村项目整体风格与隔壁兄弟象山一院相似。建筑高度18m，意味着该项目将被打造成为超低密度的“高品质建筑”。楼层从4层到6层不等，以6层住宅为主，局部可能会有4层的重叠产品。从规划方案来看，基本上是两梯两户，户型都是通透的。在海淀这个位置，房子是超级“稀缺”的产品。

南座鸟瞰图

根据方案，舒村项目北地块476套，南地块424套，共计900套。

其中，北部地块住宅建筑面积89000.51㎡，平均建筑面积约187 ㎡。南地块住宅建筑面积80764.82㎡，平均户型面积约190㎡。从这个角度来看，几乎所有的项目都是大户型高价位产品，公寓均价1600万。

具体来看，最近流出的信息显示，舒村项目主力户型约183-220-275㎡，总价1600-2500万。但项目也有少量130、153㎡的小户型产品，但收益有限，小户型只有32套，占900户社区的不到4%。按照宗地打折后均价8.96万/平米计算，130平米意味着1200万人拥有舒村“房票”，但这个价格对于普通购房者来说还是高不可攀。

南方地块户型信息在网上流出

不过这个价格在这一带已经很友好了。旁边的花园明日Ode项目，市场单价11万/m2左右，也是4-5层的别墅产品。户型在175㎡、218㎡、288㎡，总价2000万。

此外，在舒村南、北地块西侧沿街设置地面规模约5000平方米的公共服务设施，无偿移交政府。对于融创来说，相当于扔掉了至少价值4亿多的商品。业内人士预计，这次拆分的体量可能会对社区商业、医疗卫生服务、文化服务等做一些规划。提高附近居住的便利性。

不过也是主动减少了实用面积。“割肉喂鹰”补充公共服务设施、提升区域品质的操作，成为节目打动评委的关键点。

虽然有六融创先生这个豪宅加持的舒村会有美好的明天，但是1200万的上车门槛足以说服一大批购房者。

02

朝阳:刚需福音

众所周知，朝阳一直对土地供应比较吝啬，所以区域二手房火的一塌糊涂，但是新房却没有房子。

而第一批集中供地“报复性”增加，开发商自然不会错过这个拿地窗口，品牌房企疯狂拿地。

在朝阳的四个地块中，最引人关注的是豆各庄和王四营的两个地块。

朝阳豆各庄F1地块在地铁7号线黄厂站附近，距离环球影城仅6站，东面有公园，周边有名校“芳草地国际学校”。开发商是以品质著称的绿城。

最关键的是，这个“地铁房+学区房+公园地产”项目，限价6.5万/平米。

朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块平面图

从规划方案来看，项目有商业配套、写字楼、东西向小户型、幼儿园、小学。作为刚需设施，可以说是应有尽有，成熟度相当高，堪称“综合市场”。

不仅如此，项目在设计方案中增加了东西向和南北向两条道路，方便居民出行，减轻高峰时段五环内的压力，避免可能出现的拥堵。正是这一创新措施使这一方案脱颖而出。

限7090套房，从方案上看:住宅面积16万㎡，总套房数1657套，平均户型面积97㎡左右。结合限价，套房平均总价650万/套房，属于典型的刚需总价门槛。

从建筑高度来看，项目应该是24-27层的高层产品，大量东西向建筑，这意味着豆各庄项目将有50-70平米的超需户型，总价门槛降至400万以内。这个价格，在北京几千万的楼盘面前，你觉得好闻吗？

主要户型以两梯四户产品为主。预计以100-120㎡的三居室和140㎡左右的舒适四居室为主，总价700-900万元。

相比周边二手房，6.5万/㎡的限价其实并不具备优势。以RF步行街C区的二手房为例。稍微好一点的户型成交价在6万/㎡左右。不过，开发商绿城的加持或许值这个价。毕竟绿城北部的项目澳海岳明，多次夺得北京新房市场成交冠军，去化速度惊人。

再看王四营的两个项目，和绿城项目只隔了一条环线。东南五环内，距离7号线焦化厂站约200米。可谓是五环内地名副其实的铁房子。除了现成的北京五中，项目周边还规划了小学用地和幼儿园。项目限价7.1万，比五环外很多宅地都划算。

据参与评选的专家介绍，配套幼儿园的设计是节目的亮点。“以前开发商都是以住房为主，不关心将来交给教委的幼儿园配套。本方案优化建筑布局，增加儿童活动空间，立面效果简洁，绿色建材，从空房间和建筑品质上提供双重保障。”

朝阳王四营1304-L02和L05地块鸟瞰图

朝阳王四营1304- L03地块鸟瞰图

住宅部分，两地块未来为14-17层小高层产品，居住舒适度优于豆各庄项目。建筑间距比较大，采光问题不严重。园林景观可利用的空空间充足，但两个项目不是正南正北，而是朝西南，是硬伤。

从户型来看，都是一梯两户，但户型面积可能比豆各庄大很多，大户型比例偏高。大概率是以100-130㎡的第一户型为主，总价700万+。

而王四营项目配有人才公寓和保障房，纯度不如豆各庄项目，是第二个硬伤。

这个新项目，要想让购房者买单，就要看开发商在细节上的努力。毕竟细节决定成败。

但总的来说，纵观朝阳这些地块，我们只需要400万就能上车，700万+的首改入市，可以说是新房市场最大的诚意。

03

挖掘地下生意

除了高标准竞争的项目，北京首批集中供地项目也已陆续亮相。从这些平面图来看，这些项目的地下建筑面积是惊人的。

举几个情节为例。

融创金蟾地块地上地下面积比例为1: 1，如此小的面积差在以往并不多见。

开发商为什么会爱上地下空房？答案还得回到盈利能力上。

从实际成交来看，市场上一些项目的楼面价与取证价、成交价相差无几。那是不是意味着企业成了活佛，不赚钱了？

事实并非如此，因为价格是在空地下分摊的，使得单价看起来异常的低，可以达到既没有突破限价又能从中获取超额利润的效果。

例如:

假设一栋楼有三层，每层200m2。由于限价60000/m2，开发商总收益为200m2 x 60,000 x3层= 3600万。

但如果一个200平米的地下室连同一楼一起挖卖，也就是底跳400平米。如果周边市场单价能达到6.5万/㎡，也就是说项目存在套利空。只要项目最高单价在6.5万以内，基本都能卖出去，定价也比较灵活:

其实这个账很好算，就是在地下多赚点钱，然后把钱分配到各个楼层。最后如果二楼三楼成功卖出，底跃很可能会因为价格更低，空间更大空而被清退。

中国企业资本联盟副理事长柏文·Xi表示，在严格限价的背景下，增加规划区内的地下建筑面积，可以变相降低建筑密度和建筑容积率，同时似乎也降低了土地总价和单位地价，使得单位地价和土地总价相对可控。

因此，挖掘地下空房间，为地下空房间添加足够的素材，讲述场景主题的故事，可以解决开发商项目的盈利问题。

据白文喜介绍，开发商通常将地下空室作为设备层、车库等建筑的辅助功能。如果地下空房间较大，也可以作为地下商业、展览等公共空房间使用。这部分地下物业也会被开发商以各种形式出售套现，以增加返现和利润。

同时，地下空的利用又可以反过来提升主体建筑的使用功能和便利性，提升主体建筑的溢价能力，无论是作为建筑的辅助和配套功能，还是作为公共功能。

“在严格的限价政策和开发商激烈的竞价条件下，项目的利润空越来越小。开发地下空房，向“地下”索取利润，可能成为未来房企青睐的方式。”白文熙说。

中泰设计产品研发总监陈晓秋也认为，增加可售物业，将地下物业面积挖掘到极致，是解决项目利润低的有效途径。她分析了重叠产品和高层产品，重叠产品:公交空房间可以使用，地下室不赠送，控制有效面积；高层产品:为了更好的挖掘地下室溢价，将高层或洋房的一、二层作为赠品赠送给地下室空。

但某地产公司资深工程从业人员告诉90度地产，地下空房开发要配模板，模板不能重复使用。钢筋等原材料含量高，所以成本相对较高。房地产公司要想为“地下”业务赚钱，还是需要天时地利人和。在做好前期规划的同时，必须具备高质量的开发和成本控制能力。